Характеристика основных признаков недвижимости. Характеристика объектов государственной регистрации. Виды вещных прав на недвижимое имущество.

Признаки:

* стационарность или неподвижность, т.е. объект не может быть перемещен на другое место без нанесения ущерба, поскольку жестко связан с землей;

* объект существует в пространстве, т.е. материален и может рассматриваться в денежной или натурально-вещественной форме;

* долговечность – объекты недвижимости имеют наиболее длительный срок эксплуатации среди большинства объектов (за исключением некоторых изделий из металла и драгоценных камней);

* объекты недвижимости характеризуются частными признаками: полезность, уникальность, форма и площадь, качество поверхностного земляного слоя и пр.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствие с ГК РФ.

Основной задачей государственной регистрации объектов недвижимости является охрана прав их собственников, а также гарантия достоверной информации об объектах недвижимости.

Все объекты по правам, подлежащие государственной регистрации и учету можно объединить в пять групп: право собственности; вещные права; ограничения прав; сделки с недвижимым имуществом; физические объекты, подлежащие специальной регистрации или учету.

1. Государственной регистрации подлежат права всех форм собственности, в том числе государственной, частной, общей (долевой или совместной).

2. В отличие от права собственности вещные права лиц, не являющихся собственниками, предоставляют меньший объем правомочий их обладателям. Вещные права — это права хозяйственного ведения, оперативного управления имуществом, пожизненного и постоянного пользования наследуемого владения земельным участком и др. По своей правовой природе они являются абсолютными, т.е. субъекты таких прав могут осуществлять свои правомочия самостоятельно без содействия третьих лиц. Даже в случае перехода права собственности на объект недвижимости к другому лицу вещные права лиц, не являющихся собственниками, не прекращаются, и они могут продолжить свои правомочия (действия) в отношении имущества.

3. Ограничения (обременения) прав на недвижимость: сервитуты, ипотека; доверительное управление и аренда, которые имеют неодинаковую правовую природу. Так, сервитут — это ограниченное вещное право, ипотека — способ обеспечения обязательств, а аренда и доверительное управление — договорные обязательства. Обратим внимание, что поскольку само право аренды воплощается в договоре аренды, подлежит регистрации именно договор как.носитель права аренды.

4. Действия (сделки), влекущие возникновение, изменение, прекращение или передачу прав на недвижимое имущество. Право собственности и другие вещные права возникают не только из договоров купли-продажи, мен, дарения, но и при возведении объекта, его реконструкции, продажи с открытых торгов при исполнительном производстве.

5. Кроме государственной регистрации, может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества, а также кадастровый и технический учет (инвентаризация) объектов недвижимости.

Виды вещных прав:

*право собственности - наиболее широкое по объему правомочий вещное право, предоставляющее управомоченному лицу максимальные возможности использования принадлежащего ему имущества;

*ограниченные вещные права (ст. 216 ГК РФ) связаны с использованием чужих земельных участков и других объектов недвижимости, в силу чего подлежат государственной регистрации. К числу таких прав относятся сервитут, пожизненное наследуемое владение, постоянное пользование;

*ограниченные вещные права, оформляющие имущественную обособленность государственных и муниципальных унитарных предприятий, казенных предприятий и учреждений - юридических лиц, не являющихся собственниками закрепленного за ними имущества. Имущество за названными юридическими лицами закрепляется собственником на праве хозяйственного ведения и оперативного управления.

Содержание процедуры государственной регистрации объектов недвижимости.

Процесс регистрации состоит из трех этапов:

1. формирование объекта недвижимости;

2. присвоение кадастрового номера;

3. выдача свидетельства о собственности.

Формирование объекта недвижимостипредусматривает прежде всего его индивидуализацию, то есть придание объекту таких технических, экономических и юридических характеристик, которые позволяют однозначно выделять объект из всех других объектов.

Процесс формирования зданий, сооружений, квартир осуществляют бюро технической инвентаризации, которые изучают земельные паспорта, поэтажные планы и т.д. Формирование объекта недвижимости заканчивается составлением стандартного кадастрового дела на каждый объект, который заводит специальный отдел Комитета по земельным ресурсам и землеустройству. В нем содержится вся юридическая информация об участке, об имуществе и объектах недвижимости, которые находятся на участке, информация об обременениях и сервитутах, сведения по сделкам, залогам объекта и т.д.

Присвоение кадастрового номера объекту недвижимости, то есть происходит регистрация. Регистрация осуществляется в соответствии с так называемым базисным планом города, который делится на базисные кварталы.

Каждый квартал имеет свой номер, поэтому любому объекту недвижимости присваивается свой кадастровый номер. Нет ни одного даже самого маленького неучтенного объекта. Если вдруг появляется (неучтенный, не пронумерованный), то он подлежит сносу без всяких предварительных условий.

После этого информация о данном объекте заносится в кадастр недвижимости, то есть в соответствующую карту, которая существует как в электронном, так и в бумажном виде, что упрощает любую проверку информации об этом объекте.

Комитет по земельным ресурсам и землеустройству изготавливает и выдает собственнику земельного участка свидетельство о собственности.

Вся эта процедура о регистрации закреплена в законе РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (21.07.97г.)