Сущность метода сравнения продаж. Модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости методом прямого сравнения продаж.

МСП основан на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими подобными ему объектами недвижимости, которые были недавно проданы.

Необходимым условием является наличие достоверных данных о продаже подобных объектов недвижимости с разделением их стоимости на стоимость здания и стоимость участка земли.

По своей сути метод прямого сравнения продаж – рыночный метод. Он относительно прост и более точен, чем другие методы оценки объектов недвижимости. Для применения этого метода необходимы следующие данные:

- цены сделок на аналогичные объекты, совершенные в ближайшем прошлом;

- цены, запрашиваемые продавцами;

- цены, предлагаемые покупателями.

МОДЕЛЬ:

Ср = Цi + Ki,

Где Цi – цена продажи i-го объекта недвижимости

Ki – величина корректировки цены продажи i-го сравнимого объекта недвижимости

Последовательность этапов реализации метода сравнения продаж в процессе оценки недвижимости.

МСП- основан на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими подобными ему объектами недвижимости, которые были недавно проданы.

МСП предполагает последовательность этапов:

• анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа.

• определение единиц сравнения и показателей, существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

• разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями сравнения;

• расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;

• применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;

• анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

Преимущества МСП:

♦ наиболее простой подход;

♦ статистически обоснованный;

♦ предлагает методы корректировки;

♦ обеспечивает данные для других подходов к оценке.

Недостатки МСП:

♦ требует активного рынка;

♦ сравнительные данные не всегда имеются;

♦ требует внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов;

♦ основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.

Сущность техники корректировок в процессе оценки недвижимости методом прямого сравнения продаж. Содержание основных методов выполнения корректировок в процессе оценки недвижимости методом прямого сравнения продаж.

МСП основан на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими подобными ему объектами недвижимости, которые были недавно проданы.

После выбора единицы сравнения (той или иной цены продажи) необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта недвижимости посредством необходимых корректировок цен продажи сравнимых объектов недвижимости. Исходя из этого формулируется основное правило корректировок при реализации метода сравнения продаж.

Корректируется цена продажи сравнимого объекта недвижимости для моделирования стоимости оцениваемого объекта. Оцениваемый объект никогда не подвергается корректировке.

Методы корректировок:

1. Анализ парного набора данных. Цены продажи сравниваются по двум объектам недвижимости, чтобы определить величину корректировки для одного элемента сравнения. При этом два выбранных объекта недвижимости идентичны по всем элементам сравнения, кроме одного, по которому и проводится анализ.

2. Анализ вторичного рынка применяется, когда рыночная информация по продажам не дает возможности оценщику провести анализ парного набора данных. В этом случае определение величины корректировок базируется на рыночных данных, не относящихся непосредственно к рассматриваемому объекту оценки и объектам сравнения.

3. Качественный анализ применяется, когда ненадежные рыночные данные не позволяют оценщику проанализировать парный набор данных, а также при необходимости проведения экспресс-расчета оценки объекта недвижимости. Этот метод основывается на ранжировании качественных характеристик (элементов сравнения) в категориях типа: значительно лучше, немного лучше, равный, немного хуже, значительно хуже.