Главная страница Случайная страница
Разделы сайта
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
Оценка квартиры доходным подходом
|
|
Подход к оценке доходным подходом основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ (выгод).
При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации (сдачи в аренду) и дохода от продажи.
Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют методы капитализации и дисконтирования.
Метод дисконтирования применяется для приведения потока доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока как стоимости доходоприносящего Объекта оценки. Метод дисконтирования денежных потоков исходит из того, что потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость сумму большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этой недвижимости, а собственник не продаст недвижимость по цене меньшей, чем текущая стоимость будущих доходов от этой недвижимости. В результате, продавец и покупатель приходят к согласию о рыночной цене, соответствующей текущей стоимости суммы будущих доходов.
Метод прямой капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости Объекта оценки. Метод капитализации прибыли исходит из того, что стоимость собственности (Объекта оценки) равна текущей стоимости будущих денежных доходов, которые принесет эта собственность, и выражается формулой 4:
Метод капитализации в наибольшей степени используется при оценке недвижимости, которая в течение длительного периода приносит примерно одинаковые величины прибыли или темпы роста прибыли постоянны. Метод чаще применяется при оценке объектов недвижимости, чем при оценке бизнеса и не требует долгосрочных прогнозов.
Для оценки стоимости квартиры методом прямой капитализации необходимо определить по рыночным данным коэффициент капитализации, который отражает взаимосвязь между годовым доходом и стоимостью квартиры. Используя метод сравнительного анализа продаж подобных объектов (отбор которых осуществляется по критериям, применявшимся в сравнительном подходе, при этом сами объекты должны быть иными), при известной заявленной цене продажи и расчётном потенциальном валовом доходе определяется расчётная ставка капитализации (коэффициент капитализации). Наилучшим вариантом являются квартиры-аналоги, предлагаемые на продажу одновременно и для сдачи в аренду.
Используемая информация по аналогам сформирована в табл. 10. Для сравнения отобраны 2-комнатные квартиры схожей площади в кирпичных домах.
Таблица 10
| Элементы сравнения | Объекты сравнения | ||
| Местоположение, адрес | ул. Кирова, д. 4 | ул. Дзержинского, д.8 | ул. Школьная, д. 12 |
| Заявленная цена, руб. | 25 000 | 24 000 | 30 000 |
| Условия рынка (время) | аналогичные | аналогичные | аналогичные |
| Расстояние до ж/д станции | 500 м | 600 м | 500 м |
| Коммунальные услуги в стоимости аренды | нет | нет | нет |
| Физические характеристики: | |||
| – общая площадь | 45 м2 | 41 м2 | 45 м2 |
| – жилая площадь | 36 м2 | 34 м2 | 36 м2 |
| – площадь кухни | 6 м2 | 5, 5 м2 | 10 м2 |
| – этаж | 4/9 | 4/5 | 3/5 |
| – высота потолка | 2, 5 м | 2, 6 м | 2, 6 м |
| – наличие балкона | есть | есть | есть |
| – пол | н/д | н/д | н/д |
| – санузел | раздельный | раздельный | раздельный |
| Наличие: | |||
| − мебели | есть | есть | есть |
| − кухни | есть | есть | есть |
| − телефона | есть | есть | есть |
| Состояние | после косметическиого ремонта | после евроремонта | После косметического ремонта |
Потенциальный валовой доход рассчитывается по рыночной арендной ставке, наиболее характерной для типичного аналога. Коэффициент капитализации определяется по каждому аналогу путем деления потенциального валового дохода на предлагаемую (заявленную) цену продажи.
При небольшом диапазоне отклонения коэффициента капитализации рассчитывается среднеарифметический коэффициент капитализации, далее используемый в формуле
При значимом различии рассчитанных коэффициентов капитализации по отдельным аналогам проводится анализ с целью выявления причин этих отклонений (некорректный отбор аналогов, отсутствие дополнительной информации по подобным объектам и др.).
Потенциальный валовой доход рассчитывается на основе скорректированной арендной платы. Для ее расчета необходима корректировка рыночной арендной платы типичного аналога.
Осуществляется данная корректировка так же, как и в сравнительном подходе, а в качестве элементов сравнения используются:
- расстояние до центра муниципального образования;
- физические характеристики;
- наличие мебели, кухонного гарнитура, телефона, металлической двери;
- состояние квартиры (необходимость проведения ремонтных работ).
Расчет скорректированной рыночной платы приводится в табл. 11.
Применяемые корректировки были ранее отображены в табл. 9
Таблица 11
| Элементы сравнения | Объект оценки | Объекты сравнения | ||
| Цена аренды, руб./м2 | 555, 56 | 585, 37 | 666, 67 | |
| Корректировка на условия рынка | аналогичные | |||
| Скорректированная стоимость | 555, 56 | 585, 37 | 666, 67 | |
| Корректировка на расстояние до ж/д станции (не значительно) | 500 м | 0% | 0% | 0% |
| Скорректированная стоимость | 555, 56 | 585, 37 | 666, 67 | |
| Корректировка на коммунальные услуги | не входят в стоимость аренды | 0% | 0% | 0% |
| Скорректированная стоимость | 555, 56 | 585, 37 | 666, 67 | |
| Корректировка на общую площадь | 47, 6 м2 | +2, 55% | +9, 9% | +2, 55% |
| Скорректированная стоимость | 569, 73 | 643, 32 | 683, 67 | |
| Корректировка на жилую площадь | 37, 5 м2 | +1, 5% | +3, 5% | +1, 5% |
| Скорректированная стоимость | 578, 28 | 665, 84 | 693, 93 | |
| Корректировка на площадь кухни | 6 м2 | 0% | +0, 25% | -2% |
| Скорректированная стоимость | 578, 28 | 667, 51 | 680, 05 | |
| Корректировка на этаж | 3/5 | 0% | 0% | 0% |
| Скорректированная стоимость | 578, 28 | 667, 51 | 680, 05 | |
| Корректировка на высоту потолка | 2, 6 м | 0% | 0% | 0% |
| Скорректированная стоимость | 578, 28 | 667, 51 | 680, 05 | |
| Корректировка на наличие балкона | имеется | 0% | 0% | 0% |
| Скорректированная стоимость | 578, 28 | 667, 51 | 680, 05 | |
| Корректировка на пол | паркет | 0% | 0% | 0% |
| Скорректированная стоимость | 578, 28 | 667, 51 | 680, 05 | |
| Корректировка на санузел | раздельный | 0% | 0% | 0% |
| Скорректированная стоимость | 578, 28 | 667, 51 | 680, 05 | |
| Корректировка на наличие мебели | есть | 0% | 0% | 0% |
| Скорректированная стоимость | 578, 28 | 667, 51 | 680, 05 | |
| Корректировка на наличие кухонного гарнитура | есть | 0% | 0% | 0% |
| Скорректированная стоимость | 578, 28 | 667, 51 | 680, 05 | |
| Корректировка на телефон | есть | 0% | 0% | 0% |
| Скорректированная стоимость | 578, 28 | 667, 51 | 680, 05 | |
| Корректировка на состояние[14] | отличное состояние | -2% | -5% | -2% |
| Скорректированная стоимость | 566, 71 | 634, 13 | 666, 45 | |
| Количество корректировок | ||||
| Общая чистая коррекция | +11, 5 | +48, 76 | -0, 22 | |
| (то же в процентах) | +2, 07% | +8, 33% | -0, 031% | |
| Общая валовая коррекция | 34, 29 | 115, 52 | 26, 95 | |
| (то же в процентах) | 6, 17% | 19, 73% | 4, 04% |
Наименьшую валовую коррекцию имеет аналог №3. Аналог №2 имеет самую высокую валовую коррекцию, и его чистая коррекция больше чем у остальных аналогов Выберем весовые коэффициенты на основании сделанных выводов:
Для аналога №1 – 0, 4, для №2 – 0, 1, для №3 – 0, 5; следовательно:
Таким образом, стоимость 1 м2 объекта оценки составит:
566, 71*0, 4+634, 13*0, 1+666, 45*0, 5=226, 68+63, 413+333, 23=623, 32 руб/м2
В табл. 12 приведен расчет коэффициента капитализации. Поскольку цены продажи объектов сравнения указаны не были, то они были определены с помощью сайта www.irn.ru..
Таблица 12
| Элементы сравнения | Объекты сравнения | ||
| Цена продажи, руб. | 4 450 000 | 4 380 000 | 4 790 000 |
| Потенциальный валовой доход, руб. | 306 023 | 311 991 | 359 883 |
| Коэффициент капитализации | 0, 069 | 0, 071 | 0, 075 |
| Среднеарифметический коэффициент капитализации | (0, 069+0, 071+0, 075)/3=0, 072 |
Тогда стоимость объекта оценки доходным подходом составит:
СО.О.=623, 32*47, 6*12/0, 072= 4 945 005 руб.
12. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ РАСЧЁТОВ СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ
Целью согласования результатов расчёта стоимости квартиры по трём рассмотренным подходам является определение преимуществ и недостатков каждого из них, обоснование их весовых коэффициентов и определение согласованной стоимости квартиры.
Для расчёта итоговой величины стоимости квартиры используется метод «взвешивания», в соответствии с которым каждому из результатов расчётов по различным подходам присваивается весовой коэффициент. Весовые коэффициенты принимаются исходя из типичных мотиваций потенциального покупателя на дату оценки. При выборе весовых коэффициентов принимаются во внимание следующие факты:
1. Затратный подход наиболее эффективен, так как отражает текущее состояние Объекта оценки и затраты, которые понёс бы потенциальный инвестор при принятии решения о строительстве аналогичного объекта недвижимости. Недостаток этого подхода состоит в сложности точной оценки всех форм износа. Затратный подход наиболее привлекателен в случае, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях ориентируются главным образом на затраты при новом строительстве, а также уникальных по своему назначению объектов недвижимости, для которых не существует рынка и для объектов с незначительным износом.
2. Сравнительный подход несет в себе скрытые мотивации продавца. В нем используется информация по продажам объектов недвижимости аналогичных Объекту оценки. Преимущество этого подхода состоит в учёте реакции типичных покупателей и продавцов на сложившуюся конъюнктуру рынка и в наибольшей мере отражающей рыночные ожидания, особенно по некоммерческим объектам недвижимости (квартиры, садовые участки и др.). Недостатком данного подхода является сложность нахождения двух полностью идентичных объектов недвижимости, а также выделения в них и количественной оценки элементов различий. Сравнительный подход наиболее весом при достаточной и надёжной рыночной информации и сопоставимых сделках.
3. Доходный подход несёт в себе скрытые мотивы покупателя, приобретающего Объект оценки для извлечения дохода (сдачи квартиры в аренду) и может считаться наиболее надёжным при определении рыночной стоимости приносящих доход объектов недвижимости. Доходный подход отражает предельную стоимость, больше которой потенциальный инвестор, рассчитывающий на принятые ставки доходности, платить не будет. В этом подходе невозможно учесть разницу в рисках и чистыми операционными доходами между объектами-аналогами и Объектом оценки.
На основании изложенного, для согласования результатов расчётов стоимости Объекта оценки, рассчитываются весовые коэффициенты, отражающие долю каждого подхода в определении итоговой величины стоимости Объекта оценки, по указанным в таблице критериям.Таблица 13
| Элементы сравнения | Затратный подход | Сравнительный подход | Доходный подход |
| Достоверность информации | 0, 1 | 0, 5 | 0, 4 |
| Полнота информации | 0, 05 | 0, 6 | 0, 35 |
| Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца | 0, 05 | 0, 55 | 0, 4 |
| Способность учитывать конъюнктуру рынка | 0, 8 | 0, 2 | |
| Способность учитывать размер объекта оценки, месторасположение, доходность | 0, 05 | 0, 5 | 0, 45 |
| Допущения, принятые в расчётах | 0, 1 | 0, 5 | 0, 4 |
| Весовые показатели достоверности каждого подхода | 0, 058 | 0, 575 | 0, 367 |
Стоимость объекта оценки определяется как средневзвешенная величина из стоимости квартиры, определенной с использованием каждого подхода, и соответствующего ему весового коэффициента.
По каждому критерию оценка распределяется (субъективно) долями (одна единица) или процентами (100%) по всем подходам. По каждому подходу определяется среднеарифметический весовой показатель достоверности.
Стоимость Объекта оценки определяется как средневзвешенная величина из стоимости квартиры по каждому подходу и соответствующего ему весового коэффициента.
Итоговая стоимость Объекта оценки = 0, 058*1 301 225 + 0, 575*5 280 867 + 0, 367*4 945 005= 75 471, 05+3 036 498, 53+ 1 814 816, 84 = 4 706 988 руб.
В итоге проведённых исследований рынка продаж, расчетов и заключений, основанных на опыте и профессиональных знаниях, Оценщик считает, что рыночная стоимость прав собственности на Объект оценки (квартиру) по состоянию на
«8» ноября 2012 г., с учетом округлений составляет 4 926 786 руб.
(четыре миллиона семьсот шесть тысяч девятьсот восемьдесят восемь рублей) руб.
Ломоносова Н.В.
(ФИО)
___________________
(подпись)
|
|