Методы оценки недвижимости

2.1 Доходный подход оценки недвижимости.

Доходный подход оценки недвижимости - основан на определении стоимости недвижимости, исходя из величины (суммы) доходов, которые оцениваемый объект приносит и может принести в будущем. Оценка недвижимости методами доходного подхода базируется на установлении текущего дохода, прогнозировании будущих доходов, получаемых от эксплуатации и возможной продажи недвижимого имущества, скорректированных величиной соответствующих рисков.

Построен доходный метод на капитализации дохода, на основе теории стоимости денег во времени.

Капитализация дохода – это процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости. Принципы, лежащие в основе метода: принцип ожидания и принцип замещения.

Пересчет доходов может производиться с помощью ставки капитализации или функций сложного процента.

Существует два основных метода доходного подхода:

1). Метод прямой капитализации дохода;

2). Метод дисконтирования будущих доходов (денежных потоков).

Для расчета капитализации доходов применяется коэффициент капитализации. Под коэффициентом капитализации (R) понимается ставка, используемая для пересчета потока доходов в единую сумму капитальной стоимости.

,

где:

V- стоимость;

I – чистый доход;

R – ставка капитализации.

R = ,

Учитывается сумма будущего дохода, время получения получен доход, продолжительность получения дохода.

Последовательность применения метода:

1. Прогноз будущих доходов:

а. доходы, связанные с эксплуатацией недвижимости;

б. цена возможной продажи;

2. Определение ставки капитализации;

3. Будущие доходы пересчитываются в текущую стоимость

Выбор между этими методами зависит от вида недвижимости, экономического срока службы недвижимости, а также от количества и продолжительности дохода.

Операционный чистый доход ( NOI) – валовой доход за минусом эксплуатационных затрат, отсюда затраты по продажам, определяются на 1 год.

Ставка капитализации - отражает сложившуюся на рынке взаимосвязь: взаимосвязанные между собой стоимость недвижимости с уровнем, приносимым этим объектом, дохода.

R = оn + оf,

где:

оn – доход от инвестиции, дисконтная ставка;

оf - норма возврата инвестиций, ставка возмещения.

Доход от инвестиций отражает норму прибыли на вложенный капитал и состоит из процентной ставки и ставки дохода на собственный капитал, выражает отдачу капитала.

Виды отдачи капитала: текущая и конечная.

Текущая отдача – отношение дохода за определенный период к сумме инвестиций.

Конечная ставка – отношение суммы дохода за весь период к сумме инвестиций.

Ставка возмещения или норма возвращения капитала характеризует возмещение капитала по годам эксплуатации недвижимости.

Преимущество доходного метода заключается в том, что он дает наглядное представление о недвижимости, как об источнике дохода.

Его сложность заключается в определение ставки капитализации, на которую влияет много факторов.

2.1.1 Прямая капитализация дохода.

Данный метод применяется при наличие достаточного количества данных о доходах и ценах сделок по аналогичным объектам, если в течении определенного времени не ожидается значительных отклонений от прогнозируемого уровня доходов, т.е. стабильность.

Прямая капитализация не определяет отдельно возврата капитала и дохода, т.к. не учитывает прогнозы инвестора и ожидания на рынке недвижимости относительно предлагаемого срока вкладывания. Динамики дохода.

Прямая капитализация используется для оценки имущественных прав, стоимости отдельных физических компонентов недвижимости, для финансовых составляющих стоимости объекта.

Преимущества:

– простота расчетов;

– отражение состояния рынка;

– отмечаются хорошие результаты оценки у стабильно функционирующих объектов.

Чтобы определить рыночную стоимость объекта недвижимости можно воспользоваться тремя методами:

1. Метод Ринга.

Коэффициент капитализации (R) находится как отношение чистого операционного дохода к цене продажи. Сущность метода сводится к определению коэффициента капитализации по формулам:

R = on + of= on + ;

где:

n - число лет, срок инвестиции (период возмещения капитала – срок службы зданий, сооружений);

on - ставка дисконта (доход на инвестиции, ставка дохода на капитал);

of - ставка возмещения (норма возврата инвестиции, возмещения капитала);

Норма возврата инвестиций как составная часть коэффициента капитализации равна фонду возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям. Часть суммарного потока доходов составляет чистый доход (on), а другая часть обеспечивает возврат капитала (of).

2. Метод Инвуда.

При этом методе возврат капитала предполагается равномерно аннуитетными платежами, т.е. норма возврата капитала равна фактору фонда возмещения.

Коэффициент капитализации (R) находится по формуле:

R = on + оf= on + ;

3. Метод Хоскольда.

По этому методу ставка капитализации отражает степень риска вложенных средств в объект недвижимости и зависит от степени риска.

Коэффициент капитализации (R) находится по формуле:

R_{безриск} = on+

где:

R_{безриск}- безрисковая процентная ставка.

Ставка капитализации отражает степень риска вложенных средств в объект недвижимости и зависит от степени риска.

Наиболее рискованным вложением следует считать по методу Ринга.

Стоимость объекта недвижимости (V):

;

где:

I - доход от объекта.