Ипотечное кредитование

💸 Как сделать бизнес проще, а карман толще?

Тот, кто работает в сфере услуг, знает — без ведения записи клиентов никуда. Мало того, что нужно видеть свое раписание, но и напоминать клиентам о визитах тоже. Проблема в том, что средняя цена по рынку за такой сервис — 800 руб/мес или почти 15 000 руб за год. И это минимальный функционал. Нашли самый бюджетный и оптимальный вариант: сервис VisitTime.
⚡️ Для новых пользователей первый месяц бесплатно. А далее 290 руб/мес, это в 3 раза дешевле аналогов. За эту цену доступен весь функционал: напоминание о визитах, чаевые, предоплаты, общение с клиентами, переносы записей и так далее.
✅ Уйма гибких настроек, которые помогут вам зарабатывать больше и забыть про чувство «что-то мне нужно было сделать».
Сомневаетесь? нажмите на текст, запустите чат-бота и убедитесь во всем сами!

В последние годы до кризиса 2008-2009 гг. в российских условиях наметился курс на расширение сферы ипотечного кредитования, основанного на использовании такого инструмента, как ипотека. Ипотеку можно понимать по-разному:

- как залог недвижимого имущества должника (стороны поддержки), который служит обеспечением ссуд;

- как инвестиционный кредит, полученный под залог недвижимого имущества, являющегося объектом сделки.

Ипотечные кредиты имеют следующие особенности:

3) судя по зарубежному опыту, более дешевые, т.к. в юридическом плане ипотека в качестве обеспечения надёжнее других форм залога.

В российских условиях при организации ипотечного кредитования ориентируются на закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.98 г. № 102-ФЗ (с изм. и доп.). В соответствии с данным законом в качестве предмета ипотеки выступают:

- земельные участки, за исключением сельхозугодий и земель, находящихся в муниципальной собственности;

- недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

- дачи, гаражи и др. строения потребительского назначения;

- воздушные и морские суда, космические объекты.

По закону ипотека должна быть зарегистрирована. Права в договоре об ипотеке удостоверяются закладной о недвижимости, которая является ценной бумагой и имеет собственное движение на вторичном рынке, отличное от ипотеки. В РФ с принятием закона «Об инвестиционных облигациях» появилась возможность функционирования данного рынка.

В зависимости от предмета ипотеки различают три разновидности ипотечного кредита:

1) производственный (коммерческий), т.е. кредит под залог недвижимости производственного назначения;

За рубежом распространены следующие виды ипотечного кредита:

- на новое строительство (кредит берет подрядчик – исполнитель работ, который полностью гасит кредит после завершения строительства);

- на освоение земельных участков (под их залог).

а) перепродажи (инвестиционное направление);

б) для улучшения их характеристик (девелоперское направление) [development – развитие, англ.]. В договор включаются условия досрочного погашения (до полного погашения кредита участок должен быть освобождён от требований кредитора). Цена освобождения – 10-20% от размера кредита по каждому участку, входящему в земельный массив. 80-90% участков заёмщик должен реализовать и полностью погасить ипотечный кредит на освоение земельных участков.

В странах с развитой рыночной экономикой ипотечный кредит существует в разных формах:

- пружинная ипотека (с фиксированной процентной ставкой); такой кредит предусматривает осуществление равновеликих периодических платежей в счёт погашения основной суммы долга, а также процентных выплат. Таким образом, с каждым периодом суммарный платеж снижается (как бы сжимается пружина);

- ролл-оверная. Срок кредита делится на временные отрезки, для каждого из них с учётом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка;

- шаровая (ипотека с выплатой периодически только процентов). Крупный платёж по кредитному долгу отодвигается на конец периода (как ком нарастает);

- ипотека с обратным аннуитетом – финансовое соглашение, по которому кредитор производит выплаты заёмщику; остаток основной суммы кредита увеличивается на величину выплат и сумму накапливаемых процентов;

- ипотека с пересматриваемой процентной ставков. Это разновидность ролл-оверного кредита, ставка по которому корректируется через фиксированные интервалы времени с учётом преобладающих рыночных ставок;

- ипотека с участием кредитора (при росте стоимости недвижимости).

Известно множество схем ипотечного кредитования. Можно выделить следующие три группы схем:

2) объединяющие первичный и вторичный рынок закладных с использованием процесса секъюритизации;

3) сберегательно-ипотечные (накопление денег на счёте для покупки недвижимости)

В российских условиях из трех разновидностей ипотечного кредита (производственного, жилищного, земельного) преобладает жилищный ипотечный кредит. Он начал свое развитие после принятия Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) в РФ (утверждена Указом Президента 11.01.2000г.).

В России распространены следующие модели ИЖК:

1) накопительная (банковская инициатива). Клиент банка в течение длительного срока (не менее одного года) накапливает средства на счёте для будущего жилья (примерно 30-50% от стоимости жилья). Вкладчик вносит эту сумму в качестве первоначального взноса за квартиру, а на остальную сумму банк предоставляет ему кредит. Ресурсами банков для такого кредитования являются средства вкладчиков на накопительных счетах.

2) кредитование жилья через Федеральное агентство ипотечного кредитования или через региональные агентства (есть в Москве, Санкт-Петербурге и других регионах.). Это так называемая инициатива государства.

3) по инициативе регионов разрабатываются и реализуются собственные ипотечные программы. Часто в регионах создаются специальные фонды поддержки жилищного строительства с использованием средств муниципалитетов. За счет этих фондов строится жилье, как правило, для тех граждан, которые имеют какое-либо жилье и желают улучшить свои жилищные условия. Они сдают это жилье, которое засчитывается в счет нового, а на оставшуюся стоимость им предоставляется кредит из указанного фонда поддержки.

4) инициатор – коммерческий застройщик, как правило, домостроительный комбинат. Он строит жилье (жилой дом), сдает квартиры в аренду; после выплаты стоимости квартиры она переходит в собственность арендатора. Это так называемая девелоперская инициатива.

5) по совместной инициативе российских и иностранных инвесторов;

6) с использованием секъюритизации при выпуске банками ипотечных облигаций;

7) с использованием жилищных сертификатов, например, военнослужащими.

Нетрадиционным способом финансирования является лизинговое финансирование, а инструментом его служит лизинг. Определение лизинга в РФ было дано в ФЗ от 29.10.1998 г. № 164-ФЗ «О лизинге». В 2002 г. закон стал именоваться «О финансовой аренде (лизинге)». По версии закона 2002 г. «Лизинг – совокупность экономических и правовых отношений в ходе реализации договора лизинга, в т.ч. приобретением предмета лизинга». Договор лизинга – это договор, в соответствии с которым лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Договором может быть предусмотрено, что выбор продавца и имущества осуществляется лизингодателем.

Элементы лизинговой сделки: предметы и субъекты, виды и формы лизинга, срок лизинга, лизинговый платеж.

Предметом лизинга являются непотребляемые вещи, в т.ч. предприятия, другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, другое движимое и недвижимое имущество, которые могут использоваться для предпринимательской деятельности.

Субъекты лизинга - лизинговые компании и другие поставщики лизинга. Операторами рынка лизинговых услуг являются независимые лизинговые компании, кэптивные организации (изготовители), банки (непосредственно и через дочерние организации), другие компании с участием банков.

Возможны следующие формы лизинга: внутренний и международный, когда одна из сторон сделки – нерезидент.

- возвратный. Собственник продает лизинговой компании своё имущество и берет его назад на условиях лизинга. Используется лизингополучателем (собственником) в основном для осовременивания баланса;

- сублизинг. Связан с уступкой или переуступкой предмета лизинга третьему лицу.

В лизинговой сделке принимают участие несколько сторон (лизингодатель, лизингополучатель, поставщик и нередко кредитор), каждая из которых имеет свои выгоды от сделки.

Важным элементом лизинговой сделки является лизинговый платеж. Имеются различные методы определения размера лизингового платежа, в т.ч.:

1) метод составляющих (поэлементный метод), рекомендованный Минэкономразвития в 1996 году. Согласно ему расчёт общей суммы лизингового платежа осуществляется по формуле:

АО - величина амортизационных отчислений, причитающихся лизингодателю в текущем году;

ПК – плата за используемые кредитные ресурсы лизингодателем на приобретение предмета лизинга;

КВ – комиссионное вознаграждение лизингодателю за предоставление лизинга;

ДУ – плата лизингодателю за дополнительные услуги лизингополучателю по договору лизинга;

НДС – налог на добавленную стоимость, уплачиваемый лизингополучателем по услугам лизингодателя.

Размер лизингового платежа методом аннуитета определяется:

а) при полном покрытии лизинговыми платежами всей стоимости имущества, пользуясь формулой:

И – ставка процента по долгосрочным ссудам (в виде коэффициента);

б) при остаточной стоимости имущества после лизингового периода, руководствуясь формулой:

где ОС – остаточная стоимость (в виде коэффициента).

в) при авансовом внесении первого платежа и остаточной стоимости:

г) при авансовом внесении и вдвое увеличенном размере первого платежа, остаточной стоимости

д) при отсрочке первого платежа на полгода. Для этого в формуле 3 заменить коэффициент

Прежде чем оформить лизинговую сделку, лизингополучатель и лизингодатель должны определить её эффективность.

Под эффективностью лизинга для лизингополучателя принято понимать тот эффект, который он обеспечивает по сравнению с альтернативными источниками финансирования. Реже считают эффективность лизингового инвестиционного проекта, поскольку эффективность его идентична с эффективностью инвестиционного проекта вообще. Совсем не исследуется влияние лизингового инвестиционного проекта на результаты деятельности лизингополучателя. Не подсчитывается комплексный эффект от лизинга. Как правило, не изучается эффективность лизинга с позиций лизингодателя.

Для оценки эффективности лизинга по сравнению с другими источниками приобретения активов имеется множество отечественных и зарубежных методик. Большинство методик объединяет то, что в них в качестве основного эффекта по различным источникам финансирования признаётся налоговый щит (налоговая экономия или налоговая льгота). Экономическая теория следующим образом объясняет использование налоговых щитов. Базовым является понятие инвестиционного налогового щита. Известно, что любые инвестиции на приобретение активов связаны с получением прибыли в будущем. Инвестиционные затраты включаются в себестоимость продукции, уменьшая налогооблагаемую базу при уплате налога на прибыль. Сумма экономии налога на прибыль и есть налоговый инвестиционный щит, определяемый как сумма инвестиционных затрат, умноженная на ставку налога на прибыль инвестора.

Осуществляя капитальные вложения через лизинг, его участники имеют три основных вида инвестиционных налоговых льгот:

1) налоговый щит арендной платы, получаемый арендатором, в связи с включением в себестоимость его продукции арендных платежей. Определяется как сумма арендных платежей, умноженная на ставку налога с прибыли арендатора;

2) процентный налоговый щит лизингодателя, берущего кредит на приобретение предмета лизинга. Поскольку проценты по кредиту относятся на себестоимость продукции, снижается налогооблагаемая база. Величина этого щита равна величине процентов по кредиту, умноженной на ставку налога с прибыли лизингодателя;

3) амортизационный налоговый щит лизингодателя как собственника предмета лизинга. Получается в связи с тем, что амортизационные отчисления включаются в себестоимость продукции. Правда, в российских условиях лизинговое имущество может учитываться и на балансе лизингополучателя. Тогда им начисляется амортизация и уплачивается налог на имущество.

С учётом налоговых щитов определяются реальные арендные и кредитные потоки. Поток реальной арендной задолженности для арендатора равен арендным платежам за минусом налогового щита, а для лизингодателя величина арендной задолженности будет другая, так как он:

- уплачивает специальный налог с арендного дохода, уменьшая свой доход;

- включает лизинговый платёж в облагаемый налогом доход, поскольку лизинговые платежи приравниваются к ренте.

Кроме того, лизингодатель имеет поток кредитной задолженности в связи с получением кредита на приобретение предмета лизинга. Он равен сумме основного долга и уплачиваемых процентов за вычетом налоговых щитов по амортизации и по процентам за кредит.

Иногда налоговый щит понимают расширительно, включая в него дополнительные льготы по амортизации, налогу на прибыль в отдельных отраслях и сферах, учитывают также налоговые затраты и налоговые льготы, возникающие при уплате других налогов, кроме налога на прибыль, например, налога на имущество, НДС и т.д.

Можно отметить две тенденции при определении денежных потоков по альтернативным источникам. Первая тенденция связана с попыткой учесть как можно больше факторов, влияющих на поток при лизинге или инвестиционном кредите. Вторая тенденция основана на учёте действия только разнящихся факторов по сравниваемым вариантам[16]. Несомненно, большей сложностью и трудоёмкостью расчётов отличается первый подход. Согласно принципу разумности предпочтение следует отдать более экономичным приёмам анализа. Такой подход к оценке эффективности лизинга важен для банка, который в рамках договора о сотрудничестве с клиентами, прежде чем дать консультацию о предпочтительной форме заимствования, должен провести экспресс-анализ.

При расчёте эффективности лизинга упрощенным методом следует исходить из следующих посылок:

1) величина денежных потоков, генерируемых использованием актива, в расчёт не принимается, т.к. от источника финансирования не зависит;

2) стоимость заёмного капитала учитывается даже, если актив покупается за собственные средства лизингополучателя, поскольку аренда является заменителем кредита;

3) ставка дисконтирования берётся равной цене заёмного капитала после вычета налогов, то есть равной скорректированной процентной ставке;

4) при применении скорректированной процентной ставки приведённая стоимость оттока по ссуде равна абсолютной сумме ссуды, поэтому из денежного потока при покупке актива или при использовании кредита её можно исключить;

5) учитываются «щиты», соответствующие потоку средств у лизингодателя и лизингополучателя;

6) оценивается эффективность лизинга с позиций лизингополучателя при заданности лизингового платежа;

7) оценивается эффективность лизинга с позиций лизингодателя, который исходит из желаемого для него процента, а размер арендной платы считает искомой величиной.

Анализ эффективности лизинга для лизингодателя может проводиться как с использованием приёмов дисконтирования, так и простым способом. Во втором случае лизингодателю нужно подсчитать свои денежные потоки от лизинговой сделки и доходы. Каждое лизинговое соглашение следует анализировать с точки зрения доходности и ликвидности. С позиций доходности важно добиться достижения определённого соответствия между расходами по привлечению средств на денежном рынке и суммой арендной платы.

В сложившейся практике лизингодатели при оценке эффективности лизинга с их позиций обычно не учитывают получаемую экономию за счёт разницы амортизационных отчислений по нормам, которые применяются лизингодателем как балансодержателем лизингового имущества, и амортизацией, поступившей ему в составе лизинговых платежей, даже если эти суммы различаются.[17] Эту разницу можно считать скрытым резервом. Амортизация по балансу включается в себестоимость и уменьшает налоговую базу по прибыли (налоговый щит). Если в начале лизингового периода сумма амортизации по балансу больше, чем сумма амортизации в составе лизингового платежа, то это можно рассматривать как дополнительный выигрыш. При увеличении числа лизинговых контрактов, когда число вновь заключаемых контрактов больше числа, подходящих к завершению, скрытый резерв становится существенным источником самофинансирования. Такой эффект целесообразно учитывать лизингодателям, когда у них на балансе числится лизинговое имущество. Это повысит точность определения эффективности банковского лизинга для лизингодателя.

4.5. Другие нетрадиционные способы финансирования инвестиций

К нетрадиционным способам финансирования, наряду с рассмотренным выше лизинговым финансированием, относятся форфейтирование, секьюритизация активов, венчурное финансирование.

Форфейтирование – это кредитование (преимущественно) экспортёра путём покупки у него коммерческих векселей или других ценных бумаг, содержащих абстрактное обязательство, без оборота на продавца.

Этот способ финансирования используется в двух видах сделок:

1) финансовых – с целью быстрой реализации долгосрочных финансовых обязательств;

2) в экспортных – для содействия поступлению наличных денег экспортёру, предоставившему коммерческий кредит иностранному покупателю.

Слово «а-форте» французского происхождения, что означает отказ от прав. Суть форфейтинга состоит в том, что операция осуществляется без права форфейтера на регресс.

Схема форфейтинга такова. Экспортер, продав товар с отсрочкой платежа, получает векселя и продает их форфейтеру (например, банку) без оборота на себя. Иначе, всю ответственность за инкассирование экспортёр передает форфейтеру в обмен немедленно получает наличные деньги. Покупаются векселя форфейтером за вычетом дисконта, т.е. меньше номинала.

Имеются следующие выгоды от форфейтинга: для экспортера – немедленное получение денег, для форфейтера – доход. Покупая активы, форфейтер совершает инвестирование. При этом он может недолго держать свои средства в такой форме. Он может перепродать инвестиции другому форфейтеру. В результате возникает вторичный форфейтинговый рынок.

Привлекательность форфейтинговых бумаг для форфейтера:

- доход по таким ценным бумагам обычно выше, чем по другим ценным бумагам;

- по таким ценным бумагам обеспечивается бо льшая гарантия и имеется аваль первоклассных банков.

Все это делает форфейтирование более привлекательным методом финансирования по сравнению с многими другими методами, в т.ч. с лизинговым финансированием.

В современных условиях секьюритизация активов выступает как способ финансирования инновационного характера.

В различных странах имеются неоднотипные толкования секьюритизации и применяются разные её схемы, в т.ч.:

б) секьюритизация, сопровождаемая выпуском ценных бумаг (американский подход). Секьюритизация активов по-американски представляет собой переоформление дебиторской задолженности, числящейся на балансе банков, в долговые ценные бумаги, которые продаются конечным инвесторам.

Возможность секьюритизации появляется при разделении процесса выдачи и погашения кредита. Накопленная задолженность по жилищным кредитам (потребительским кредитам, лизинговым активам) продается или под неё выпускаются переходные ценные бумаги. Задолженность, которая обеспечена закладными на недвижимость, группируется в «пулы» (пачки). Под каждую пачку выпускаются переходные ценные бумаги, проценты по которым отличаются от процентов по закладным на недвижимость, принятым в обеспечение кредита.

Данный процесс может осуществляться либо полностью банком, либо с привлечением других организаций (инвестиционных фондов, страховых компаний, трастовых организаций). Банк как первоначальный кредитор списывает со своего баланса ссудную задолженность без права регресса, продолжая при этом, как правило, обслуживать ссуду (инкассировать платежи по ссуде). Полученные в погашение кредита средства зачисляются в фонд выкупа ценных бумаг. Из этого фонда ценные бумаги погашаются при наступлении сроков погашения. Процедура секьюритизации приведена на рис. 7.

Рис. 7. Традиционная секьюритизация банковских активов

2. Передача накопленного пула ссуд специальной проектной компании (SPV).

4. Оказание консультационной помощи в структурировании сделки и присвоение кредитного рейтинга выпуску ценных бумаг SPV.

5. Выпуск и размещение ценных бумаг среди инвесторов.

6. Оплата инвесторами полученных ценных бумаг.

8. Уплата заёмщиками начисленных процентов и части основной суммы кредита.

9. Передача SPV всех поступлений по кредитам, входящим в пул.

10. Выплата купонного дохода и частичное погашение номинала ценных бумаг.

13. Перечисление остаточной прибыли банку-оригинатору.

К секъюритизации обычно прибегают крупные банки и лизинговые компании. Они от этого имеют следующий эффект:

2) привлекают дополнительные ресурсы для финансирования.

Но секьюритизация должна осуществляться в разумных пределах. При излишнем увлечении секьюритизацией сокращаются требования кредиторов к кредитоспособности заёмщиков (лизингополучателей), что приведёт к кредитному кризису. Это подтверждает современный кризис ипотечного жилищного кредитования в США.

В современных российских условиях должна повышаться значимостьвенчурного финансирования. Венчурное финансирование – это финансирование рисковых мероприятий, как правило, связанных с научно-техническими разработками (инновациями).

В зарубежной практике различают два источника финансирования инноваций:

1) венчурное финансирование – вложения в малые и средние предприятия, занимающиеся инновациями, на ранних стадиях их развития, занимаются этим венчурные фонды (специализированные организации);

2) прямые частные инвестиции (private equity). Они предусматривают финансирование малых и средних предприятий, занимающихся инновациями, но на более поздних стадиях их развития. Вложения осуществляются в акционерный капитал тех компаний, акции которых не зарегистрированы на фондовой бирже и свободно не обращаются.

В российских условиях венчурными считаются все вложения в инновационные предприятия (как на ранних, так и на поздних стадиях развития).

Венчурное финансирование не следует путать с портфельным управлением. Отличие венчурного финансирования от портфельного управления стратегического инвестора состоит в том, что цель венчурного финансирования – не приобретение пакета акций, а вложение денег в развитие бизнеса.

В России применяется в основном следующая схема венчурного финансирования:

инвестор приобретает 25% акций, а остальные вложения делает в форме инвестиционного кредита. Особенности данного кредита состоят в следующем:

2) выдаётся без залога и без процентов или с низкой процентной ставкой;

3) этот кредит в последствии может быть конвертирован в акции и облигации с их одновременной дополнительной эмиссией.

При данной схеме венчурного финансирования предусмотрены дезинвестиции, т.е. выход из венчурных компаний на любом этапе. При этом возможны: простая продажа акций другому инвестору, выкуп акций управленцами, продажа акций на бирже. Исходя из такой возможности инвестор и формирует свой доход. Однако в случае банкротства компании риск инвестора ничем не гарантирован.

Для сокращения рисков при венчурном финансировании применяются следующие подходы:

- совместные финансовые риски распределяются между венчурным инвестором и предприятием (предпринимателем);

- в течение длительного периода существует альянс между венчурным инвестором и предпринимателем;

- на начальном этапе общей работы обеими сторонами открыто декларируются цели.

4. Приёмы оценки эффективности лизинга по сравнению с покупкой имущества, в т.ч. за счёт кредита.

5. Стоп-факторы при инвестиционном кредитовании и проектном финансировании.

6. Проектное финансирование, его отличия от инвестиционного кредитования и венчурного финансирования.

7. Взаимосвязь срока окупаемости инвестиционного проекта и срока погашения инвестиционного кредита.