Комментарий к определению Рыночной стоимости при существующем использовании

4.04.3. Уточняющий комментарий к Рыночной стоимости при существующем использовании приводится ниже.

4.04.4. Термин " имущество" используется, чтобы отразить акцент на финансовой отчетности, сделанный в настоящих стандартах. Вместе с тем, в качестве общего может быть использован термин " недвижимость". Каждый элемент определения имеет собственное концептуальное содержание.

4.04.5. " Рассчитанная сумма..." относится к цене в денежном выражении (обычно в местной валюте), которую нужно заплатить за имущество в коммерческой рыночной сделке. Рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная обоснованно достижимая цена на рынке на дату оценки. Это лучшая цена, обоснованно достижимая продавцом, и наиболее выгодная цена, обоснованно достижимая покупателем. Расчет исключает увеличение или уменьшение рассчитываемой цены в силу специальных условий или обстоятельств, таких как нетипичное финансирование, обременение договорами о продаже с обратной арендой, особых соображений или уступок, сделанных кем-либо, имеющим отношение к продаже, или любыми элементами специальной стоимости (как определено в Стандарте 2 IVSC - " Базы оценки, отличные от рыночной стоимости" - Специальная стоимость. Термин относится к нетипичному элементу стоимости сверх Рыночной стоимости. Специальная стоимость может появляться при физической, функциональной или экономической связи данной недвижимости с некоторой другой недвижимостью, например примыкающей недвижимостью. Это приращение стоимости, которое может быть применимо к отдельному владельцу или пользователю, или предполагаемому владельцу или пользователю недвижимости - то есть к покупателю с особым интересом, а не к рынку в целом. Специальная стоимость может ассоциироваться с элементами стоимости действующего предприятия. Оценщик должен гарантировать, чтобы такие критерии были бы дифференцированы от Рыночной стоимости и прояснить любые сделанные допущения в отношении особой стоимости).

4.04.6. "... имущество следует обменивать..." имеется в виду тот факт, что стоимость имущества является рассчитываемой суммой, а не предварительно определенной или фактической ценой продажи. Это цена, на основе которой, согласно ожиданиям рынка, следует заключать на дату оценки сделку, удовлетворяющую всем другим элементам определения рыночной стоимости.

4.04.7. "... на дату оценки..." означает, что рассчитанная Рыночная стоимость относится к конкретному моменту времени. Так как рынки и рыночные условия могут изменяться, то рассчитанная стоимость может быть некорректной или несоответствующей на другой момент времени. Сумма оценки будет отражать фактическое состояние рынка и обстоятельства на действительную дату оценки, а не прошлую или будущую дату. Дата оценки и дата отчета по оценке могут быть разными, но дата отчета не может предшествовать дате оценки. Определение также предполагает одновременный расчет по контракту на продажу без какого-либо изменения цены, которое, с другой стороны, может иметь место в сделке по Рыночной стоимости.

4.04.8. "... на основе продолжения существующего использования..." требует, чтобы допускался обмен, основанный только на рыночных предложениях по продолжению существующего использования. Из этого следует, что если имущество должно продаваться на свободном рынке, то любая более высокая стоимость или принципы наилучшего и наиболее эффективного использования должны игнорироваться.

4.04.9. "... но при допущении незанятости...", подчеркивает тот факт, что в расчете не должна учитываться фактическая занятость как обоснование фиктивной арендной платы, выплачиваемой фактическим владельцем. Не предполагается также оценка с учетом увеличения стоимости инвестиции за счет договоров текущего владельца. Должно быть сделано допущение, что имущество на дату оценки незанято и готово к продаже или сдаче в аренду. При этом не исключается потенциальное предложение текущего владельца, но владелец не должен предлагать цену выше обычного уровня рыночных цен. Это отличается от требований немецкого законодательства, где предложение текущего владельца должно игнорироваться.

4.04.10. "... между готовым купить покупателем..." относится к тому, кто имеет мотивацию, но не вынужден покупать. Этот покупатель не горит желанием и не преисполнен решимости покупать по любой цене. Этот покупатель покупает с учетом существующих рыночных реалий и в соответствии с текущими рыночными прогнозами, а не исходя из воображаемого или гипотетического рынка, который невозможно продемонстрировать и существование которого нельзя ожидать. Предполагаемый покупатель не заплатить более высокую цену чем ту, которую требует рынок. Текущий владелец имущества включен в число тех, кто составляет " рынок". Оценщик не должен делать нереалистичные предположения относительно рыночных условий или предполагать уровень Рыночной стоимости выше того, который является обоснованно достижимым. В последнем издании TEGOVOFA Guidance Notes on the Valuation of Fixed Assets подробная ссылка на готового купить покупателя специально исключена из определения, чтобы подчеркнуть эту ответственность.

4.04.11. "...готовый продать продавец..." не является ни продавцом, который готов продать в силу своего слишком большого желания или принуждения по любой цене, ни продавцом, настроенным на получение цены, которая не может считаться обоснованной на текущем рынке. Готовый продать продавец имеет мотивацию продать имущество на рыночных условиях за лучшую цену, достижимую на открытом рынке после должного маркетинга, какова бы ни была эта цена. Фактические обстоятельства реального владельца не рассматриваются, так как " готовый продать продавец" является гипотетическим владельцем.

4.04.12. "...в коммерческой сделке..." - подразумевает сделку между сторонами, не имеющими специальных или особых отношений друг с другом (таких, например, как отношения между материнской и дочерней компанией, или отношений между арендодателем и арендатором), которые могут сделать уровень цены нехарактерным для рынка или повышенным из-за элемента Специальной стоимости. Предполагается, что сделка по Рыночной стоимости имеет место между не связанными сторонами, каждая из которых действует независимо.

4.04.13. "... после должного маркетинга..." означает, что имущество будет выставлено на рынок в наиболее подходящей форме для того, чтобы осуществить его продажу по наилучшей разумной цене, обоснованной в соответствии с определением Рыночной стоимости. Продолжительность периода экспозиции может изменяться в соответствии с рыночными условиями, но она должна быть достаточной для привлечения к имуществу внимания адекватного числа потенциальных покупателей. Период экспозиции имеет место до даты оценки.

4.04.14. "... в которой стороны действовали компетентно, расчетливо..." - предполагает, что и готовый купить покупатель, и готовый продать продавец достаточно информированы о сущности и характеристиках имущества, его фактическом и потенциальном использовании, а также о состоянии рынка на дату оценки. Предполагается, что каждый действует в собственных интересах компетентно и расчетливо, чтобы получить лучшую цену соответственно их положениям в сделке. Расчетливость определяется отношением к состоянию рынка на дату оценки, а не отношением к выгодам в какое-то более позднее время. Не является нерасчетливой продажа недвижимости на рынке с падающими ценами по цене, меньшей чем прежние уровни цен на рынке. В таких случаях, как и в других ситуациях купли-продажи на рынке с меняющимися ценами, расчетливый покупатель или продавец будут действовать в соответствии с наиболее точной информацией о рынке, доступной на момент сделки.

4.04.15. "...и без принуждения..." означает, что каждая сторона заинтересована в том, чтобы совершить сделку, но ни одну из них не заставляют или не принуждают против желания заключить ее.

4.04.16. Рыночная стоимость при существующем использовании понимается как стоимость имущества, рассчитанная без учета издержек и налогов, связанных со сделкой купли или продажи. Как указывается в Комментарии к определению Рыночной стоимости Европейского Союза (статья 4.03.2 ЕСО), в некоторых ситуациях имеется отклонения от общего правила. В соответствии с Четвертой Директивой Совета, касающейся Company Low¹² от 25.06.78 (78/660/ЕЕС), и Разделом 7 Статьи 49 Директивы ЕС (91/647/ЕЕС) от 1991 года установлено, что " в тех случаях, когда земля и здания проданы на день оформления отчетов, или будут проданы в течение короткого срока, их стоимость... должна быть уменьшена на величину фактических или рассчитанных издержек на продажу". Консультация относительно этого дается ниже.

4.04.17. Определение используется только в отчетности для целей составления финансовых отчетов. Согласно Директивам ЕС, положениям внутригосударственного права, международным и национальным стандартам бухгалтерского учета и практики, часто требуется, чтобы имущество в виде недвижимости отражалось по стоимости его приобретения или по стоимости в текущих ценах, которая является Рыночной стоимостью при существующем использовании.

4.04.18. Стоимость при существующем использовании, как база оценки не применима к оценкам недвижимости, которой владеют как инвестицией, недвижимости, относимой к избыточной для текущего бизнеса, а также для оборотных средств, когда должна быть применена Рыночная стоимость на основе наилучшего и наиболее эффективного использования.

Стоимость в текущих ценах ¹³

4.04.19. Стоимость в текущих ценах - это концепция бухгалтерского учета, которая принята в Международных Стандартах Бухгалтерского Учета 16 (МСБУ 16)¹⁴. Она определяется как " сумма, за которую имущество следовало бы обменивать между компетентными, готовыми осуществить коммерческую сделку сторонами".

4.04.20. Вышеупомянутое краткое определение, на первый взгляд, соответствует определению Рыночной стоимости (при существующем использовании), принятому TEGOVA. Имеются ситуации, в которых Стоимость в текущих ценах в бухгалтерском смысле может отличаться от Рыночной стоимости в том, что могут быть применены некоторые другие условия, чем установленные в определении Рыночной стоимости. Обстоятельства, разрешающие нормальную реализацию имущества могут отсутствовать, или гипотетическая продажа может осуществляться при физическом принуждении в некоторой форме. Термин также используется в некоторых юрисдикциях, чтобы обеспечить юридическое определение для справедливого урегулирования споров между сторонами в судах или в ходе подготовки судебного разбирательства.

4.04.21. В статье 31 и в последующих статьях МСБУ 16 рассматривается переоценка имущества и устанавливается:

Стоимость в текущих ценах земли и зданий — это обычно их рыночная стоимость при существующем использовании, которая предполагает непрерывное использование имущества в том же самом или подобном бизнесе. Эта стоимость определяется в результате оценки, обычно производимой профессионально подготовленными и имеющими соответствующую квалификацию оценщиками.

Этим устанавливается контекст, в котором возможно провести более детальное рассмотрение проблемы и привести в соответствие Европейские Стандарты, определяющие Рыночную стоимость при существующем использовании.

4.04.22. Предположение, что данный бизнес является постоянно действующим, положено в основу принятия Рыночной стоимости при существующем использовании. Неотъемлемой является концепция " утрачиваемой стоимости" или чистой текущей стоимости замещения, которая для владельца равна величине издержек на покупку на рынке замещающего имущества. Там, где применимы такие гипотетические допущения, оценка на базе Рыночной стоимости при существующем использовании может дать результаты, которые могли бы ввести в заблуждение, если они приводятся в отчетах в других контекстах. Таким образом важно, чтобы такие оценки всегда сопровождались подробными комментариями с указанием конкретных случаев их применимости.

4.04.23. Различные дополнительные предположения и комментарии приводятся ниже:

имеется неявное и приемлемое во всех ситуациях допущение о том, что недвижимость может использоваться предприятием в течение обозримого будущего только для существующего использования;

использование должно быть таким, которое соответствует закону о планировании, регулирующим положениям о лицензировании и другим нормам;

полученная таким образом стоимость может быть равной или ниже, но не выше (за исключением случаев, приведенных ниже) стоимости, получаемой в результате применения принципа наилучшего и наиболее эффективного использования. Примеры исключения включают: (а) индивидуальное планирование и аналогичные предоставляемые уступки по некоторым юрисдикциям могут быть недоступны на общем рынке, что будет учитываться при оценке существующего использования, потенциально приводя к добавочной стоимости сверх Рыночной стоимости; (б) сходным образом, проблемы окружающей среды могут неблагоприятно влиять на Рыночную стоимость, но, за исключением случая, когда корректирующие работы, являющиеся установленным законом обязательством, не затрагивают постоянно действующий бизнес или Рыночную стоимость при существующем использовании; (в) ограничения в арендных договорах, которые не имеют какого-либо последствия для того, кто занимает недвижимость, не относятся к этой базе оценки, хотя они и затронули бы неограниченную Рыночную стоимость; (г) оценка на базе Остаточной стоимости замещения, которая связана с издержками и износом в отношении фактической деятельности на земле, может и часто превышает стоимость, выводимую на основе свободного рынка;

игнорируется любое возможное альтернативное использование, любой элемент возможной стоимости, любая стоимость, относимая к гудвилу, а также возможное увеличение стоимости благодаря особой инвестиции или финансовой сделке, типа продажи недвижимости с условием получения ее обратно в аренду, которая бы принесла компании другой интерес, чем тот, который будет оцениваться;

оценка может, тем не менее, учитывать стоимость, относящуюся к положению действующей компании, где существует потенциальная возможность расширения или замены существующего здания для решения задач предприятия, если это может быть выполнено без большого перерыва в работе предприятия;

аналогично, та часть гудвила, которая связана с коммерческой недвижимостью, обычно оцениваемой на базе коммерческого потенциала, и применима к операциям торгового предприятия с обычной компетенцией, будет включена в оценку при существующем использовании;

предполагается, что любая часть недвижимости, занятой как для целей компании, так и непосредственно компанией, является свободной на дату оценки, и, таким образом игнорируется существование фактического владельца. Оценки на базе существующего использования, которые используют процедуру Остаточной стоимости замещения, косвенно предполагают, что существующий владелец/пользователь продолжает осуществлять свою фактическую деятельность на участке. Некоторые юрисдикции применяют различные правила в отношении организаций госсектора или некоммерческих организаций;

любая часть недвижимости, которая сдается в аренду по контракту или иначе используется третьим лицом, подлежит оценке с учетом этого факта;

если недвижимость избыточна, или станет избыточной для потребностей бизнеса, то должна применяться оценка на основе Рыночной стоимости или наилучшего и наиболее эффективного использования. Исключение будет составлять не используемое или устаревшее имущество, которое не может быть отделено от действующего предприятия. В таких случаях оценка должна отражать предельную дополнительную стоимость для бизнеса такого избыточного имущества.

4.04.24. Процедура оценки, которая обычно является отступлением от рыночных подходов к стоимости, известная как Остаточная стоимость замещения и рассматриваемая ниже в статье 4.07 ЕСО, может применяться в отношении имущества, которое редко, если вообще когда-либо продается на рынке для его существующего использования, кроме как при продаже самого предприятия. Статья 32 МСБУ 16 определенно требует применения этого метода в отношении машин и оборудования, когда стоимость невозможно определить по имеющимся прецедентам вследствие специализированной сущности имущества.

4.04.25. Когда применение процедур оценки, основанных на Рыночной стоимости или Стоимости при альтернативном использовании, приводит в результате к существенно различным цифрам, об этом должно быть сообщено одновременно с отчетом, сделанным по имуществу компании на основе Рыночной стоимости при существующем использовании. Чтобы избежать запутывания читателя отчета, оценщик должен гарантировать, что форма и содержание отчета будут им утверждены.