Принципы оценки недвижимости, основанные на представлениях пользователя.

К принципам, основанным на представлениях пользователя, относятся принципы:

 полезности;

 замещения;

 ожидания.

Принцип полезности заключается в том, что объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен кому-нибудь и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей. Полезность – это способность объекта недвижи-мости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в те-чение данного периода времени.

Принцип замещения означает, что при наличии определенного ко-личества однородных объектов недви-жимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наи-меньшей ценой.

Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т.е. стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты. Принцип замещения связан с установлением верхней границы стоимости объек-тов недвижимости, которая обусловлена затратами на строительство за-меняющей собственности в приемлемые сроки.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход или какие выго-ды и удобства от использования объекта недвижимости, включая вы-ручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. Ожидание – это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владе-ния недвижимостью. Важное значение имеет, за какой период времени будет получен ожидаемый доход, т.к. рубль инвестора сегодня стоит больше, чем рубль, который будет получен завтра.

11. Принципы оценки недвижимости, связанные с объектами недвижимости. (земля, здания)

обусловлены процессом эксплуатации недвижимости и включают принципы:

-принцип вклада (предельной продуктивности);

-остаточной продуктивности (производительности) земли;

-сбалансированности (принцип пропорциональности);

-разделения.

Принцип вклада (предельной продуктивности) звучит так: для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта. Вклад – это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо фактора производства: земли; оборудования и технических средств; рабочей силы; менеджмента.

Принцип остаточной продуктивности звучит так: остаточная продуктивность определяется как остаток дохода, отнесенный к объекту недвижимости, после того как оплачены затраты на труд, оборудование и менеджмент. Поскольку земля со строениями неподвижна, то необходимые для эффективного функционирования объекта оборудование, труд и менеджмент должны быть привлечены к ней. Это означает, что собственник земли сначала должен оплатить расходы по привлечению этих трех факторов, после чего оставшийся доход может быть отнесен к земле. Следовательно, земля имеет остаточную стоимость и приносит доход только тогда, когда имеется остаток после удовлетворения требований к доходам всех привлекаемых компонентов.

Принцип сбалансированности (принцип пропорциональности) формулируется следующим образом: для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечат максимальную стоимость недвижимости. То есть любому типу недвижимости соответствует оптимальное сочетание взаимодействующих элементов в структуре объекта недвижимости, при котором достигается состояние равновесия, обеспечивающее максимальную стоимость объекта.

Принцип разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.