Технология купли-продажи квартир

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязан принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. К договору купли-продажи жилья применяются обязательные требования:

~ Письменная форма в виде одного документа, подписанного сторонами, с государственной регистрацией сделки и нового собственника;

~ Указание имени и регистрации прописки по месту жительства (расположения) сторон;

~ Определенная (однозначная) характеристика предмета сделки;

~ Данные о возможных правах третьих лиц;

~ Цена жилого помещения и оплата расходов по договору;

~ Срок и порядок передачи имущества.

В организационном отношении сделку купли-продажи жилого помещения (квартиры, комнаты, жилого дома) можно осуществить с помощью посредников (риэлторских фирм, частных маклеров) или самостоятельно собственником. В общем случае алгоритм совершения купли-продажи включает следующие этапы:

~ Определение стоимости жилого помещения;

~ Проведение рекламной кампании – поиск покупателя (продавца);

~ Просмотр вариантов и торг по цене;

~ Подготовка необходимого пакета документов;

~ Проверка документов на подлинность и правильность оформления;

~ Подписание договора (по желанию сторон у нотариуса);

~ Государственная регистрация сделки;

~ Передача (получение) всей суммы денег;

~ Подписание акта приема-передачи недвижимости;

~ Регистрация (прописка) по новому месту жительства.

1. Определение стоимости квартиры производится оценщиком или самостоятельно с учетом площади, местоположения и множества других факторов, которые будут рассматриваться в последующих разделах книги.

2. Поиск покупателей (продавцов) в практике осуществляется различными способами: платная реклама в газетах и журналах, бесплатные объявления в газете " Из рук в руки", наружная расклейка объявлений, адресная (в желаемых районах, домах и т.д.) расклейка; рассылка предложений по почте, факсом, в электронных сетях, реклама среди знакомых, соседей и др.

3. Просмотр вариантов (при покупке, показе или при продаже) и переговоры о цене проводятся после предварительной договоренности с клиентом. Если жилая площадь отвечает требованиям покупателя и достигнуто соглашение о цене, можно переходить к следующему этапу.

4. Подготовка пакета документов по составу имеет некоторые особенности в зависимости от конкретного варианта сделки. В общем случае для купли-продажи необходимы следующие документы:

4.1. Правоустанавливающий документ на жилую площадь (свидетельство о собственности и договор передачи приватизированного жилья, договор предыдущей купли-продажи, справка ЖСК и др.);

4.2. Справка БТИ (форма № 11-а), в которой указывается инвентаризационная 4.3. стоимость помещения, площадь, форма собственности, сведения о наличии ареста и др.;

4.4. Выписка из домовой книги, подтверждающая, что кроме заключающих договор граждан на продаваемой площади никто не прописан;

4.5. Копия финансово-лицевого счета (или что лицевой счет не открывался – для квартир в домах-новостройках);

4.6. Справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных и иных услуг;

4.7. Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогу на имущество (об уплате налога на дарение или вступление в права наследования – в случаях, когда жилое помещение было или является предметом дарения или наследования);

4.8. Разрешение комиссии районной Управы (органа) по опеке и попечительству по сделкам от имени несовершеннолетних детей, если они зарегистрированы на отчуждаемой площади или являются ее собственниками;

4.9. Разрешение органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют одиноко проживающие пенсионеры, инвалиды, граждане, состоящие на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах. Чтобы исключить признание сделки недействительной по причине недееспособности собственников жилых помещений, справки из диспансеров о том, что соответствующие граждане не состоят в них на учете, целесообразно брать в любом случае. Желательно также получить справку из медицинского учреждения, что в день сделки гражданин не был в состоянии алкогольного опьянения и находился в добром здравии;

4.10. Справка из паспортного отдела милиции, если изменялись название улицы или нумерация домов;

4.11. В случае продажи комнаты в коммунальной квартире необходимо письменное заявление соседей-собственников, не возражающих против сделки;

4.12. Документы, подтверждающие юридическое освобождение квартиры, если в ней никто не зарегистрирован, – форма № 6, листок убытия, штамп о регистрации (прописке) по новому месту жительства, разрешение на выписку из квартиры несовершеннолетних детей дает опекунская комиссия (совет);

4.13. Справка РЭУ, что никто не выписывался по призыву в армию или в места лишения свободы;

4.14. Свидетельство о браке или справка ЗАГСа – если один из собственников поменял фамилию;

4.15. Разрешение супруга (мужа, жены) на продажу или покупку недвижимости – для лиц, состоящих в браке;

4.16. Квитанция об оплате регистрационного сбора;

4.17. Письменное согласие всех остальных участников общей совместной или долевой собственности жилого помещения для квартир, приватизированных в общую или долевую собственность;

4.18. Нотариально удостоверенное заявление участников общей собственности о том, что они отказываются осуществить свое преимущественное право покупки продаваемой доли;

4.19. Паспорта, свидетельства о рождении детей, военные билеты предъявляют лично при государственной регистрации сделки в учреждении юстиции.

5. Подлинность каждого документа может проверяться специалистами по особым методикам. Кроме того, необходимо проверить и юридическую чистоту квартиры (жилья). Проблемные – юридически нечистые – квартиры могут иметь следующие признаки.

5.1. Дом, в котором находится отчуждаемая квартира, идет под снос или стоит в планах на реконструкцию с отсе­лением.

5.2. В отчуждаемой квартире произведена " неузаконенная" перепланировка.

5.3. Отчуждаемая квартира находится в споре, под арестом или запретом.

5.4. Несовершеннолетний ребенок одного из собственников или зарегистрированных в отчужденной квартире нигде не состоит на регистрационном учете.

5.5. В числе наследователей отчуждаемой квартиры есть лица, объявленные судом умершими.

5.6. Предыдущие сделки с отчуждаемой квартирой были проведены с нарушением прямых требований законодательства, в том числе не было получено законом разрешений и заявлений.

5.7. Заключена сделка, запрещенная законом, в том числе дарение от имени малолетнего; договор купли-продажи где покупателем является несовершеннолетний, а продавцом выступал близкий родственник этого несовершеннолетнего или его законный представитель или опекун.

5.8. Доверенность, по которой заключалась сделка, не была оформлена в соответствии с требованиями действующего законодательства.

5.9. Выявлены нарушения Закона о приватизации или факты, предшествующие приватизации, вследствие которых договор передачи отчуждаемой квартиры в собственность может быть расторгнут в судебном порядке.

5.10. В число собственников не включены лица, временно выбывшие, в частности в армию, места лишения свободы и от них не представлены должным образом удостоверенные в соответствии с ГК РФ заявления об отказе от приватизации или доверенность на представление их интересов; при заключении договора передачи.

5.11. Хотя бы один из постоянно зарегистрированных в отчуждаемой квартире или хотя бы один из собственников квартиры состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере.

6. Составление и подписание договора производится сторонами самостоятельно с использованием примерных договоров данного типа или, по желанию граждан, нотариусом или сотрудниками Комитета по госрегистрации прав на недвижимость и сделок с нею. В договоре купли-продажи жилого помещения надо указывать:

а) дату подписания прописью полностью;

б) параметры, определенно характеризующие помещение и его расположение;

в) цену сделки – инвентаризационную по справке БТИ или действительную (рыночную);

г) гарантии продавца о соответствии квартиры установленным требованиям и пригодности для проживания, а также удовлетворение покупателя ее качеством.

В случае неисполнения продавцом обязанности по передаче квартиры в надлежащем состоянии (соответствующем условиям договора) покупатель вправе в течение двух лет со дня передачи предъявить требования продавцу;

– о соразмерном уменьшении покупной цены;

– о безвозмездном устранении недостатков в разумный срок;

– о возмещении своих расходов на устранение недо­статков. В случае обнаружения неустранимых недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или недостатки выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения или появляются подобные недостатки, покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы;

д) условие о передаче покупателю квартиры, свободной от любых прав третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности, а также признание после передачи квартиры покупателю в установленном порядке правомерности притязаний третьих лиц, о которых продавцу было известно к моменту передачи квартиры, дает покупателю право требовать уменьшения цены квартиры либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на эту квартиру. При изъятии квартиры у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

7. Государственная регистрация сделки осуществляется в порядке, установленном действующим законодательством. До момента регистрации договора фактическим собственником жилого помещения считается продавец. Поэтому после подписания договора надо сразу же обратиться Учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимость и сделкам с нею.

8. Передача (получение) денег возможна по различным схемам безопасных расчетов с использованием в банке:

а) ответственного сейфового хранения (OCX);

б) индивидуального сейфового хранения;

в) аренды зала для расчетов.

Договор на ответственное сейфовое хранение денег заключается с банком с получением всей суммы продавцом. Для гарантии покупателя продавец подписывает договор займа с особыми отлагательными условиями – после вступления покупателя в права собственника квартиры обязательство продавца вернуть деньги теряет силу, т.е. после регистрации сделки и выписки продавца.

После сдачи денег в банк участники регистрируют сделку, а затем продавец получает выручку, подписывая акт приема-передачи жилья и договор о получении договорной суммы. Сделка закончена, и покупатель регистрируется на постоянное жительство в приобретенной квартире.

При продаже муниципального жилья гражданам и юридическим лицам Комитет муниципального жилья:

а) осуществляет продажу квартир при условии согласия будущего собственника на предварительную; оплату (за 4 месяца) расходов по техническому обслуживанию дома соразмерно доле владения площадью исходя из средних расчетных ставок с; последующим перерасчетом по договорной стоимости услуг;

б) предоставляет Дирекции единого заказчика муниципального округа, принявшей в управление дом, квартиры в котором подлежат продаже, информацию о проданных квартирах не позднее 10 дней с момента оформления сделки;

в) регистрирует и выдает покупателю квартиры договор купли-продажи исключительно после подписания им обязательства по платежам, соглашения о передаче прав по управлению имуществом, а также предъявления квитанции (платежного поручения) об оплате услуг технического обслуживания.