Обмен и мена жилыми помещениями

Обмен – это сделка:

а) между нанимателями жилых помещений, каждый из которых меняет право пользования на равноценное право, оформляемая путем получения ордеров;

б) между нанимателями и собственниками жилых помещений, когда право пользования меняется на право собственности, что фиксируется путем заключения договора обмена с последующей государственной регистрацией и выдачей ордера на муниципальное жилое помещение.

Мена – обмен собственности на собственность в жилищной сфере. Иначе говоря, если меняются жилыми помещениями их собственники, то отношения оформляются путем заключения договора мены, к которому применяются правила купли-продажи (ст. 567-571 ГК РФ).

Согласно ст. 67 Жилищного кодекса наниматель жилого помещения, относящегося к государственным, муниципальным и общественным жилым фондам, имеет право с согласия совместно проживающих с ним членов семьи (и временно отсутствующих) обменять занимаемое им жилое помещение с другим нанимателем, членом жилищного или жилищно-строительного кооператива, а также с частным собственником жилья. При обмене жилой площади, на которой проживают опекаемые и подопечные, необходимо согласие органов опеки и попечительства.

Въезжающий в порядке обмена доли (не целой комнаты или квартиры – частичный обмен) должен относиться к членам семьи лица, на жилую площадь которого он вселяется на основании совершенного обмена.

При совершении частичного обмена жилого помещения, занимаемого по договору аренды, обмен производится при условии включения права арендатора на обмен в договор аренды между собственником и арендатором либо с согласий собственника жилищного фонда, оформляемого дополнительным соглашением, являющимся неотъемлемой частью договора аренды.

В домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда единственным основанием для занятия гражданами жилого помещения и заключения с ним договора найма жилого помещения является ордер, в связи с чем обмен жилыми помещениями без оформления его обменными ордерами не влечет за собой никаких юридических последствий в соответствии с действующим законода­тельством.

При обмене нанимателя с арендатором обмен считается совершенным с момента получения обменного ордера с указанием в нем статуса площади (наем, аренда).

При обмене арендатора или нанимателя с собственником жилого помещения обмен считается завершенным после надлежащего удостоверения и регистрации договора отчуждения жилого помещения, ранее принадлежавшего собственнику и перешедшего нанимателю или арендатору на основании договора отчуждения с выдачей бывшему собственнику обменного ордера установленного образца на жилое помещение, занимавшееся ранее нанимателем или арендатором.

В случае передачи прав и обязанностей по договору найма или аренды в домах государственного, муниципального или общественного жилищного фонда собственнику (члену жилищного или жилищно-строительного кооператива) частного жилищного фонда помимо согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи нанимателя или арендатора требуется согласие собственника соответствующего жилищного фонда (государственного, муниципального, общественного) или уполномоченного собственником лица (органа).

Предметом обмена жилыми помещениями может быть только изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат.

Предметом частичного обмена жилыми помещениям, может быть часть жилого помещения, не представляющая собой изолированное жилое помещение, приходящаяся на долю нанимателя, арендатора, члена жилищного или жилищно-строительного кооператива, имеющего право на часть паенакопления, а также собственника при условии что въезжающие в порядке обмена вселяются в качестве членов семьи, оставшихся проживать в этом помещении либо в качестве участников общей собственности (долевой, совместной).

Обмен жилыми помещениями может быть совершен между нанимателями, арендаторами, собственниками, членами жилищных и жилищно-строительных кооперативов, проживающими в одном или разных домах, расположенных как в пределах города, так и за его пределами.

Обмен жилого помещения, находящегося на территории г. Москвы, на иное жилое помещение государственного, муниципального, общественного жилищного фонда в пределах Российской Федерации или СНГ может быть совершен с разрешения местных органов власти, на территории которых находятся обмениваемые жилые помещения.

Обмен жилыми помещениями в г. Москве оформляется Московским государственным коммерческим агентством (МГКА) " Мосжилсервис" и его структурными подразделениями.

Порядок обмена. Желающие поменять жилые помещения подают в " Мосжилсервис" заявление установленного образца, которое заверяется жилищно-эксплуатационной организацией (РЭУ) по месту нахождения площади и подписывается нанимателем или арендатором и всеми совершеннолетними членами семьи, имеющими право на обмениваемую жилую площадь. В случае отсутствия на момент подачи заявления кого-либо из членов семьи, зарегистрированных на данной жилой площади и сохранивших право пользования жилой площадью, к заявлению прикладывается выраженное в письменной форме и надлежаще заверенное согласие временно отсутствующего.

Заявление члена жилищного, жилищно-строительного кооператива должно быть подписано членом кооператива и членами его семьи, имеющими право на часть паенакоггления и постоянно проживающими на данной жилой площади.

В заявлении об обмене жилой площади должны быть указаны размер жилой площади, существующей на момент составления заявления, и другие реквизиты, указанные в заявлении об обмене установленного образца.

При любом расхождении в размере площади, адресе и других реквизитах в представленных документах к заявлению прилагается справка БТИ или поэтажный план жилого помещения, другие документы для подтверждения данных, указанных в заявлении об обмене.

Другие дополнительные данные, уточняющие необходимые обстоятельства, запрашиваются в установленном порядке.

Заявления считаются поданными со дня представления всех необходимых документов, о чем делается запись в заявлении об обмене с указанием лица, сдавшего их (участник обмена или его официальный представитель).

Оформление обмена производится комиссиями МГКА " Мосжилсервис".

Решение комиссии оформляется протоколом ее заседания и подписывается всеми присутствующими членами комиссии.

В случае вынесения комиссией решения, запрещающего обмен, в протоколе делается соответствующая мотивированная запись, которая доводится до сведения сторон, участвующих в обмене.

Право собственности на получаемое по обмену жилое помещение возникает с момента государственной регистрации договора.

Соглашение об обмене вступает в силу с момента получения обменного ордера (обменных ордеров) и оформления договоров отчуждения

Право собственности на получаемое по обмену жилое помещение возникает с момента государственной регистрации договора.

Отказ в обмене жилыми помещениями и его оформлении (выдаче обменных ордеров, удостоверении и регистрации договора отчуждения при обмене жилыми помещениями и тд.) может быть обжалован в судебном порядке.

Срок действия обменного ордера установлен в 2 месяца.

При приеме документов об обмене в обязательном порядке выясняются у граждан сведения, позволяющие определить, принадлежит ли конкретный участник обмена к категории граждан, относящихся к одной из групп риска. К ним относятся:

~ Одинокие и одиноко проживающие граждане (женщины, достигшие 55 лет, мужчины – 60 лет);

~ Нетрудоспособные лица (инвалиды I и II групп);

~ Граждане, не достигшие совершеннолетнего возраста;

~ Лица, признанные в судебном порядке недееспособными или ограниченно дееспособными.

Полученные данные отражаются в заявлении об обмене жилой площади установленного образца. Если все необходимые записи невозможно сделать на бланке, участник обмена, относящийся к группе риска, сообщает необходимые данные в отдельном подписанном им заявлении с приложением заверенных копий документов, подтверждающих эти сведения (о наличии инвалидности, о недееспособности, об установлении попечительства или опеки и т.д.).

Заверение копий вышеуказанных документов осуществляется сотрудниками МГКА " Мосжилсервис" или его структурных подразделений.

Удостоверившись, что кто-либо из участников сделки относится к группе риска, после разрешения соответствующей комиссии на обмен одновременно всем участникам выдаются обменные ордера без предоставления документов об отчуждении жилой площади.

Принудительный обмен возможен в судебном порядке, если между членами семьи (бывшей семьи) не достигнуто соглашение об обмене жилой площади.

При родственном обмене въезжающий вселяется в качестве члена семьи нанимателя жилого помещения.

Обмен жилыми помещениями может быть признан судом недействительным:

~ Если он совершен с нарушением требований, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

~ По основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ для признания сделки недействительной.

Требование о признании обмена жилыми помещениями недействительным может быть заявлено в течение общего срока исковой давности, установленного ГК РФ.

В случае признания обмена жилыми помещениями недействительным стороны подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения.

В тех случаях, когда обмен жилыми помещениями признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, виновный обязан возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена (стоимость перевозки вещей, ремонт помещений и т.п.).

Порядок мены. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность партнера жилое помещение в обмен на другое. Имеется единственное исключение, когда передаются не права собственности при совершении мены между государственным и муниципальным унитарными предприятиями, а право хозяйственного ведения или оперативного управления (п. 2 ст. 299 ГК РФ).

Мена жилыми помещениями осуществляется, как правило, гражданами-собственниками жилых помещений. Однако все правила мены могут быть распространены и на мену жилыми помещениями, принадлежащими юридическим лицам.

По своей природе мена равносильна двум встречным куплям-продажам, поскольку к договору мены применяются соответствующие правила о купле-продаже, если они не противоречат правилам и существу мены. Каждая из сторон признается продавцом жилого помещения, которое она обязуется передать, и покупателем того жилого помещения, которое она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК РФ). Вместе с тем к договору мены не могут применяться правила о денежных расчетах, регламентированные в нормах купли-продажи, поскольку денежные расчеты при мене не производятся (жилые помещения признаются равными по стоимости (п. 1 ст. 568 ГК РФ), кроме случая, оговоренного в п. 2 ст. 568 ГК РФ: если из договора мены не вытекает иное, обмениваемые жилые помещения признаются равноценными. В случае же, когда в соответствии с договором мены обмениваемые помещения признаются неравноценными, сторона, обязанная передать жилое помещение, мена которого ниже цены жилого помещения, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах. Договор мены вступает в силу с момента государственной регистрации сделки и перехода прав собственности. Для совершения мены необходимо:

1. Оценить свою жилплощадь;

2. Рекламировать продажу квартиры;

3. Общаться по телефону и показывать квартиру, а также подбирать квартиру для себя;

4. Получить задаток за свою квартиру и внести задаток за покупаемую без риска его утраты;

5. Собрать документы на свою квартиру;

6. Провести юридическую экспертизу документов на приобретаемую квартиру;

7. Подобрать надежный банк для безопасных взаиморасчетов;

8. Определиться с формой и содержанием договоров купли-продажи квартир с учетом налоговых, правовых и иных последствий;

9. Зарегистрировать право собственности на квартиру в учреждении юстиции;

10. Получить квартиру, свободную от прописанных и проживающих в ней лиц, без задолженностей по счетам, и передать свою квартиру;

11. Не потерять телефонный номер;

12. Подписать акт приема-передачи квартир;

13. Зарегистрироваться в новой квартире.