Методы внесения поправок

Методы определяются в зависимости от выбора оценщиком инструментария для работы. Так, при оценке производственной недвижимости можно использовать Справочник оценщика. «Промышленные здания» (1997) или программный комплекс (ПК) «Оценка промышленных зданий». В первом случае предусматривается ручной поиск объекта-аналога и введение поправок к общей стоимости 1м³ строительного объема здания; во втором случае поиск объектов- аналогов автоматизируется и вводится большее число поправок, причем последние дифференцированы по конструктивным элементам здания и видам его инженерного оборудования.

Рассмотрим логику оценки промышленного здания при использовании в оценке названного программного комплекса.

В программном комплексе КО-ИНВЕСТ «Оценка промышленных зданий» используется следующий алгоритм определения скорректированной полной восстановительной стоимости промышленного здания (С_к):

где Сс — справочный показатель базисной стоимости по i - му конструктивному элементу или виду инженерного обеспечения, руб./м³ объема здания;

АС _i j - абсолдютная величина j -поправеи по i - му элементу здания, руб./м³ объема здания;

К - общий корректирующий коэффициент по второй группе поправок (произведение корректирующих коэффициентов);

n - количество элементов;

m - количество поправок первой группы.

Абсолютные величины поправок первой группы определяются в зависимости от характера влияния различий в параметрах оцениваемого здания и здания-аналога на стоимость рассматриваемого элемента здания. Так, чем выше высота одноэтажного здания, тем на больший объем распределяется стоимость горизонтальных конструктивных элементов (гори зонтальных элементов каркаса, покрытий, кровли, полов). Например поправка на стоимость устройства кровли составит:

д,, _ ^с.кровли " (Я, ^— И₀)

где С _с. _кровли - справочный показатель стоимости кровли по объекту-аналогу;

Н_а и Н₀ - высота одноэтажного здания соответственно аналога и оцениваемого здания, м.

По аналогичному принципу рассчитывается и поправка на различие в высоте этажа для многоэтажных зданий.

Если по сравниваемым зданиям имеются отличия в наружных стенах (например, оцениваемое здание пристроенное и поэтому из стоимости объекта-аналога необходимо исключить часть наружных стен), то величина соответствующей поправки определяется по формуле

^^-чгген ^{= —} ^с.стен '

где С _с. _стен - справочный показатель стоимости стен по объекту-аналогу;

а - доля отсутствующих стен оцениваемого объекта (например, отсутствует торцевая стена, доля которой в общей площади составляет 20%, т.е. а = 0, 2).

Стоимость некоторых видов конструктивных элементов легко может быть уточнена оценщиком, так как площадь этих элементов легко определяется, а в информационной базе программного комплекса имеются удельные стоимостные показатели по вариантам конструктивного исполнения этих элементов. Так, если оценщик установил, что на 1 м³ объема оцениваемого здания приходится S м² перегородок, а удельный показатель стоимости составляет ^Аперег» то величина поправки на различие в количестве и конструкции перегородок составит:

AQieper ⁼ Q.ucpcr ~ Сперег' S_n, где С_{с пе г} - справочный показатель стоимости перегородок по объекту-аналогу.

Поправка на влияние климата на стоимость устройства фундамент и наружных ограждающих конструкций учитывает, что при строительстве в районах с расчетной температурой наружного воздуха -20°С (даменты будут дешевле на 5%, а стены и кровля - на 8%. При строительстве в районах с расчетной температурой -40°С фундаменты будут дороже на 4%, стены - на 9, а кровля - на 7% (справочные показатели разработаны для районов с расчетной температурой -30 С⁰).

Методика корректировки справочных показателей предоставляет оценщику возможность внесения изменений в стоимость любого конструктивного элемента или любого вида инженерного оборудования, если у него лля этого имеются веские основания.

Поправка на различие в объеме здания относится ко второй группе поправок, выраженных в виде корректирующих коэффициентов. Если объем оцениваемого здания больше объема здания-аналога в 2 раза и более, то к справочному показателю вводится понижающий коэффициент 0, 86. Если же объем оцениваемого здания меньше объема здания-аналога в 2 раза и более, то к справочному показателю вводится повышающий коэффициент 1, 24.

Значения корректирующих коэффициентов при меньших отличиях в объеме рассчитываются с помощью специального алгоритма, встроенного в программный комплекс.

При сейсмичности более 6 баллов предусмотрено введение корректирующих коэффициентов 1, 04, 1, 05 и 1, 08 соответственно для сейсмичности 7, 8 и 9 баллов.

Для перехода от суммы прямых затрат, накладных расходов и прибыли в строительстве к полной стоимости строительства (без учета НДС) указанную сумму умножают на коэффициент 1, 15.

Значение этого коэффициента для конкретных условий осуществления строительства можно уточнить с помощью алгоритма, реализованного в ПК..

Поправка на региональное различие в уровне цен (по сравнению с Московской областью) вводится автоматически. В информационную базу ПК встроена таблица регионально-экономических коэффициентов КО-ИН-ВЕСТ, дифференцированных по классам конструктивных систем зданий (см. разд. 8.2 сборника «Индексы цен в строительстве»). Поскольку в каждом регионе имеются зоны с ценами в строительстве, существенно отличающимися от среднерегиональных цен, оценщику предоставляется возможность ввести зонально-экономический коэффициент наряду с регионально-экономическим. Переход от цен на 1 января 1997 г. к текущим ценам осуществляется с помощью соответствующего корректирующего коэффициента. Величина этого коэффициента публикуется во всех последующих выпусках «Индексы цен в строительстве» в разд. 2.2 «Корректирующие коэффициенты показателям Справочника оценщика «Промышленные здания» и ПК КО-ИНВЕСТ «Оценка промышленных зданий» по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе по сравнению с уровнем цен 1996 г.».

С учетом изложенного формула (13.1) может быть записана в развер­стом виде:

К _рег. _эк-региональный уровень стоимости строительства по сравнению с уровнем цен Московской области;

К _зон-_эк - зональное отклонение стоимости от среднерегиональной;

К _инф_л-изменение стоимости строительства в регионе после 1 января 1997 г.;

К _альтерн. - применение альтернативной системы индексов цен;

К _доп. - дополнительные факторы, влияющие на стоимость здания;

К нд_С - налог на добавленную стоимость.

При расчете по формуле (13.5) получаются скорректированные значения полной восстановительной стоимости как по каждому i-му элементу здания (C_Ki), так и в целом по зданию (С_к).