Понятие и виды сделок с недвижимым имуществом

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей. Сущность сделки составляют волевое действие с определенной целью, а не событие или поступок, и волеизъявление – внешнее выражение воли.

Воля – способность к выбору и внутренним усилиям – дает ответ на вопрос: " Чего я хочу? ", а волеизъявление – " Что я для этого делаю? ". Волеизъявление должно соответствовать воле при совершении сделки.

Юридические последствия связаны именно с волеизъявлением, которое можно подвергнуть правовой оценке. Для заключения сделки необходимо, чтобы воля всех ее сторон совпадала и была выражена (закреплена) в определенной форме.

Каждой сделке соответствует своя правовая цель, которая называется основанием (каузой). Основание должно быть законным и осуществимым.

В зависимости от признаков, положенных в основу классификации, сделки с землей и другими объектами недвижимости можно подразделить на ряд видов.

Действительная сделка считается:

~ Содержание и правовые последствия ее не противоречат закону и иным нормативным актам;

~ Совершена она дееспособными и правоспособными лицами;

~ Волеизъявление лиц соответствует их действительной воле;

~ Форма сделки письменная, нотариально удостоверенная в установленных законом случаях и зарегистрированная в Едином государственном реестре.

Недействительная сделка не соответствует закону, не имеет качеств юридического факта и не влечет желаемых правовых последствий.

Они подразделяются на две разновидности – ничтожные и оспоримые, т.е. абсолютно и относительно недействительные.

Оспоримой считается сделка, недействительная по решению суда, а ничтожная недействительна с самого начала ее совершения независимо от решения суда.

Среди ничтожных сделок с недвижимостью наиболее распространены мнимые и притворные сделки. Мнимые совершаются для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия (например, дарение и купля-продажа недвижимого имущества с целью укрытия его от конфискации или от взыскания по требованиям кредиторов).

Притворной называется сделка, прикрывающая другую сделку, которую стороны действительно имели в виду совершить (купля-продажа дома или земельного участка прикрывается дарением, чтобы обойти право преимущественной покупки, договором о совместной деятельности прикрывают аренду государственных и муниципальных нежилых помещений без согласия собственника или одностороннюю сделку прикрывают куплей-продажей объекта недвижимости, или оформляют залог недвижимого имущества для исключения продажи его на аукционе при банкротстве и др).

Основаниями для признания недействительной сделки по приватизации государственных и муниципальных предприятии и любых объектов недвижимого имущества являются различного рода нарушения правил проведения конкурса или аукциона, наличие сговора о занижении цены и др.

Последствия недействительных сделок:

~ Двусторонняя реституция (восстановление прежнего состояния), т.е. каждая из сторон возвращает другой все приобретенное по сделке в натуре или в виде денежной компенсации, если ни одна из сторон не допустила умысла (при применении двусторонней реституции продавец получает обратно земельный участок или другой объект, но возвращает покупателю полученную за него сумму);

~ Односторонняя реституция – все исполненное обратно получает только добросовестная сторона, а вторая – передает в доход государства (при односторонней реституции, если имели место неправильные действия продавца, виновник возвращает покупателю полученные за объект недвижимости деньги, а покупатель передает в доход государства недвижимое имущество);

~ Никакой реституции – все, что исполнено, передается в доход государства, если обе стороны действовали умышленно (если же реституция исключается для обеих сто­рон, то продавец передает в доход государства деньги, а покупатель – соответствующий объект недвижимости).

Наиболее распространенным преступлением на рынке недвижимости является мошенничество в различных формах. Самыми ответственными моментами при совершении сделок с земельными участками, жилыми помещениями и другими объектами недвижимости, находящимися в частной собственности, являются оформление документов и передача денег за покупку. Чтобы обезопасить себя, необходимо диверсифицировать риск, возникающий при проведении операции купли-продажи недвижимости, путем:

– страхования покупателя от потери права собственности на земельный участок или другое имущество (страхование покупателей от потери прав собственности означает: если при оформлении сделки допущены ошибки, которые привели к потере покупателем права собственности на объектах, страховая компания возместит ему сумму, указанную в договоре; если объект когда-либо был задействован в обменных или других операциях и бывшим владельцам удастся доказать в суде, что в прошлых операциях их интересы были умышленными, то покупателя могут лишить права собственности и возместить ему убытки на сумму, указанную в договоре купли-продажи, которая может быть значительно ниже действительной);

– включения коммерческого банка в сделку. В практике применяются различные механизмы действий по обеспечению интересов покупателя и продавца с использованием кредит-ячейки, аренды ячейки в сейфе банка и др.