Затраты по предупреждению воздействия загрязненной среды на реципиентов (объекты недвижимости).

• При загрязнении водоемов эти затраты определяются величиной расходов, необходимых для предупреждения использования загрязненной

воды на технологические и коммунально-бытовые нужды, например, для объектов недвижимости промышленного назначения. К числу таких расходов относятся затраты на применение локальных более сложных, чем в отсутствии загрязнений, способов очистки воды. Для рекреационных объектов недвижимости или индивидуальных жилых домов - затраты на перенос водозабора или перемещение самих объектов к более чистым водным источникам, на организацию использования новых чистых источников воды и т. п.

• При атмосферном загрязнении аналогичные затраты возникают при использовании систем очистки (кондиционирования) воздуха, поступающего в жилые и производственные помещения, при подаче (из незагрязненного района) воздуха для технологических нужд, создании санитарно-защитных зон для крупных промышленных объектов и выносе источников загрязнения за пределы города и т. п.

• При загрязнении акустической среды подобные затраты имеют место во всех случаях, когда между источниками шума и людьми возводятся шумозащитные и экранирующие сооружения (стенки, насыпи), проводится заглубление источника шума (автомагистрали, силовой установки и т. д.) или используются специальные шумозащитные конструкции окон, а также в случае перепрофилирования зашумленного жилья под нежилые помещения и при выносе источника шума.

Затраты, вызываемые воздействием загрязненной среды на объекты недвижимости, определяются как дополнительные расходы, связанные с компенсацией влияния негативного экологического фактора на объект недвижимости. По рассматриваемым типам объектов недвижимости можно определить соответствующую структуру этих расходов.

I. Земельные угодья в сельском и лесном хозяйстве - дополнительные расходы на компенсацию потерь продукции, ресурсов и вывода из оборота угодий.

II. Здания и сооружения в жилищно-коммунальном хозяйстве - дополнительные расходы на: 1) компенсацию потери стоимости в связи с ускоренным физическим износом зданий и сооружений; 2) медицинское страхование и услуги для обитателей данных объектов недвижимости, находящихся в загрязненной окружающей среде.

III. Здания и сооружения в производственной и непроизводственной сферах (промышленность и транспортное хозяйство, торговля, услуги, офисы и т. п.) - дополнительные расходы на: 1) компенсацию потери стоимости в связи с ускоренным физическим износом зданий и сооружений; 2) компенсацию потерь продукции от повышенной заболеваемости персонала; 3) повышенную текучесть персонала; 4) медицинское страхование и услуги для персонала данных объектов недвижимости, находящихся в загрязненной окружающей среде.

IV. Рекреационные объекты - дополнительные расходы на компенсацию ухудшения либо потери рекреационной ценности объекта недвижимости (на рекультивацию водоемов, лесных угодий, многолетних зелен насаждений и т. п. либо на перенос рекреационного объекта).

Таким образом, по определению потери стоимости недвижимое находящейся в загрязненной зоне, измеряются указанными выше затратами двух видов, которые могут иметь место одновременно. При определении этих затрат как составляющих экономического ущерба (потери стоимости) должны проводиться вариантные расчеты с установлением минимально необходимой его величины. Например, при воздействии атмосферного загрязнения на иммобильные основные фонды (как элементь объекта недвижимости) могут возникнуть либо затраты на противокоррозионные покрытия (затраты на предупреждение воздействия загрязненной среды на данный объект недвижимости), либо затраты на компенсацию преждевременного износа этих фондов, либо затраты обоих видов. В общем случае экономический ущерб для объекта недвижимости по указанным его составляющим (D) определяется по формуле

D = mm{d, N, C(a, d, N + ЬС)J,

где d - денежная оценка компенсации единицы натурального ущерба, причиненного объекту недвижимости загрязнением окружающей среды; N - значение натурального ущерба, наносимого загрязнением объекту недвижи­мости;

С - затраты на предупреждение влияния загрязненной среды на объект недвижи­мости; 0 < a, b < 1.

Проиллюстрируем графически определение величины экономического ущерба от загрязнения при оценке стоимости объекта недвижимости, предполагая, что последний находится в загрязненной зоне (рис. 14.3).

На горизонтальной оси откладывается уровень загрязненности окружающей среды (водной, атмосферной или акустической среды) в зоне размещения объекта недвижимости. Самый высокий уровень качества окружающей среды соответствует нулевому значению (нулевой выброс загрязнений в регионе). При отсутствии каких-либо мероприятий по предупреждению воздействий загрязненной среды на объект недвижимости уро вень этого воздействия достигает максимального значения В. Общие затраты на предупреждение воздействия загрязненной среды и общие затраты, вызываемые воздействием загрязненной среды на объект недвиж) мости, отложены на вертикальной оси. Величина общих компенсационных затрат, вызываемых воздействием загрязненной среды на недвижимость (TDC), определена кривой ОС для различных уровней загрязненности. Из рис. 14.3, а видно, что горизонтальная кривая от О А указывает на отсутствие заметных затрат этого вида. Это предопре, ляется возможным пороговым значением уровня загрязнения, регламентируемым установленными предельно допустимыми концентрациями

Уровень загрязненности окружающей среды Рис. 14.3. Определение оптимального значения экономического ущерба от загрязнения среды при оценке стоимости объекта недвижимости

(подробнее см. ниже). Общие затраты не предупреждение воздействия загрязненной среды на объект недвижимости (ТАС) графически определяются кривой DB. Наклон кривой возрастает при снижении загрязненности окружающей среды (защиты от загрязненной среды) вследствие увеличения предельных затрат на расшиерние мероприятий по предупреждению воздействия загрязненной среды на обхъект недвижимости. Общие затраты этого вида составляют D, если обеспечивается полная защита от загрязненности окрущающей среды (максимальные масштабы мероприятий по предупреждению воздействия загрязненной среды на объект недвижимости).

Кривая DHC представляет собой суммарные затраты двух видов (экономический ущерб), т.е. это сумма кривых TDC и ТАСю Она отажает как затраты, вызываемые воздействием загрязненной среды на объект недвижимости, так и затраты на предупреждение этого воздействия. Эффективным (оптимальным) уровнем загрязненности окружающей среды в зоне расположения оцениваемого объекта недвижимости является уровень Е, когда сумма затрат двух видов (экономического ущерба от загрязнени среды) минимальна. Этот уровень загрязненности окружающей среды следовательно, и минимальное значение экономического ущерба от загрязнения среды, отражающего влияние негативного экологического фактора на стоимость объекта недвижимости, графически можно определить из рис. 14.3, б посредством сравнения кривых предельных затрат двух видов MDC и MAC:

Экономически эффективный (оптимальный) уровень загрязненности окружающей среды для объекта недвижимости достигается при MDC = МАС в точке Е, при котором и определяется значение экономического ущерба от загрязнения окружающей среды при оценке стоимости объекта недвижимости. Следует подчеркнуть, что здесь рассмотрен графический алгоритм расчета показателя экономического ущерба от загрязнения среды в общем случае как комбинацию возможных затрат двух видов. В частном случае при расчете этого показателя возможны альтернативные варианты, когда затраты одного из этих видов могут быть нулевыми.

Пример. Рассмотрим расчет экономического ущерба объекта недвижимости от шумового загрязнения окружающей среды. Предположим, что оцениваемое офисное здание расположено в шумном районе (крупная автомагистраль, незащищенная шумопоглащающими экранами, оживленная улица, шумоиздающий промышленный объект и т. п.). Измерение шума на расстоянии 2 м от окон здания стандартным шумомером при логарифмическом усреднении за годовое дневное время показывает его уровень 100 дБ. Возможны мероприятия по предотвращению шумового загрязнения здания: установка шумопоглащающих окон различных конструкций и проведение внутренней перепланировки здания с целью снижения прямого воздействия на персонал, работающий в этом здании. Масштабы и структура этих мероприятий определяют зависимость соответствующих затрат (общих и приростных) от уровня шума, проникающего в здание (табл. 14.1). Предположим также, что известна зависимость затрат на компенсацию воздействия шумового загрязнения на работающий персонал (медицинское страхование и услуги, потеря производительности труда повышенная текучесть кадров) от уровня шума, проникающего в здание (см. табл. 14.1).

Определить величину экономического ущерба от шумового загрязнения окружающей среды данного офисного здания.

Из табл. 14.1 видно, что приростные затраты двух видов (предупреждения и компенсации) примерно равны для шумового загрязнения, проникающего в офисное здание, на уровне 60 дБ. Этот уровень шумового загрязнения, как было показано выше, соответствует экономически эффективному (оптимальному) уровню. Следовательно, экономический ущерб, причиняемый шумовым загрязнением рассматриваемому офисному зданию (потеря его стоимости), составит: 1050 + 710 = 1760 тыс. руб.