Определение стоимости земельных участков с помощью затратных методов.

При оценке земли затратный подход используется для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке (зданий, строений, сооружений), для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости.

Включает методы:

- Оценка земель населенных пунктов, исходя из затрат на воспроизводство инфраструктуры

- Оценка стоимости земельных участков по условиям инвестиционных контрактов

Оценка земель населенных пунктов, исходя из затрат на воспроизводство инфраструктуры

При оценке земель населенных пунктов данным методом необходимо рассчитать величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель. Поскольку на практике в условиях высокой инфляции сложно рассчитать стоимость затрат на создание и воспроизводство инфраструктуры, то проще определить стоимость замещения существующей инфра-структуры города по укрупненным показателям. Стоимость замещения рассматривается как стоимость создания аналогичной системы улучшений городских земель, исходя из современных стандартов, рассчитанная на основе текущих цен материалов, оборудования и трудозатрат по землям многоэтажной жилой застройки. Последовательность оценки городских земель по затратам на возмещение инфраструктуры:

1. Определение площади жилой застройки, к которой относятся территории жилых кварталов, за вычетом земель объектов коммунально-бытового обслуживания.

2. Определение себестоимости строительства одного квадратного метра жилых домов по типовому проекту.

3. Исходя из полученной площади замещения и средней себестоимости многоэтажного типового строительства, определяется ориентировочная стоимость замещения всех жилых домов по типовому проекту.

4. Исходя из полученной площади замещения и средней себестоимости многоэтажного типового строительства, определяется ориентировочная стоимость замещения всех жилых домов.

5. Исходя из полученной оценки стоимости замещения многоэтажных жилых домов и доли капитальных затрат города на создание инфраструктуры, рассчитывается интервальная оценка стоимости замещения городской инфраструктуры по землям жилой застройки.

6. Исходя из интервальной оценки стоимости замещения городской инфраструктуры многоэтажной жилой застройки и общей площади земель, рассчитывается стоимость замещения улучшений одного гектара городских земель многоэтажной жилой застройки.

Оценка стоимости земельных участков по условиям инвестиционных контрактов

К затратному подходу относится метод оценки городских земель по условиям инвестиционных контрактов. Данный метод используется для оценки городских земель в крупных городах.

Стоимость права долгосрочной аренды является пропорциональной площади здания и той нагрузке на инфраструктуру, которую оно создает. Стоимость земельного участка определяется как текущая стоимость платежа за землю в натуральной форме по условиям данного ин-вестиционного контракта. Для определения стоимости права долгосрочной аренды земельного участка необходимы следующие данные, содержащиеся в разрешительной документации для проектирования и строительства в городе:

•площадь земельного участка;

•проектируемые площади жилых и нежилых помещений;

•срок строительства и реализации проекта;

•наличие и стоимость обременений.

Процедура оценки стоимости права долгосрочной аренды земельных участков, предоставляемых под строительство и реконструкцию капитальных коммерческих строений и сооружений, предусматривает следующую последовательность расчетов:

1. Определяется характеристика здания, планируемого для строительства на данном земельном участке (полезная и общая площадь, этажность и т.п.).

2. На основе условий инвестиционного контракта рассчитывается количество передаваемых городу жилых и нежилых площадей.

3. Определяется рыночная стоимость одного квадратного метра площадей жилого и нежилого назначения в планируемом здании.

4. Определяется общая стоимость площадей здания, которые долж-ны перейти городу после завершения строительства по условиям инве-стиционного контракта.

5. Определяется ориентировочный срок реализации инвестицион-ного проекта.

6. Определяется возможный период времени, необходимый для продажи доли полезных площадей здания, которые должны перейти го-роду после завершения строительства.

7. Определяется ставка дисконтирования. 8. Рассчитывается текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме с учетом времени строительства, продажи и значения ставки дисконтирования.