Методы определения ставки капитализации.

Наиболее сложным вопросом оценки доходной недвижимости является определение ставки капитализации (R). Существует множество методов определения ставки капитализации. Некоторые из них:

-метод анализа рыночных аналогов (метод рыночной экстракции);

-метод кумулятивного построения (аналитический метод);

-методы инвестиционной группы и ипотечно-инвестиционного анализа (при использовании заемного капитала);

-метод экспертизы (опроса экспертов рынка недвижимости).

1. Согласно методу анализа рыночных аналогов ставка капитализации определяется следующим образом: R=NOI/V, где V – цена аналогичного объекта недвижимости, которая определяется на основе свершившейся сделки; NOI – чистый операционный доход, который генерируется данным

аналогичным объектом.

Ставка капитализации, определенная таким способом, называется общей ставкой капитализации. Для ее определения необходимо иметь рыночные данные по продажам аналогичных объектов недвижимости. При этом по каждому объекту необходимо получить значения чистого

операционного дохода, как если бы эти объекты оценивались вновь.

2. Другим методом определения ставки капитализации является метод кумулятивного построения, или метод суммирования. Суть метода состоит в том, что ставка разбивается на составные части, состоящие:

-из безрисковой ставки в качестве базисной;

-ставки компенсации за риск;

-ставки компенсации за низкую ликвидность;

-ставки компенсации за инвестиционный менеджмент (управление инвестициями);

-ставки возмещения капитала.

Если известны все четыре составляющие ставки, то путем суммирования можно получить ставку капитализации.

В качестве базисной ставки используется так называемая безрисковая ставка.

3. Методы определения ставки капитализации, основанные на методах инвестиционной группы и ипотечно-инвестиционного анализа. Как правило, в настоящее время почти все сделки с недвижимостью совершаются с привлечением ипотечных кредитов. Следовательно, инвестиции в недвижимость состоят из двух составляющих: ипотечный кредит и собственный капитал. При этом ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям дохода на обе эти части инвестиций с учетом риска вложений капитала в недвижимость. Поэтому ставка капитализации разделяется на две составляющие:

-ипотечная постоянная (Ri);

-ставка капитализации на собственный капитал (Rs).

Ипотечная постоянная (Ri) представляет собой отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечной ссуды. Ставка капитализации на собственный капитал (Rs) – это отношение денежных поступлений к сумме вложенных собственных средств. Когда известны ипотечная постоянная и ставка капитализации на собственный капитал, то общую ставку можно получить с помощью метода связанных инвестиций (метода инвестиционной группы):

R = M ∙ Ri + (1 – M) ∙ Rs, где M – отношение величины кредита к стоимости недвижимости; Ri – ипотечная постоянная; Rs – ставка капитализации на собственный капитал.