Определение земельного участка как особой группы недвижимости, основные категории земель.

Земельный участок – это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Земельные участки:

1.Делимые – участок, если его можно разделить на части, преобразовать самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования.

2.Неделимые - в соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и т.д.

По экономическому назначению земельный фонд делится на 7 категорий:

1.Земли сельско-хозяйственного назначения – имеют особый правовой статус и используются для:

1.1с/х производства

1.2личного подсобного хозяйства

1.3коллективного садоводства и огородничества

1.4подсобных с/х производств

1.5опытных и научных станций

Перевод земель этой категории в другую осуществляется только по решению субъектов федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации.

* Земли городов и населенных пунктов – на этих землях размещаются жилые дома, социальные и культурные учреждения, а так же улицы, парки, площади, природоохранные сооружения, могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и с/х производства. Земли этой категории могут использоваться только в соответствии с генеральным планом и проектом.

* Земли промышленности, транспорта, связи, телевидение, информатизации, космического обеспечения и т.д. имеют особый режим использования.

* Земли особо охраняемых территорий, включает в себя заповедники, зеленые зоны городов, памятники природы, ботанические сады и т.п. Такие земли охраняются особым законодательством и вести хозяйственную деятельность на них запрещено.

* Земли лесного фонда – определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них.

* Земли водного фонда – земли занятые водоемами, ледниками и болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехнические сооружения и полосы отвода от них.

* Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.

Сущность и значение оценки стоимости недвижимости как одной из важнейших функций управления. Права и обязанности оценщика недвижимости. Содержание договора и отчета оценки недвижимости.

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Оценщик имеет право:

* выбирать и применять самостоятельно методы проведения оценки объекта в соответствии со

стандартами и правилами проведения оценки;

* требоватьот заказчика обеспечения доступа к объекту оценки и предоставления необходимой

документации;

* запрашивать в письменной форме у третьих лиц, включая органы власти, информацию, необходимую для проведения оценки, за исключением сведений, относящихся к государственной или коммерческой тайне;

* привлекать на договорной основе к участию в оценке объекта других специалистов и оценщиков, за действия (бездействие)которых он несет ответственность;

* отказаться от проведения оценки объекта, если заказчик нарушил условия договора.

Оценщик обязан:

* соблюдатьпри осуществлении оценочной деятельности требования законов, иных применимых

нормативных актов Российской Федерации и субъектов РФ;

* сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта в случаях, предусмотренных Законом, иным законодательством Российской Федерации, а также вследствие возникновения иных обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта

недвижимости;

* обеспечивать сохранность документов, получаемых отзаказчики третьих лиц в ходе проведения оценки, и вернуть заказчику полученные от него документы одновременно

с передачей ему отчета об оценке;

*предоставлять заказчику информацию о положении, правилах, уставе, кодексе этики соответствующего уполномоченного органа саморегулируемой организации (некоммерческой организации оценщиков), на действительность аккредитации

* сообщать заказчику о наличии лицензии на занятие оценочной деятельностью в отношении

предусмотренной договором об оценке категории объектов оценки;

* в течение срока, определенного договором об оценке, не разглашать конфиденциальную

информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за

исключением случаев, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации;

* в случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации,

предоставлять информацию, содержащуюся в хранящемся у него отчете об оценке,

правоохранительным, судебным, иным специально уполномоченным государственным

органам по их официальному законному требованию;

* хранить составленные отчеты об оценке объекта оценки в течение трех лет.

Договор на оценку недвижимости должен содержать разделы, в которых указываются:

- основание для составления договора;

- вид сооружения, который подлежит оценке;

- вид стоимости, подлежащей определению;

- стоимость предполагаемых услуг по оценке исполнителем;

- способ оплаты оценки заказчиком;

- материалы страхования на гражданскую ответственность исполнителя.

В результате выполнения договорных обязательств составляется отчет об оценке объекта в письменной форме согласно всем нормативным требованиям, который подписывает исполнитель и заверяет печатью, затем передается заказчику.Согласно ст. 11 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», материалы отчета об оценке должен быть заполнены:

- датой составления и порядковым номером отчета;

-основанием, которое дает право на оценку объекта оценки;

-юридическим адресом оценщика и сведениями о выданной ему лицензии на оценочную деятельность по этому виду имущества;

- точным описанием объекта оценки, а по отношению к объекту оценки, который принадлежит юридическому лицу, — реквизитами юридического лица и балансовой стоимостью этого объекта;

-стандартами оценки по определению прописанной стоимости объекта оценки, обоснованием их использования при оценке этого объекта оценки, перечнем использованных в ходе оценки этого объекта сведений со ссылкой на источник их получения, а также принятыми в ходе оценки объекта оценки допущений;

- последовательностью исчисления стоимости объекта и ее итоговой величиной, а также ограничениями и пределами применения имеющегося результата;

-датой исчисления стоимости сооружения оценки;

-перечнем документов, которые использовал оценщик, и устанавливающими количественными и качественными характеристиками объекта оценки.