Главная страница Случайная страница
Разделы сайта
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
Оценка затратным подходом
|
|
Оценка затратным подходом базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости со стоимостью существующего Объекта оценки. При этом подходе определяются затраты, необходимые для восстановления либо замещения Объекта оценки (с учётом прибыли предпринимателя и НДС) и вычитается накопленный износ объекта недвижимости. Получившаяся величина определяет стоимость Объекта оценки затратным подходом.
Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительство на нем недвижимости, аналогичной по своим потребительским характеристикам оцениваемой недвижимости.
Основные этапы при применении затратного подхода к определению стоимости (без определения стоимости земельного участка):
1. Определение суммы затрат на создание объекта недвижимости, аналогичного Объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки.
2. Определение величины прибыли предпринимателя и НДС.
3. Определение величины накопленного износа Объекта оценки.
4. Оценка стоимости Объекта оценки (квартиры) затратным подходом с учётом износа.
9.1 Расчёт стоимости строительства квартиры
Для расчёта стоимости строительства квартиры можно воспользоваться Межрегиональным информационно-аналитическим бюллетенем «Индексы цен в строительстве» (Ко-Инвест), который выпускается ежеквартально, а также другими региональными справочниками.
Для определения полной восстановительной стоимости Объекта оценки используется метод расчёта по укрупнённым удельным стоимостным показателям по уровню цен месяца, ближайшего к периоду оценки с последующей индексацией цены на конкретную дату оценки. Укрупненные удельные стоимостные показатели и индексы цен на строительную продукцию принимаются по данным бюллетеня «Индексы цен в строительстве».
Базисом для определения стоимости строительства 1 м2 общей площади жилых домов разного типа в уровне цен Московской области послужили ресурсно-технологические модели (РТМ), разработанные для характерных типов жилых домов в зависимости от основного материала стен, этажности, типа дома.
Показатели учитывают средние инженерно-геологические условия устройства фундаментов в Московской области. По каждой РТМ указано количество квадратных метров общей площади жилых домов, которые можно получить с применением соответствующего набора ресурсов.
При определении расчётной стоимости 1 м2 общей площади учтены затраты по 1-12 главам сводного сметного расчёта.
В расчётных показателях стоимости 1 м2 не учтены прибыль предпринимателя (застройщика), вкладывающего свои финансовые средства в жилищное строительство и налог на добавленную стоимость, которые необходимо учесть дополнительно.
Показатели стоимости 1 м2 общей площади в ценах КО-ИНВЕСТ определены с учётом текущих индексов цен на материальные ресурсы, потребляемые в строительстве, по оплате труда и другим статьям затрат.
С помощью регионального коэффициента расчётная стоимость строительства Объекта оценки для условий Московской области переводится для условий г.Москвы.
Таким образом, стоимость строительства Объекта оценки производится по формуле 1:
Со.о. = Сбаз. * J1* J2 * Sо.о. * Jп.п.* JНДС * (1 – Кизн.), (1)
где: Со.о. – стоимость строительства на дату оценки, руб.;
Сбаз. – укрупненный удельный стоимостной показатель на определенный месяц, руб./м2;
J1 – индекс пересчёта от цены на определенный месяц в цену на дату оценки;
J2 - индекс пересчёта от цен Московской области в цены Москвы;
Sо.о. – общая площадь Объекта оценки;
Jп.п. – индекс, учитывающий прибыль предпринимателя;
JНДС – индекс, учитывающий налог на добавленную стоимость;
Кизн – коэффициент, учитывающий износ Объекта оценки на дату оценки, доли единицы.
Расчёт рыночной стоимости Объекта оценки затратным подходом может быть проведен в табличной форме (таблица 5).
Таблица 5 - Расчёт рыночной стоимости
Объекта оценки затратным подходом
| 2-х комнатная квартира по адресу ул.Дачная д.11 | |
| Характеристика | Жилая квартира |
| Общая площадь Объекта оценки, кв.м. | 47, 6 |
| Номер сборника Ко-Инвест (номер таблицы, страница) | № 78 Январь 2012 (номер таблицы № 4.1, стр.79) |
| Стоимость строительства 1 м2 здания (аналога), руб/м2 | |
| Конструктивная система здания | КС-1 |
| Индекс пересчёта стоимости СМР базовых цен в цены на дату оценки, доли.ед | 1, 006911=1, 0786 |
| Индекс пересчёта цен Московской области в цены г.Москвы, доли.ед | 1, 0 |
| Стоимость строительства Объекта оценки на дату оценки, руб. | 23729*47, 6=1 129 500 |
| Прибыль инвестора, доли единицы | 1, 0611 |
| Индекс, учитывающий НДС, доли ед. | 1, 18 |
| Накопленный износ, доли ед. | (2012-1971)/150=0, 27 |
| Стоимость строительства Объекта оценки на дату оценки, с учётом прибыли предпринимателя, НДС и износа (рыночная стоимость Объекта оценки затратным подходом), руб. | 1 301 225 |
Стоимость строительства Объекта оценки на дату оценки, с учётом прибыли предпринимателя, НДС и износа (рыночная стоимость Объекта оценки затратным подходом): Со.о. = 27729* 1, 0786 * 1, 0 * 47, 6* 1, 18 * Jп.п. * (1 – Кизн.),
9.2 Расчёт прибыли предпринимателя
Прибыль предпринимателя является по существу премией за риск вложения инвестиций в проект строительства объекта недвижимости либо ставкой отдачи на капитал при альтернативных инвестициях (равных по уровню рисков и сроку проекта строительства).
Для обоснования ставки прибыли предпринимателя (ПП) учитываются:
1. Безрисковая ставка дохода (Пб) – минимальная ставка по рублёвым депозитам для юридических лиц, сроком на 1 год и более;
2. Среднерыночная ставка дохода (Пр) – ожидаемый предпринимателем доход в виде премии за использование капитала, инвестированного в строительство недвижимости. Принимается по рыночным данным г.Москвы (Московской области);
3. Мера систематического риска (β), которая характеризует амплитуду отклонения общего дохода, получаемого от Объекта оценки по сравнению с изменениями на рынке в целом. Данный коэффициент рассчитывается с учётом рисков вложения инвестиций (Таблица 6).
Таблица 6 – Факторы риска
| № п/п | Факторы риска вложения инвестиций | Уровень фактора риска | ||||
| 0, 5 | 1, 0 | 1, 5 | 2, 0 | |||
| Риски, связанные с политическими решениями | + | |||||
| Риски, связанные с региональными особенностями | + | |||||
| Риски, связанные с влиянием окружающей среды | + | |||||
| Риски, связанные с маркетингом | + | |||||
| Риски, связанные с инвестициями в определенный тип недвижимости | + | |||||
| Риски, связанные со временем реализации объекта недвижимости | + | |||||
| Риски, связанные с недозагрузкой | + | |||||
| Риски, связанные с управленческим учетом и финансированием | + | |||||
| Сумма взвешенных рисков | ||||||
| Количество рисков | ||||||
| Средневзвешенное значение меры систематического риска | [9]/[10] 8/8=1 |
Ставка налога на добавленную стоимость по состоянию на 2012 г. составляет 18 %.
Помимо прибыли предпринимается необходимо учесть прибыль проектной организации (3 %), прибыль риэлтора (3…8 %), затраты на процедуры согласований, разрешений, оформлений прав на земельный участок (до 50 %), косвенные затраты по благоустройству территории, издержки на рекламу и прочие дополнительные расходы (до 10 %). Если предприниматель нанимает генподрядчика-строителя, то необходимо учесть и его прибыль (8…30 %). Большинство этих затрат связано в первую очередь с домами постройки 90-х годов и более поздних периодов времени.
Расчёт ставки прибыли предпринимателя производится по формуле 2:
ПП = Пб + β (Пр – Пб) [2]
Безрисковая ставка дохода – депозитная ставка за год для юридических лиц на срок от года и более (в рублях). По данным журнала «Эксперт» (5-11 ноября, № 44) 2012 года безрисковая ставка дохода Пб =8, 25 %.
По данным журнала «Эксперт» (5-11 ноября, № 44) 2012 года среднерыночная ставка дохода Пр=6, 11 %
ПП = 8, 25 + 1, 0*(6, 11 – 8, 25)=6, 11 %
Jп.п=1, 0611
9.3 Расчёт износа квартиры
Износ Объекта оценки принимается по данным Бюро технической инвентаризации (БТИ), норм амортизационных отчислений на полное восстановление путём расчёта по методам, применяемым в оценке недвижимости (методы экономического возраста, модифицированного экономического возраста, сравнения продаж и др.) с использованием данных, полученных оценщиком в процессе осмотра (освидетельствования) квартиры.
Капитальных ремонтов в доме не проходило, поэтому исходя из величины расчетного физического износа, коэффициент износа kизн=0, 25.
Стоимость строительства Объекта оценки на дату оценки, с учётом прибыли предпринимателя, НДС и износа (рыночная стоимость Объекта оценки затратным подходом):
Со.о. = 27729* 1, 0786 * 1, 0 * 47, 6* 1, 18 * 1, 0611 * (1 – 0, 27) = 1 301 225 руб.
Стоимость 1 кв.м. Объекта оценки по доходному подходу:
1 301 225/47, 6=27337, 3 руб./м2
Стоимость строительства Объекта оценки без учёта износа:
27729* 1, 0786 * 1, 0 * 47, 6* 1, 18 * 1, 0611=1 782 500 руб.
Стоимость одного квадратного метра без учёта износа:
1782541/47, 6=37447, 5 руб./м2
|
|