Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов исполь­зования следующим критериям.

Законодательная допустимость: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая целесообразность: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Поскольку Объект оценки расположен в жилом доме на втором этаже, а помещения окружающие его в доме, являются жилыми, то единственным законодательно разрешенным вариантом использования Объекта оценки является его использование в качестве жилого помещения – квартиры.

В данном разделе, так же следует оценить Средний потенциальный уровень доходности от вложения средств в квартиры (во всех районах расположеных за МКАД). По среднему уровню доходности вложений в квартиры, расположеные за МКАД уступает общемосковскому уровню доходности на 2.8% годовых и находится на 5 месте рейтинга районов г.Москвы[13] Средний уровень доходности от вложений в квартиры за 1 год представлен на нижеследующем графике.

Сравнение со средним уровнем доходности по долгосрочным банковским депозитам индекс доходности жилья по районам г.Москка, расположенным за МКАД в нынешних условиях составляет примерно +0, 1 раза.