Приватизация и деприватизация жилых помещений

Приватизация жилья – это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых (забронированных) ими по договору найма или аренды жилых помещений в домах государственного и муниципального жилого фонда, включая и ведомственный.

Не подлежат приватизации жилые помещения:

~ Находящиеся в аварийных домах;

~ В домах закрытых военных городков;

~ В специализированных домах (гостиницы, общежития, интернаты для инвалидов, престарелых, ветеранов и др.);

~ В домах производственного назначения, в школах, больницах, на территории пансионатов, домов отдыха, пионерских лагерей, детских дошкольных учреждений;

~ Занимаемые гражданами, включенными в списки на получение другого жилого помещения в порядке улучшения жилищных условий на всю семью и не освободившими жилое помещение.

Приватизация жилых помещении в домах, включенных в государственные списки памятников истории и культуры, осуществляется при условии, что архитектурно-художественные элементы интерьера квартир в собственность граждан не передаются.

Участники приватизации: право на бесплатную приватизацию жилых помещений имеют все проживающие в них по Договорам найма или аренды (в том числе и отсутствующие и осужденные) взрослые граждане и несовершеннолетние только один раз. Исключение составляют несовершеннолетние: став собственниками занимаемого жилого помещения в порядке приватизации, они сохраняют право однократной приватизации иного жилья, которое они будут занимать после достижения совершеннолетия (ст. 11 Закона).

Приобретение вновь полученного жилого помещения в собственность осуществляется по желанию граждан после получения ордера на его заселение.

Размер бесплатно передаваемых гражданам в собственность жилых помещений определяется местными органами власти, но не менее 18 кв. м на человека и дополнительно 12 кв. м. на семью с учетом потребительских качеств жилья.

При переезде в другое жилое помещение и заселении его по договору найма граждане имеют право на приватизацию этого жилья на следующих условиях:

~ Если ранее приватизированные ими квартиры переданы безвозмездно местным органам власти, то гражданам бесплатно передается площадь по нормативу и со средним уровнем потребительских качеств в данном населенном пункте;

~ В иных случаях отчуждения ранее приватизированной квартиры, оцененной ниже стоимостного эквивалента, гражданам бесплатно передается площадь стоимостью в размере этой разницы. Аналогично решаются вопросы в отношении выехавших членов семьи собственника приватизированной квартиры.

С мая 2001 г. в Закон " О приватизации жилищного фонда Российской Федерации" были внесены изменения, в соответствии с которыми жилье может предоставляться в собственность одного из совместно проживающих лиц (остальные должны дать на то письменное согласие) либо в общую собственность с определением доли каждого участника. Для наследников " на стороне", не прописанных в спорной квартире, это уточнение выравнивает их права. Они теперь заранее могут узнать размер и примерную стоимость своего наследства. Внесена ясность и в положение живущих в квартире остальных родственников – наследников. Им, в свою очередь, для того чтобы в будущем сохранить за собой квартиру целиком, нужно позаботиться об этом еще при жизни наследодателя.

Поскольку в соответствии с п. 3 ст. 244 ГК РФ договором может быть установлена только долевая собственность, образование совместной на приватизированное жилье с 31 мая 2001 г. не допускается.

Супруги также не могут установить совместную собственность, поскольку полученное в порядке безвозмездной передачи жилье не является совместно нажитым имуществом. Определенная договором доля в праве общей собственности – личное имущество каждого супруга. В случае ее возмездного отчуждения постороннему лицу требуется не согласие другого супруга, как при распоряжении совместной собственностью (ст. 253 ГК РФ, ст. 34, 35 СК РФ), а соблюдение преимущественного права его покупки (ст. 246, 250 ГК РФ).

Любой из членов семьи имеет право отказаться от участия в приватизации письменно в форменном заявлении о приватизации жилого помещения и сохранить за собой право приватизации другого впоследствии полученного жилья.

Передачу, согласно Закону " О приватизации жилого фонда в Российской Федерации" в ред. от 25.05.02 г., в собственность граждан жилых помещений осуществляют:

~ Уполномоченные собственниками передаваемых помещений органы государственной власти или местного самоуправления;

~ Государственные или муниципальные предприятия, за которыми этот фонд закреплен на праве хозяйственного ведения;

~ Государственные или муниципальные учреждения и казенные предприятия, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.

Порядок приватизации жилых помещений:

1. Надо обратиться в жилищный отдел муниципального района по месту нахождения квартиры;

2. Подготовить пакет документов, в который входят – справка БТИ, поэтажный план и экспликация квартир;

3. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам в ремонтно-эксплуатационном управлении (РЭУ);

4. Выписка из домовой книги;

5. Выписка из финансово-лицевого счета;

6. Предъявить паспорта всех совершеннолетних граждан;

7. Оплатить 0, 5 минимальной месячной оплаты труда в Сбербанке;

8. Заполнить в двух экземплярах (на бланке) заявление о приватизации квартиры и указать форму собственности – одного из членов семьи или общую долевую и подписать его всеми совершеннолетними членами семьи;

9. Подписать договор передачи жилья, заключаемый между Комитетом муниципального жилья (уполномоченным им органом – РЭУ) или предприятием и гражданами, приватизирующими данную жилую площадь;

Кроме того, надо приложить:

а) справку с прежнего места жительства, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано (если квартира получена в последние годы;

б) документ органов опеки и попечительства (в необходимых случаях);

в) документ, подтверждающий право граждан на пользование жильем (ордер, договор найма или аренды находятся в РЭУ). Договор не требует нотариального удостоверения и не взимается государственная пошлина.

Решение о приватизации в обычном порядке принимается в Двухмесячный срок со дня подачи документов.

На основании закона и договора граждане получают в РЭУ свидетельство о собственности на жилище, которое подписано главой администрации города (района), скреплено печатью и зарегистрировано в Едином государственном реестре.

Собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома. Осуществление права собственности на жилое помещение не должно нарушать прав и охраняемых действующим законодательством интересов других лиц.

Собственники жилых помещений обязаны участвовать в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом инженерного оборудования, мест общего пользования дома и содержанием придомовой территории, соразмерно занимаемой ими площади в этом доме. Обслуживание и ремонт приватизированного жилья осуществляются с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда на условиях, установленных для домов государственного и муниципального жилищного фонда, за счет средств их собственников. В этих целях собственники могут образовывать товарищества и иные объединения. Собственники жилых помещений вправе самостоятельно определять организацию для обслуживания этих помещений, включая государственные жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные организации, кооперативы, частные фирмы и иные субъекты хозяйствования.

Приватизация формирует первичный рынок жилья. К 2003 г. приватизировано более половины всех жилых помещений.

Граждане, ставшие собственниками жилых помещений владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению. Они вправе продавать, завещать, сдавать в аренду эти помещения, совершать с ними иные сделки, не противоречащие законодательству. Для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того являются ли они собственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Данное правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственниками права.

При переезде в другое жилое помещение и заселении его по договору найма или аренды граждане имеют право на приватизацию такого жилья при условии расторжения договора передачи в собственность в порядке приватизации ранее занимаемого помещения.

В соответствии со ст. 91 Закона от 20.05.02 г. № 55-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон " О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" теперь граждане приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов РФ.

При подаче заявления надо представить следующие документы:

~ Паспорта всех членов семьи;

~ Подлинник договора передачи квартиры в собственность;

~ Свидетельство о собственности на жилье;

~ Справку о прописке;

~ Справку об инвентаризационной оценке квартиры.

Договор дарения удостоверяет нотариус, а затем надо зарегистрировать переход права собственности на квартиру в учреждении юстиции. После этого бывший собственник квартиры становится нанимателем муниципального жилья.