Задача № 9

Условие: Свободный земельный участок под магазином оценен в 549000 руб. Ставка дохода для аналогичных объектов торговли определена в 17%. Размер ежегодного чистого операционного дохода бизнеса составляет 847000 руб. Продолжительность экономической жизни здания 50лет. Определить стоимость здания магазина.

Решение:

1). NOI_L = V_L*R_L=549000*0, 17=93330 руб.;

2). NOI_B = NOI_O-NOI_L=847000-93330=753670 руб.;

3). R_Ринга = 17+ =19% или 0, 19

4). V_B = 753670/0, 19= 3966684, 21 руб.

Ответ: стоимость магазина составит – 3966684, 21 руб.

2.1.2 Дисконтирование будущих доходов (денежных потоков) за период.

Определяет стоимость недвижимости как сумму дисконтированных будущих доходов от использования недвижимости и текущей выручки (риверсии) от продажи объекта в конце периода владения.

Данный метод наиболее предпочтителен по сравнению с методом капитализации, т.к. учитывает показатели дохода за весь инвестиционный период.

Предполагает наличие следующей информации:

1.величина и динамика будущих доходов;

2.время или продолжительность получения доходов;

3.значение ставки дохода на капитальные вложения;

4.значение величины стоимости недвижимости в конце периода владения;

5.уровень риска, с которым связаны вложения инвестиций.

При данном методе предполагается перерасчет (дисконтирование) ожидаемых будущих доходов в текущую стоимость по следующей модели:

,

где:

V – стоимость объекта недвижимости;

NOI – чистый операционный доход за период;

FV_B – выручка от продажи объекта недвижимости в будущем;

i – ставка дисконтирования;

n – число периодов (порядковый номер периода);

m – период владения объектом до момента продажи.