Принципы и структура договорных отношений

Реализация экономических отношений участников рынка недвижимости невозможна без совершения сделок в форме договоров – соглашения двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Рынок недвижимости – это определенная совокупность сделок.

Договор имеет два значения:

а) юридический факт, порождающий права и обязанности;

б) само правоотношение, содержание которого составляют эти права и обязанности. Договорные отношения по поводу недвижимости существуют в виде:

~ Простых – когда заключается один договор между двумя сторонами;

~ Сложных – если заключается несколько договоров с участием трех и более сторон.

Важно четко отличать двухсторонний договор с множественностью лиц от многостороннего, в котором каждый участник выступает самостоятельной стороной и выражает свою волю, вместо нескольких лиц на одной стороне с едиными интересами и единым волеизъявлением.

В зависимости от конкретных условий сделки с недвижимым имуществом могут обеспечиваться целым комплексом хозяйственных договоров, обладающих внутренним единством, организационной связью и дифференциацией отношений. Центральное место в нем занимают договоры, опосредующие передачу имущества.

Договор как главный инструмент регулирования имущественных и обязательственных отношений на рынке недвижимости выполняет сложные и многообразные функции, которые можно объединить в две основные группы: общие и специфические.

Общие функции предпринимательского договора:

– Инициативная;

– координационная;

– Гарантийная;

– Защитная;

– Волеизъявления;

– Информационная;

– Обеспечения обязательств;

– Критерия оценки управления недвижимости;

– Обеспечения свободы предпринимательства.

Специфические функции предпринимательского договора:

– Реализации предпринимательского проекта;

– Получения налоговых и амортизационных льгот;

– Закрепления отношений сторон в форме обязательств;

– Согласования интересов и действий сторон;

– Введение санкций, предусмотренных сторонами и законом;

– Осуществления прав на недвижимое имущество.

При разработке, согласовании условий и заключении договоров в отношении недвижимого имущества необходимо руководствоваться общими принципами договорного права, в первую очередь принципами добровольности, равенства и автономии воли, имущественной ответственности и обязательности выполнения.

Таблица 11. Основные принципы договорных отношений на рынке недвижимости.

В основе договора лежит не чужая воля, навязанная сторонам кем-то, а свободно выраженная воля самих сто­рон, которые могут заключать или не заключать договор. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность одной из сторон заключить договор прямо предусмотрена законом либо добровольно принятым обязательством. Так, оформление сделок приватизации государственных и муниципальных предприятий должно осуществляться путем заключения договора купли-продажи между покупателем и продавцом (фондом государственного имущества), который обязан заключить такой договор. В то же время закон не предусматривает принуждения к заключению договора лица, признанного покупателем приватизируемого имущественного комплекса.

Все разнообразие условий, включаемых в различные договоры по сделкам с недвижимым имуществом, объединяется в три группы: существенные, обычные (дополнительные) и случайные (прочие).

Субъекты сделки сами свободно устанавливают условия договора с учетом соответствия их императивным – абсолютно обязательным нормам закона. Они прямо предписывают сторонам направление действий, от которых отступать нельзя (ст. 422 ГК РФ). Например, в отношений недвижимости законами установлен ряд императивных норм:

~ Целевое назначение сельскохозяйственных земель и обязательное их использование для производства продукции растениеводства и животноводства;

~ Сохранение профиля (специализации) приватизируемых предприятий в течение определенного времени;

~ Использование квартир только для проживания граждан;

~ Учет интересов граждан группы риска при совершении сделок с жилыми помещениями;

~ Обязательства плательщика ренты переходят на приобретателя объекта, обремененного рентой (ст. 586 ГК РФ) и др.

~ Письменное извещение кредиторов предприятия о его продаже с правом требования досрочного исполнения обязательств и солидарная ответственность продавца и покупателя по долгам предприятия.

Большинство же статей § 7 гл. 30 и других глав ГК РФ, регулирующих сделки с недвижимым имуществом, носят диспозитивный характер. Стороны могут решать многие вопросы по своему усмотрению при условии, что это не противоречит закону. В отличие от императивной диспозитивная (восполнительная) норма применяется лишь постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное. Стороны могут установить условие, отличное от предусмотренного в указанной норме, либо вообще исключить ее применение. Только при отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Так, закон допускает диспозитивное решение сторонами сделок с недвижимостью таких вопросов, как:

~ Включение в цену здания стоимости соответствующей части земельного участка или прав на него;

~ Оплата расходов по оформлению договора одной из сторон;

~ Способ владения и пользования общим недвижимым имуществом участниками совместной собственности и др.

Существенными считаются условия, которые необходимы и достаточны для заключения соответствующего добора в отношении недвижимости и выражают его природу.

При отсутствии хотя бы одного из них договор не признается заключенным, а если имеются все существенные условия – он вступает в силу, если даже не содержит никаких других условий (ст. 432 ГК РФ).

Существенным условием любой сделки с недвижимостью является предмет договора.

Условие о предмете договора продажи недвижимости считается согласованным сторонами, если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объектов недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Отчуждение здания, сооружения или иной недвижимости ведет к изменению правового положения земельного участка, на котором она расположена. Если продавец объекта одновременно является и собственником находящейся под ним земли, он в договоре с покупателем определяет титул на этот участок и вправе передать приобретателю как право собственности на него, так и иное право. При отсутствии конкретных указаний в договоре покупатель становится собственником земли, находящейся под объектом. Такой собственник может также продать свой земельный участок, сохраняя за собой право собственности на находящуюся на нем недвижимость и соответствующее условиям договора право пользования землей, находящейся под недвижимостью.

Если продавец здания сам не является собственником земли, то он по общему правилу вправе продать свою недвижимость без согласия собственника участка, на котором она находится. Приобретатель получает такое же право пользования землей, какое имел и продавец (ст. 553 ГК РФ).

В случаях, когда собственник земли, на которой расположено строение, не принадлежащее ему, продает свой участок, владелец здания сохраняет имеющееся у него право пользования землей, независимо от смены собственника земельного участка. Иначе говоря, земельный участок переходит к приобретателю обремененным правом третьего лица, чем он обязательно должен быть уведомлен отчуждателем.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже не считается заключенным. Цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, может включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.

Существенным условием договора продажи жилых домов и квартир считается перечень лиц, сохраняющих право пользования этими помещениями независимо от смены собственника, и имеющиеся у них права (ст. 558 ГК РФ). В списки лиц, вещные права которых не прекращаются автоматически со сменой собственника, по закону входят:

~ Члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении (ст. 292 ГК РФ). Состав их определяется по правилам ст. 53 ЖК, включая даже тех, кто прекратил семейные связи с прежним собственником;

~ Наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 677 ГК РФ);

~ Гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах срока действия договора найма (ст. 685 ГК РФ),

Дополнительные условия определяют отдельные, частные вопросы договорных отношений, вытекающие из специфики вида договора, объекта недвижимости, действующих законов и иных нормативных актов. Прочие (случайные) условия приобретают юридическую силу только при включении их в договор.