Комментарий к определению Рыночной стоимости

4.03.6. Детальный комментарий к определению Рыночной стоимости приводится ниже.

4.03.7. Термин " имущество" используется, чтобы отразить акцент на финансовой отчетности, сделанный в настоящих стандартах. Вместе с тем, в качестве общего может быть использован термин " недвижимость". Каждый элемент определения имеет собственное концептуальное содержание.

4.03.8. " Расчетная сумма..." относится к цене в денежном выражении (обычно в местной валюте), которую нужно заплатить за имущество в коммерческой рыночной сделке. Рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная обоснованно достижимая цена на рынке на дату оценки. Это лучшая цена обоснованно достижимая продавцом, и наиболее выгодная цена, обоснованно достижимая покупателем. Расчет исключает увеличение или уменьшение рассчитываемой цены в силу специальных условий или обстоятельств, таких как нетипичное финансирование, обременение договорами о продажи с обратной арендной, особых соображений или уступок сделанных кем-либо, имеющим отношение к продаже, или любыми элементами специальной стоимости (как определено в Стандарте 2 IVSC - " Базы оценки, отличные от рыночной стоимости" - Специальная стоимость. Термин относится к нетипичному элементу стоимости сверх Рыночной стоимости. Специальная стоимость может появляться при физической, функциональной или экономической связи данной недвижимости с некоторой другой недвижимостью, например примыкающей недвижимостью. Это приращение стоимости, которое может быть применимо к отдельному владельцу или пользователю, или предполагаемому владельцу или пользователю недвижимости - то есть к покупателю с особым интересом, а не к рынку в целом. Специальная стоимость может ассоциироваться с элементами Стоимости действующего предприятия. Оценщик должен гарантировать, чтобы такие критерии были бы дифференцированы от Рыночной стоимости и прояснить любые сделанные допущения в отношении особой стоимости).

4.03.9. "... имущество следует обменивать..." имеется в виду тот факт, что стоимость имущества является рассчитываемой суммой, а не предварительно определенной или фактической ценой продажи. Это цена, на основе которой, согласно ожиданиям рынка, следует заключать на дату оценки сделку, удовлетворяющую всем другим элементам определения Рыночной стоимости.

4.03.10. "... на дату оценки..." означает, что рассчитанная Рыночная стоимость относится к конкретному моменту времени. Так как рынки и рыночные условия могут изменяться, то рассчитанная стоимость может быть некорректной или несоответствующей на другой момент времени. Сумма оценки будет отражать фактическое состояние рынка и обстоятельства на действительную дату оценки, а не прошлую или будущую дату. Дата оценки и дата отчета по оценке могут быть разными, но дата отчета не может предшествовать дате оценки. Определение также предполагает одновременный расчет по контракту на продажу без какого-либо изменения цены, которое, с другой стороны, могло бы иметь место в сделке по Рыночной стоимости.

4.03.11. "... между готовым купить покупателем..." относится к тому, у кого есть мотивы купить, но которого не принуждают к этому. Этот покупатель не горит желанием и не преисполнен решимости покупать по любой цене. Этот покупатель покупает с учетом существующих рыночных реалий и в соответствии с текущими рыночными прогнозами, а не исходя из воображаемого или гипотетического рынка, который невозможно продемонстрировать и существование которого нельзя ожидать. Предполагаемый покупатель не заплатит более высокую цену, чем та, которую требует рынок. Текущий владелец имущества включен в число тех, кто составляет " рынок". Оценщик не должен делать нереалистичные предположения относительно рыночных условий или предполагать уровень Рыночной стоимости выше того, который является обоснованно достижимым. В последнем издании TEGOVOFA's Guidance Note on the Valuation of Fixed Assets подробная ссылка на готового купить покупателя специально исключена из определения, чтобы подчеркнуть эту ответственность.

4.03.12. "... готовый продать продавец..." не является ни продавцом, который готов продать в силу своего слишком большого желания или принуждения по любой цене, ни продавцом, настроенным на получение цены, которая не может считаться обоснованной на текущем рынке. Готовый продать продавец имеет мотивацию продать имущество на рыночных условиях за лучшую цену, достижимую на открытом рынке после должного маркетинга, какова бы ни была бы цена. Фактические обстоятельства реального владельца не рассматриваются, так как " готовый продать продавец" является гипотетическим владельцем.

4.03.13. "... в коммерческой сделке... " - подразумевает сделку между сторонами, не имеющими специальных или особых отношений друг с другом (таких например, как отношения между материнской и дочерней компанией, или отношений между арендодателем и арендатором), которые могут сделать уровень цены нехарактерным для рынка или повышенным из-за элемента Специальной стоимости. Предполагается, что сделка по Рыночной стоимости имеет место между не связанными сторонами, каждая из которых действует независимо.

4.03.14. "...после должного маркетинга..." означает, что имущество будет выставлено на рынок в наиболее подходящей форме для того, чтобы осуществить его продажу по наилучшей разумной цене, обоснованной в соответствии с определением Рыночной стоимости. Продолжительность периода экспозиции может изменяться в соответствии с рыночными условиями, но она должна быть достаточной для привлечения к имуществу внимания адекватного числа потенциальных покупателей. Период экспозиции имеет место до даты оценки.

4.03.15. "... в которой стороны действовали компетентно, и расчетливо..." предполагает, что и готовый купить покупатель, и готовый продать продавец достаточно информированы о сущности и характеристиках имущества, его фактическом и потенциальном использовании, а также о состоянии рынка на дату оценки. Предполагается, что каждый действует в собственных интересах, компетентно и расчетливо, чтобы получить лучшую цену соответственно их положениям в сделке. Расчетливость определяется отношением к состоянию рынка на дату оценки, а не отношением к выгодам в какое-то более позднее время. Не является нерасчетливой продажа недвижимости на рынке с падающими ценами по цене, меньшей чем прежние уровни цен на рынке. В таких случаях, как и в других ситуациях купли-продажи на рынке с меняющимися ценами, расчетливый покупатель или продавец будут действовать в соответствии с наиболее точной информацией о рынке, доступной на момент сделки.

4.03.16. "... и без принуждения..." означает, что каждая сторона заинтересована в том, чтобы совершить сделку, но ни одну из них не заставляют или не принуждают против желания заключить ее.

4.03.17. Рыночная стоимость понимается как стоимость имущества, рассчитанная без учета затрат на совершение сделки купли-продажи и связанных со сделкой налогов. Как указывается в Комментарии к определению Рыночной стоимости европейского Союза (статья 4.03.2 ЕСО), в некоторых ситуациях имеются отклонения от общего правила. В соответствии с Четвертой Директивой Совета, касающейся Company Low¹¹ от 25.06.78 (78/660/ЕЕС), и Разделом 7, Статьи 49 Директивы ЕС (91/647/ЕЕС) от 1991 года установлено, что " в тех случаях, когда земля и здания проданы на день оформления отчетов, или будут проданы в течение короткого срока, их стоимость... должна будет уменьшена на величину фактических или рассчитанных издержек на продажу". Консультация относительно этого дается ниже.