Условия найма

3.04.1. Оценщики безусловно обязаны гарантировать, что:

(a) они являются компетентными, квалифицированными и не имеющими ограничений из-за любых фактических, потенциальных или предполагаемых конфликтов интересов, или, в ином случае, заявят об этом и предпримут меры к устранению любых реальных или очевидных недостатков в терминах раздела 3 ЕСО, статья 3.02 и далее, для выполнения своего задания;

(b)любое требуемое клиентом отклонение от Стандартов будет ясно указано в виде специальной оговорки как в задании на оценку, так и в отчете об оценке. Кроме того, такое отклонение, вследствие наложенных ограничений или сделанных предположений, не должно вводить в заблуждение или дезинформировать пользователя отчета;

(c)их назначение ясно изложено в однозначной формулировке, с включением в текст всех основных положений об условиях назначения, соответствующих потребностям клиента и положениям законодательства, нормам и обязательным постановлениям, предполагаемой ответственности доверенного лица или правилам профессиональной этики, а также однозначно и детально согласовано обеими сторонами до принятия новых или возобновления действия этих инструкций.

3.04.2. Ответственность оценщика за согласование письменных условий контракта устанавливается не только для того, чтобы определить точно потребности клиента, как это требуется в соответствии с традициями хорошей практики, но также как имеющая отношение к делу в случае последующих пересмотра или спора.

3.04.3. Необходимо помнить о том, что такие непредвиденные события, как юридический спор, могут иметь место через много лет после первоначального задания на оценку, когда трудно уловить контекст и мотивировку каких-либо особых условий, и когда оценка может использоваться для иных целей, чем те, для которых она была выполнена.

3.04.4. Кроме выгод для оценщика, ясные и четкие документы, подготовленные и согласованные перед подписанием контракта, гарантируют, что клиент и его профессиональные консультанты получат то, что они ожидают.

3.04.5. Использование типовых условий найма, приведенного в разделе 11.04 ЕСО, может гарантировать, что все основные вопросы, которые относятся к контракту, учтены или в случаях, где это неприемлемо, типовые статьи будут служить памяткой или рамками при составлении письменной договоренности. Если обстоятельства возникают после заключения контракта, то они также должны быть зафиксированы в письменном виде во избежание недоразумений и последующих споров.

3.04.6. Нижеследующие позиции, которые широко встречаются во многих ситуациях, составляют необходимую основу любого контракта на выполнение оценки:

(a) цель, или если это применимо в данной ситуации, цели оценки;

(b)дата, на которую устанавливается стоимость объекта недвижимости и которая по отношению к конечной дате формального выполнения оценки всегда должна быть такой же или более ранней;

(c) объект оценки (оценок) и согласованные источники информации относительно владения недвижимостью, планирования землепользования и других технических и экономических характеристик недвижимости, а также степень уверенности, с которой оценщик должен на них опираться. Описание для целей оценки устройств, механизмов, оборудования и машин, обычно оцениваемых вместе с землей и зданиями;

(d) база (базы) оценки и методы оценки, которые будут применяться, а также трактовка различных категорий недвижимости в пределах одного портфеля;

(e) соответствие стандартам или любые специальные допущения, касающиеся конкретных отношений с клиентом или подлежащих оценке объектов недвижимости, ограничивающих факторов, предпринимаемых мер по корректировке, или согласованных в исключительном порядке, но раскрытых и не вводящих в заблуждение отклонений от стандартов;

(f) описание машин и оборудования, а также аналогичных технических средств используемых в бизнесе и купленных с оплатой в рассрочку, или находящихся в финансовом лизинге, или находящихся в доверительном управлении иного типа, кроме упомянутых в 3.04.6 (с) выше;

(g) валюта (валюты), которая будет использована при составлении отчета об оценке, а также курс конвертации, если результаты выражены в иной валюте, чем валюта страны нахождения недвижимости;

(h) условие относительно предварительного согласования с оценщиком текста и контекста возможных публикаций результатов отчета, что соответствует действующим требованиям о том, что оценка не должна вводить в заблуждение или дезинформировать читателя;

(i) условие относительно взаимной конфиденциальности, принимаемое оценщиком для соблюдения интересов клиента, который имеет право отклонить или согласиться частично или полностью с любой публикацией, в которой оценщик может представлять одну из сторон;

(j) пределы юридической ответственности оценщика перед третьими лицами;

(k) должно быть указано, будет ли оценщик в своем отчете исходить из допущения об отсутствии экологических загрязнений, или должны проводиться официальная оценка состояния окружающей среды и технического состояния сооружений. Должны быть согласованы степень учета оценщиком существенных фактов, которые представлены клиентом или другими профессиональными консультантами, а также перечень каких-либо запросов в отношении этих фактов, либо в отношении возможного наличия особых сейсмических или климатических условий, либо в отношении наличия опасных веществ. Предварительное заключение оценщика по результатам визуального освидетельствования может являться основанием для назначения консультантов-специалистов, способных установить масштабы недостатков, а также величину затрат на их устранение;

(l) степень и согласованные ограничения финансовой ответственности перед клиентом за результаты оценки и дополнительные консультации, а также какие-либо взаимно признанные процедуры разрешения споров;

(m) обоснование, сумма и сроки выплаты вознаграждения с учетом понесенных издержек и расходов в период выполнения оценки, не включая вознаграждение за работу в качестве директора или служащего компании для внутреннего оценщика.

3.04.7. В дополнение к вышеупомянутому имеются различные обстоятельства, в которых оценщику необходимы письменные подтверждения взаимного с клиентом понимания вопросов до начала оценки.

3.04.8. Может возникнуть ситуация, когда оценщик при подготовке отчета ограничен в информации, не может выполнить в полном объеме освидетельствование объект и/или ограничен во времени. В некоторых случаях отчет может потребоваться для решения внутренних задач менеджмента, в других случаях - для приобретения пакета акций или слияния компаний, когда время является важнейшим фактором.

3.04.9. В таких случаях представляется важным, чтобы оценщик уже на этапе согласования договора на оценку не допустил риска любой публикации. В некоторых случаях, было бы целесообразно санкционировать публикацию результатов оценок в ограниченных ситуациях, приведенных ниже:

(a) оценщик уже осмотрел и ознакомился с объектом недвижимости, рынком и местоположением;

(b) оценщик получил детальную дополнительную информацию от руководства компании и/или от внутренних оценщиков, чтобы восполнить пробелы в своих собственных запросах.

3.04.10. В таких случаях необходимо в тексте договора ясно заявить, что отчет по оценке и любая публикация его результатов должны однозначно включать содержание задания на оценку, цели и контекст оценки, степень ограничения информации, сделанные допущения, зависимость от точности используемой информации, мнение о результатах оценки и отступления от стандартов.

3.04.11. В случаях, когда оценщика просят выполнить оценку с использованием базы оценки, не соответствующей или противоречащей настоящим стандартам, во избежание двусмысленности, что является неотделимым принципом настоящих стандартов, оценщик должен уведомить клиента в самом начале, что отчет будет сделан с оговорками, отражающими соответствующие отклонения.

3.04.12. Оценщика могут попросить выполнить рецензию оценки, выполненной руководством, внутренними оценщиками или третьими лицами, или выполнить переоценку уже известной ему собственности. В этом случае также имеют место рассмотренные выше трудности.

3.04.13. Оценщик в обязательном порядке должен лично согласовывать с клиентом и утверждать заранее в письменной форме условия договора на оценку, имеющие место ограничения и, как следствие, их влияние на результаты оценки, которые будут зафиксированы в отчете об оценке. Отчет об оценке может содержать комментарии аналогичного типа, а также комментарии относительно соответствия принятой базы оценки или соответствующих типовых примеров выполнения оценки подобного типа, а также более развернутые положения относительно общей точности всей оценки.

3.04.14. В случае рецензирования оценок, выполненных другими оценщиками, априори должна быть согласована с клиентом недопустимость каких-либо публикаций мнений, которые могли бы потенциально причинить ущерб репутации другого оценщика, до тех пор пока не бубут выполнены освидетельствование объекта оценки и все обычные исследования.

3.04.15. В тех случаях, когда работа передается по договору субподряда другим специалистам-оценщикам, или когда используется существенная профессиональная помощь третьей стороны, необходимо предварительно получить письменную санкцию клиента и отразить данный факт в отчете об оценке.

3.04.16. Существует риск того, что оценки, подготовленные для одной цели, могут быть переданы третьему лицу и использоваться им для другой цели, не связанной с предыдущей, несмотря на включение в договор статьи, исключающей ответственность перед третьими лицами - статья 3.04.6 (j) ЕСО. Поэтому условия договора на оценку должны основываться не только на таком исключении, но также на ясном освещении ограниченного характера оценки.

ГЛАВА 4.