Оценка кредитуемой недвижимости

Использование ипотечного кредита в качестве источника финансирования приобретаемой недвижимости вносит некоторые особенности в применение методов доходного подхода при оценке недвижимости по следующим причинам:

- рыночная стоимость актива не совпадает с величиной вложенного в него собственного капитала, т.к. недвижимость частично куплена за счет заемных средств;

- текущая стоимость кредита, предоставляемого заемщиком, зависит от конкретных условий финансирования.

Метод капитализации дохода определяет стоимость оцениваемого объекта недвижимости путем пересчета годового чистого операционного дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации, включающего норму дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Особенность данного метода при оценке кредитуемых объектов состоит в способе расчета коэффициента капитализации.

Если кредит предусматривает погашение основного долга в момент перепродажи недвижимости, то коэффициент капитализации рассчитывается как средневзвешенная величина ставки доходности инвестора, которую он хочет получить на вложенный собственный капитал, и процентной ставки по ипотечному кредиту.

где R – коэффициент капитализации;

R_e – ставка доходности инвестора (на собственный капитал);

R_k – процентная ставка по кредиту;

K_m – коэффициент ипотечной задолженности.

Если инвестор получает самоамортизирующийся кредит, то коэффициент капитализации рассчитывается с использованием ипотечной постоянной (R_m) вместо процентной ставки по кредиту (R_k).

Ипотечная постоянная отражает ставку доходности кредитора с учетом возврата долга равномерно аннуитетными платежами.

где R – коэффициент капитализации;

R_e – ставка доходности инвестора (на собственный капитал);

R_m – ипотечная постоянная;

К_m – коэффициент ипотечной задолженности.

Задача № 20.

Условие: Для приобретения недвижимости, приносящей ежегодно 1870 тыс. руб. чистого операционного дохода, можно получить самоамортизирующийся ипотечный кредит сроком на 32 лет под 14% с коэффициентом ипотечной задолженности – 48%. Оценить недвижимость, если требуемая инвестором ставка дохода на собственный капитал – 12%. Схема погашения кредита предусматривает ежемесячные платежи.

Решение:

1. Коэффициент капитализации

Rm=(iaof, начисление процентов ежемесячно, 20%, 21года.)*12=0, 2023

2. Стоимость кредитуемой недвижимости

Метод дисконтирования денежных потоков определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму дисконтированных доходов, которые ожидаются от объекта в будущем. данный метод обычно называется традиционной техникой ипотечно-инвестиционного анализа.

Если приобретение недвижимости предусматривает смешанное финансирование, то ее стоимость будет складываться из суммы предоставляемого ипотечного кредита и текущей стоимости собственного капитала. Собственный капитал представляет сумму дисконтированных денежных потоков инвестора за период владения и дисконтированной выручки от предполагаемой продажи объекта в конце периода владения.

Специфика применения традиционной схемы метода дисконтированных денежных потоков проявляется в следующем:

• ставка дисконтирования должна соответствовать требуемой инвестором ставке дохода на собственный капитал;

• в качестве текущего дохода за период владения используется не чистый операционный доход, а денежные поступления на собственный капитал, которые представляют остаток после вычитания обязательных платежей банку;

• выручка от предполагаемой продажи недвижимости в конце периода владения является разницей между ценой продажи и остатком ипотечного долга на эту дату.