Студопедия

Главная страница Случайная страница

Разделы сайта

АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника






Рыночный подход к оценке недвижимости.






Рыночный подход в оценке недвижимости реализуется с помощью метода сравнительного анализа продаж, который также может называться:

-методом сравнительных продаж;

-рыночным методом;

-методом рыночной информации.

Рыночный подход базируется на информации о недавних надежных сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения метода сравнительного анализа продаж является наличие развитого рынка недвижимости. Кроме того, данный метод применяется:

-для объектов недвижимости, которые часто продаются и покупаются;

объектов недвижимости, которые не обладают доходными характеристиками (односемейные жилые дома);

-определения стоимости земельных участков (при развитом рынке земли).

Рыночный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения; замещения; вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов

для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Стоимость объекта недвижимости методом сравнительных продаж может быть определена на основании следующего выражения:

Последовательность оценки недвижимости методом сравнительных продаж следующая:

1. Выявление объектов-аналогов недвижимости, наиболее сопоставимых с оцениваемым, проданных относительно недавно (3–6 месяцев) на основе изучения состояния и тенденций рынка недвижимости того сегмента, к которому принадлежит данный объект.

2. Сбор и проверка информации о сделках по каждому отобранному объекту-аналогу, анализ собранной информации.

3. Выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

4. Проведение корректировки цен продаж по каждому сопоставимому объекту-аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом, внесение поправок в цены продажных аналогов.

5. Согласование скорректированных цен объектов-аналогов и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Рассмотрим подробнее последовательность определения цены объекта недвижимости с помощью метода сравнительных продаж

 

21.Определение стоимости недвижимости методом сравнительного анализа продаж.

 

метод сравнительного анализа продаж, который основан на сопоставлении оцениваемого объекта и сопоставимых (аналогичных ему по своим свойствам) объектов, относительно недавно проданных на рынке.

Итоговая величина стоимости представляет собой суждение, вынесенное оценщиком на основе анализа всей доступной информации.

Метод сравнительного анализа продаж имеет ряд преимуществ:

· наиболее простой подход к оценке недвижимости;

· статистически обоснованный;

· обеспечивает данные для других подходов к оценке.

К недостаткам данного метода можно отнести:

· необходимость активного рынка;

· сравнительные данные не всегда имеются;

· основан на прошлых событиях, при расчетах не учитываются будущие ожидания;

· большое количество поправок может оказать влияние на достоверность результатов.

 

 

22. Методы определения поправочных корректировок.

 

Поправками называются корректировки, вводимые в цену продажи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта.

В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки делятся:

· на денежные;

· процентные.

Процентные поправки используются тогда, когда сложно определить абсолютные значения, но рыночные данные свидетельствуют, что существуют отличия (которые можно отразить в процентном выражении). На практике могут быть использованы два вида процентных корректировок:

· независимая поправочная корректировка, при расчете которой каждая отличительная характеристика учитывается независимо от другой (при расчете общей корректировки отдельные независимые поправки суммируются);

· кумулятивная процентная корректировка, при расчете которой каждая корректируемая характеристика учитывается с учетом наличия других отличительных характеристик (при расчете общей корректировки кумулятивные поправки перемножаются).

Поправки в денежном выражении – это сумма, прибавляемая или вычитаемая из цены продажи сопоставимого объекта.

Методы определения поправочных корректировок в денежном выражении:

Количественные:

· Анализ парных продаж

· Регрессионный анализ

Качественные:

· Метод общей группировки

· Персональные интервью

Анализ парных продаж. Это продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением одного различия, которое необходимо оценить, чтобы осуществить корректировку.

Регрессионного анализ относится к статистическим методам рас- чета поправочных корректировок. Суть данного метода состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Определение величины корректировок при оценке стоимости объектов недвижимости методом регрессионного анализа основано на ис- пользовании серии формул:

Pi – величина поправки;

а – коэффициент регрессии;

x – различные переменные, характеризующие те или иные факторы, от которых зависит стоимость объекта недвижимости и величина корректировки.;

å ki – положительные или отрицательные поправочные коэффициенты.

Метод общей группировки используется на активном рынке, где можно найти достаточное число сравнительных продаж с тем, чтобы изучить рыночный разброс цен. Если разброс цен невелик (1–2 %), то можно сделать заключение, что стоимость объекта является величиной, средней по отношению к наибольшему и наименьшему значению в рассматриваемой группе сравнительных продаж.

 

 

23. Затратный подход к оценке недвижимости.

 

Затратный подход предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки).

Применение затратного метода необходимо:

· при анализе нового строительства;

· определении варианта использования земли;

· реконструкции зданий;

· оценке для налогообложения;

· оценке для целей страхования;

· оценке последствий стихийных бедствий;

· для выявления сверхдоходов при оценке недвижимости.

Алгоритм оценки недвижимости затратным методом:

1) оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания;

2) расчет выявленных видов износа

3) оценка рыночной стоимости земельного участка

4) оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора)

5) расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Стоимость объекта недвижимости с помощью затратного метода можно определить с помощью следующего выражения:

Vв - восстановительная стоимость оцениваемой недвижимости;

Сизн - износ оцениваемой недвижимости;

VL - стоимость земельного участка;

Пр - прибыль инвестора.

 

24. Определение стоимости недвижимости затратным методом.

Стоимость объекта недвижимости с помощью затратного метода можно определить с помощью следующего выражения:

Vв - восстановительная стоимость оцениваемой недвижимости;

Сизн - износ оцениваемой недвижимости;

VL - стоимость земельного участка;

Пр - прибыль инвестора.

 

 

25. Методы определения восстановительной стоимости недвижимости.

 

Восстановительная стоимость оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового объекта без учета на-копленного износа.

Она может быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения.

Стоимость воспроизводства – затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, при использовании такие же строительные материалы, стандарты и проект. Стоимость замещения – затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько способов определения восстановительной стоимости:

- метод сравнительной единицы;

- метод разбивки по компонентам;

- метод количественного анализа.

Метод сравнительной единицы – предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 м2, 1 м3) аналогичного здания.

Расчет восстановительной стоимости, когда в качестве сравнительной единицы выбрана стоимость 1 м2 типичного сооружения, можно представить в виде следующего выражения:

Vв – стоимость оцениваемого объекта;

С – стоимость 1 м2 типичного сооружения на базовую дату;

S0 – площадь оцениваемого объекта;

Кп – коэффициент, учитывающий возможное несоответствие дан-

ных по площади объекта, полученных в БТИ (бюро технической инвен-

таризации), и строительной площади (Кп = 1, 1÷ 1, 2);

Кн – коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие меж-

ду оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для

идентичного объекта Кн = 1);

Км – коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

Кв – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости

строительно-монтажных работ в период между базовой датой и датой

на момент оценки;

КПЗ – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);

КНДС – коэффициент, учитывающий НДС (%).

Для выбора аналога необходимо учитывать:

· единое функциональное назначение;

· близость физических характеристик (класс конструктивных систем);

· сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов;

Поскольку в большинстве случаев базой для сравнения является стоимость

сравнительной единицы не идентичного объекта, а близкого аналога, то рассчитанная по

методу сравнительной единицы стоимость объекта является стоимостью замещения.

 

Метод разбивки по компонентам отличается от предыдущего тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов – фундаментов, стен, перекрытий и т.п. Стоимость каждого компонента получают, исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема.

V в – стоимость строительств здания в целом;

Qi – объем i- го компонента;

C i – стоимость единицы объема;

n – количество выделенных компонентов здания;

К – коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между

оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением

 

Метод количественного анализа основан на детальных количественном и стоимостном расчетах затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительство здания в целом.

В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства выделяют прямые и косвенные затраты.

Прямые затраты – затраты, непосредственно связанные со строительством:

· стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;

· заработная плата рабочих;

· стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей;

· стоимость коммунальных услуг;

· стоимость доставки и хранения материалов и пр.

Косвенные затраты – затраты, не относящиеся непосредственно к строительству, но необходимые для создания общих условий строи-тельного производства, его организации и обслуживания:

· гонорары проектно-сметным организациям;

· маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затраты.

 

26. Методы определения износа.

 

износ - это утрата полезности объекта недвижимости, а значит и стоимости по любой причине.

Износ измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.

3 метода:

1) метод разбиения на виды износа

Определение износа данным методом производится путем разбиения его на три компонента:

 

· физический износ (С физ) это потеря стоимости за счет физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации, выражается в старении и изнашивании, разрушении, поломках и конструктивных дефектах;

· функциональный износ (С функ) (моральный износ) это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данной недвижимости обеспечить полезность по сравнению с новым объектом недвижимости, созданным для таких же целей. Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ;

· внешний износ (С внеш) обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых серветутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры, изменений законодательных решений в области налогообложения. Данный вид износа присущ только недвижимости в силу фиксированности ее расположения. Внешний в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения

 

Полный износ рассчитывается по формуле:

С изн = С физ + С функ + С внеш.

 

Физический устранимый неустранимый Функциональныйустранимый неустранимый Внешний неустранимый

 

Устранимый износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно. Это износ, который может быть устранен в результате ремонта.

Неустранимый износ – износ, при котором затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена.

 

2) метод срока жизни недвижимости

С течением времени каждое здание постепенно изнашивается и теряет возможность выполнять свои функции, поэтому совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Согласно данному методу расчет износа осуществляется исходя из предположений, что эффективный возраст, выраженный в % отражает типичный срок экономической жизни так же как % накопленного износа отражает общие издержки воспроизводства.

 

СИЗН/VВ=TЭФЭЖ

Сизн=Vв*(Тэф/Тэж)

Vв-полная восстановительная стоимость здания,

Тэв-эффективный возраст

Тэж-срок экономической жизни

 

Тэв(эффективный возраст)-определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки эк факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.

Тхж(Хронологический возраст)– период времени, прошедший со

дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Тэж(Срок экономической жизни)- период, который определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. период, который определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход.

 

 

3) метод рыночной выборки (метод сравнения продаж)

Данный метод основан на анализе текущих сопоставимых продаж аналогичных объектов. Последовательность действий при определении износа методом рыночной выборки следующая: 1. Отбор сопоставимых продаж и получение необходимых данных по ним. 2. Расчет стоимости участка земли сопоставимого объекта. 3. Определение стоимости улучшений с учетом износа по сопоставимым продажам. 4. Расчет стоимости сопоставимого объекта. 5. Вычисление суммарного износа сопоставимого объекта. 6. Расчет эффективного возраста сопоставимого объекта недвижимости. 7. Деление величины износа на эффективный возраст и получение среднегодового износа. 8. Вычисление среднегодового коэффициента износа путем деления среднегодового износа на полную восстановительную стоимость. 9. Перевод получения величины в проценты. Для использования метода рыночной выборки необходима обширная рыночная информация о продажах и развитый рынок продаж. После расчета восстановительной стоимости, а также накопленного износа определяют стоимость оцениваемого объекта.

 

27. Виды износа. Определение общего накопленного износа.

 

износ - это утрата полезности объекта недвижимости, а значит и стоимости по любой причине.

Определение износа данным методом производится путем разбиения его на три компонента:

· физический износ (С физ)

это потеря стоимости за счет физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации, выражается в старении и изнашивании, разрушении, поломках и конструктивных дефектах

· функциональный износ (Сфунк)

(моральный износ) это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данной недвижимости обеспечить полезность по сравнению с новым объектом недвижимости, созданным для таких же целей. Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ

· внешний износ (С внеш)

обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых серветутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры, изменений законодательных решений в области налогообложения. Данный вид износа присущ только недвижимости в силу фиксированности ее расположения. Внешний в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения.

 

Накопленный износ объекта недвижимости – это выявленные все возможные виды износа. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

 

28. Определение износа методом разбиения на виды износа.

 

износ - это утрата полезности объекта недвижимости, а значит и стоимости по любой причине.

Определение износа данным методом производится путем разбиения его на три компонента:

· физический износ (С физ)

· функциональный износ (Сфунк)

· внешний износ (С внеш)

 

Полный износ рассчитывается по формуле:

С изн = С физ + С функ + С внеш.

 

Физический устранимый неустранимый Функциональныйустранимый неустранимый Внешний неустранимый

 

Устранимый износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно. Это износ, который может быть устранен в результате ремонта.

Неустранимый износ – износ, при котором затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена.

А) физический износ (С физ) это потеря стоимости за счет физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации, выражается в старении и изнашивании, разрушении, поломках и конструктивных дефектах

Методы расчета физического износа зданий следующие:

· нормативный (для жилых зданий);

· стоимостный.

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня, в которых дана характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический износ здания следует определять по формуле:

Сфиз – физический износ здания, %;

Fi – физический износ i-го конструктивного элемента, %;

Li – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

п – количество конструктивных элементов в здании.

 

Достоинством такого метода определения физического износа является простота и наглядность. Однако есть ряд недостатков:

· трудоемкость применения из-за необходимой детализации конструктивных элементов здания;

· субъективность удельного взвешивания конструктивных эле-ментов;

· невозможность учета нетипичных условий эксплуатации объекта.

 

Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания. Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении.

 

Б) функциональный износ (С функ) (моральный износ) это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данной недвижимости обеспечить полезность по сравнению с новым объектом недвижимости, созданным для таких же целей. Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ;

Признаки функционального износа здания – несоответствие объемно-планировочного или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения

Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Стоимость неустранимого функционального износа может определяться 2 способами:

· капитализацией потерь в арендной плате

· капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем состоянии.

 

В) внешний износ (С внеш) обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых серветутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры, изменений законодательных решений в области налогообложения. Данный вид износа присущ только недвижимости в силу фиксированности ее расположения. Внешний в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

· капитализации потерь в арендной плате;

· сравнительных продаж (парных продаж).

Методом капитализации потерь в арендной плате расчет внешнего износа производится аналогично расчету функционального неустранимого износа. Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки внешним износом. Накопленный износ объекта недвижимости – это выявленные все возможные виды износа. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

 

29. Определение износа методом срока жизни недвижимости.

 

износ - это утрата полезности объекта недвижимости, а значит и стоимости по любой причине.

С течением времени каждое здание постепенно изнашивается и теряет возможность выполнять свои функции, поэтому совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Согласно данному методу расчет износа осуществляется исходя из предположений, что эффективный возраст, выраженный в % отражает типичный срок экономической жизни так же как % накопленного износа отражает общие издержки воспроизводства.

 

Vв-полная восстановительная стоимость здания,

Тэв-эффективный возраст

Тэж-срок экономической жизни

 

Тэв(эффективный возраст)-определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки эк факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.

Тхж(Хронологический возраст)– период времени, прошедший со

дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Тэж(Срок экономической жизни)- период, который определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. период, который определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объ- екта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости

 

 

30. Определение износа методом рыночной выборки.

 

метод рыночной выборки (метод сравнения продаж)

Данный метод основан на анализе текущих сопоставимых продаж аналогичных объектов. Последовательность действий при определении износа методом рыночной выборки следующая:

1. Отбор сопоставимых продаж и получение необходимых данных по ним.

2. Расчет стоимости участка земли сопоставимого объекта.

3. Определение стоимости улучшений с учетом износа по сопоставимым продажам.

4. Расчет стоимости сопоставимого объекта.

5. Вычисление суммарного износа сопоставимого объекта.

6. Расчет эффективного возраста сопоставимого объекта недвижимости.

7. Деление величины износа на эффективный возраст и получение среднегодового износа.

8. Вычисление среднегодового коэффициента износа путем деления среднегодового износа на полную восстановительную стоимость.

9. Перевод получения величины в проценты. Для использования метода рыночной выборки необходима обширная рыночная информация о продажах и развитый рынок продаж. После расчета восстановительной стоимости, а также накопленного износа определяют стоимость оцениваемого объекта.

 

 






© 2023 :: MyLektsii.ru :: Мои Лекции
Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав.
Копирование текстов разрешено только с указанием индексируемой ссылки на источник.