Задача № 15

Условие: Определить рыночную стоимость офисного объекта недвижимости. Площадь земельного участка – 4000 м². Кадастровая стоимость земли данного вида функционального использования 167 руб./м². Полезная площадь здания – 2605 м². Стоимость прямых затрат строительства здания по смете 33929 тыс.руб. Косвенные издержки составляют 20% от стоимости строительства. В оцениваемом здании необходимо провести некоторые восстановительные работы (таблица 6). Ежегодная потеря арендной платы помещений составляет 89 руб./м².Валовой рентный мультипликатор арендных убытков для аналогичных объектов – 3, 8.

Таблица 6 – восстановительные работы, требующиеся в оцениваемом здании

Решение:

V=V_L+(V_вост.-D);

1) V_L = SL*CК = 4 000*167=668000 руб.

2) V_вост.= 33929+(33929*0, 2)=40714, 8 тыс. руб.

3) Dфиз.= 150+430=580тыс. руб.

Dфункц.=195 тыс. руб.

Dвнешн.=2605*89*3, 8=881011тыс.руб.

Dо=580000+195000+881011=1656011 руб.

4) V=668000+(40714, 8-1656011)=2283296, 2 руб.

Ответ: рыночная стоимость имущественного комплекса равна 2283296, 2 тыс. руб.

Глава 3

ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ВАРИАНТА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

Наилучшее и наиболее эффективное использование – один из главных принципов оценки недвижимости.

Факторы, определяющие вариант наилучшего и наиболее эффективного использования:

1. Местоположение.

2. Рыночный спрос.

3. Правовая обоснованность данного варианта использования (зонирование территории).

4. Ресурсное качество участка.

5. Финансовая обеспеченность проектов.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования проводится в 2х случаях:

1. На незастроенный участок.

2. Участок улучшенный (с застройкой).

Оценка с применением метода остатка:

1й метод - остатка для земли

Основан на том, что должна быть известна стоимость зданий и сооружений.

Доход, относящийся, к земле определяется как остаток после вычитания из общего дохода приносимого объектом, состоящих для удовлетворения остальных факторов производства.

V_o = V_L + V_B,

где:

V_o – общая стоимость;

V_L – стоимость земли;

V_B – стоимость зданий и сооружений;

V_L = NOI - V_B *R_B/R _L,

где:

NOI – чистый операционный доход;

R _L - ставка капитализации для земли;

V_B *R_B - доход относящийся к зданиям и сооружениям;

Метод используется для объектов с новыми зданиями.;

2й метод - остатка для зданий и сооружений

Используется для оценки стоимости улучшений при условии, что стоимость определяется с высокой точностью. Метод используется для объекта недвижимости с устаревшими и очень ветхими постройками.

V_B = NOI_o – V_L *R_L/R _B ,

где:

V_L *R_L - доход относящийся к земле

На незастроенный участок:

Проводится анализ в 3 этапа:

1. Отбираются варианты использования (стратегии застройки).

2. Определяется стоимость нового строительства по каждому из выбранных вариантов. Учитываются такие факторы как ресурсное качество участка и технологическая обоснованность.

3. Определить финансовую обоснованность анализируемых стратегий застройки. Для этого составляется отчет-прогноз по доходам и расходам, определяется чистый операционный доход, коэффициент капитализации, распределение чистого дохода между зданиями и землей, остаточный доход к земле, который капитализируется в стоимость.