Определение стоимости недвижимости методом дисконтирования денежных потоков.

Если динамика изменения дохода от недвижимости значительна или эти изменения имеют нерегулярный характер, то используется дисконтирование денежного потока.

Метод дисконтирования денежных потоков определяет стоимость недвижимости как сумму текущих стоимостей будущих доходов путем раздельного дисконтирования каждого из периодических доходов и спрогнозированной будущей стоимости недвижимости (реверсии):

где CFt – денежный поток, генерируемый недвижимостью в соответствующем периоде;

FV – будущая стоимость реверсии, т.е. размер выручки от перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения;

r – ставка дисконтирования, в качестве которой применяется соответствующая ставка дохода на капитал (норма прибыли).

Последовательность метода дисконтированных денежных потоков:

1. Составление прогноза и моделирование денежных потоков на весь период функционирования оцениваемого объекта недвижимости.

2. Определение реверсионной стоимости недвижимости, т.е. размера выручки от перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения.

3. Определение ставки дисконтирования.

4. Дисконтирование денежных потоков и реверсионной стоимости в текущую стоимость объекта недвижимости, т.е. на момент оценки.

Метод дисконтирования денежных потоков имеет ряд преимуществ:

-учитывает динамику рынка;

-учитывает неравномерную структуру доходов и расходов;

-может быть использован, когда получение дохода нестабильно;

-может быть использован, когда объект находится в стадии строительства или реконструкции.

А основное преимущество доходного подхода по сравнению с другими подходами заключается в том, что он в большой степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Основным недостатком подхода является то, что он, в отличие от двух других методов оценки, основан на прогнозных данных.