Комментарий к определению Рыночной стоимости ЕС

Рыночная стоимость означает цену, по которой землю и здания можно было бы продать согласно частному контракту между готовым продать продавцом и коммерческим покупателем на дату оценки, при допущении что недвижимость публично выставлена на рынок, условия рынка позволяют должным образом осуществить продажу, и что для заключения контракта о продаже имеется необходимый период времени, соответствующий данному виду недвижимости (91/647/ЕЕС).

4.03.19. Уточняющий комментарий к определению Рыночной стоимости ЕС приводится ниже.

4.03.20. "... цена, по которой землю и здания можно было бы продавать согласно частному контракту..." должна подразумевать денежную сумму, если земля и здания были бы проданы на свободном рынке. Употребление слов " частный контракт" исключает, прежде всего, продажу на аукционе в том смысле, что в этом случае была бы реализована более низкая цена, чем после должного маркетинга между готовым продать продавцом и коммерческим покупателем, и подчеркивает реальный характер расчета на дату оценки. В Статье 49 (5) оговаривается ситуация, когда земля и здания проданы или будут проданы в течение короткого периода времени. Вычет фактических или рассчитанных издержек продажи в этом случае должен быть произведен как отдельная корректировка после того, как оценщик предоставит свое заключение относительно Рыночной стоимости.

4.03.21. Специальная ссылка "... готовый продать продавец и коммерческий покупатель..." усиливает приоритет экономической реальности, выражаемый через сделки на свободном рынке, в виде лучшей цены, обоснованно достижимой для продавца и наиболее выгодной цене, обоснованно достижимой покупателем. Готовый продать продавец не является продавцом, который готов продать в силу своего слишком большого желания или принуждения по любой цене, ни продавцом, настроенным на получение цены, которая не может считаться обоснованной на текущем рынке. Использование термина " коммерческий покупатель" дополнительно исключает предложение со стороны специального покупателя, который готов предложить более выгодную цену, чтобы опередить других предполагаемых покупателей из-за исключительных личных обстоятельств (например при сделке между материнской и дочерней компаниями, арендодателем и арендатором или с владельцем смежной недвижимости).

4.03.22. "...на дату оценки..." относится к специфическому характеру оценки, который предполагает, что обсуждение условий сделки и ее осуществление завершены на дату оценки. При изменении рыночных условий рыночная стоимость на другую дату может существенно отличаться. Определение предполагает одновременный расчет при завершении контракта на продажу без учета какой-либо корректировки цены по вышеуказанному фактору.

4.03.23. "... при допущении, что недвижимость публично выставлена на рынок..." означает, что имущество будет выставлено на рынок в наиболее подходящей форме для того, чтобы осуществить его продажу по наилучшей разумной цене, обоснованной в соответствии с определением Рыночной стоимости. Период времени, в течение которого имущество будет выставляться для продажи, будет изменяться в соответствии с обстоятельствами, но он должен быть адекватным для привлечения достаточного числа потенциальных покупателей, образующих рынок. Период экспозиции имеет место до даты оценки.

4.03.24. "...условия рынка позволяют должным образом осуществить продажу, и что для заключения контракта о продаже имеется необходимый период времени соответствующий данному виду недвижимости..." - это предполагает, что участники рынка находятся в готовности использовать благоприятную возможность в течение периода экспозиции, но не предполагает, что был создан или предполагается гипотетический/нереальный рынок или рынок на основе ложных представлений, а также исключает принудительную продажу - напротив, предполагаемая продажа производится таким образом, который соответствует действительному состоянию рынка. Нормальный период маркетинга - это такой период времени, который будет изменяться в зависимости от рыночных условий, типа или класса недвижимости - земли и зданий.