Особенности инвестиций в недвижимость. Эффективность и источники финансирования инвестиций в недвижимость.

Инвестиции в недвижимость характеризуются большей степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором, чем акции.

Денежный поток доходов от владения недвижимостью менее динамичен, чем денежный поток доходов корпораций с высокой долей заемного капитала.

В отличие от корпоративных ценных бумаг, по которым дивиденды выплачиваются ежеквартально, владение недвижимой собственностью обеспечивает инвестора ежемесячной наличностью за счет ежемесячной оплаты аренды.

Относительная дефицитность. Совокупное предложение земельных участков ограничено рамками земной поверхности. При этом рост численности населения планеты обусловливает увеличение относительного дефицита земли, а значит, и недвижимости в целом.

Вечность земли. В отличие от зданий и сооружений, строящихся человеком, другой компонент недвижимости — земля — не имеет сроков создания, а срок службы земли рассматривается как неограниченный. И в этой связи земля — это не амортизируемое основное средство с точки зрения норм бухгалтерского учета. Эта перманентная «нерушимость» земли вкупе с долгосрочной природой ее улучшений обусловливает стабильность инвестиций в землю.

Низкая эластичность предложения недвижимости. Изменение предложения по сравнению со спросом (прежде всего в краткосрочном плане) может быть большим, нежели на других рынках, из-за длительности создания и относительной дефицитности объектов.

К положительным сторонам инвестиций в недвижимость можно отнести следующие:

* Потоки доходов от недвижимости более стабильны, чем от корпоративных ценных бумаг, так как базируются на арендных договорах и поступают в виде систематических равных платежей.

* Ставка текущего дохода от недвижимости, как правило, выше, чем от других активов, так как включает возмещение авансированного капитала, и эта часть текущего дохода может использоваться для инвестирования в другие активы, дающие в данный момент времени достаточно высокую доходность.

* Кроме того, использование более дешевого ипотечного кредита повышает доходность на собственный капитал.

* Использование заемного капитала под залог недвижимости позволяет уменьшить налоговые платежи из получаемых доходов, поскольку выплата процентов по ипотеке вычитается из налогооблагаемого дохода.

* Ипотечный кредит позволяет, имея относительно небольшой размер собственного капитала, управлять крупным инвестиционным проектом.

Отрицательной стороной инвестиций в недвижимость являются специфические риски, обусловленные низкой ликвидностью этого актива и большой продолжительностью его жизненного цикла.

Источники финансирования капитальных вложений в настоящее время: государственные средства, средства местного бюджета (муниципальные), собственные финансовые ресурсы предприятий и частных лиц, привлеченные средства, средства инвесторов.

Основные преимущества финансирования из заемных средств:

*Возможность финансирования тогда, когда у инвестора недостаточно ликвидных средств.

*Избегание замораживания крупных вложений в одном проекте.

*Возможность дальнейших инвестиций одновременно.

*Ипотечные выплаты проще финансировать при притоке капитала, чем финансировать изначальную цену покупки.

*Возможность воспользоваться разными процентными ставками в разных странах.

*Возможность воспользоваться преимуществами отдельных ипотечных продуктов, чтобы снизить риск процентных и фиксированных выплат.

*Возможности налоговых преимуществ в зависимости от страны.

*Отсутствие риска, связанного с курсом валют и разницей при продаже.

Главные недостатки финансирования из заемных средств:

- Инвестор должен будет финансировать ипотечные выплаты.

- Финансирование может быть не разрешено иностранцам.

- Возможно инвестору понадобится доказать свою платежеспособность.

Эффективность инвестиций в недвижимость является довольно высокой, особенно в случае, если на территории определенного государства не начинаются военные действия, и политическая и экономическая ситуация остаются стабильными в течение долгого времени.

Эффективность инвестиций в недвижимость необходимо рассматривать с нескольких точек зрения. Прежде всего, необходимо, чтобы недвижимость, которая была приобретена с инвестиционными целями, обладала высокой ликвидностью на рынке, также необходимо рассматривать возможность сдачи квартиры или дома в аренду для получения прибыли или покрытия эксплуатационных расходов на содержание помещений.