Рыночная стоимость при существующем использовании

7.01.18. рыночная стоимость при существующем использовании определяется как Рыночная стоимость имущества, основанная на продолжении его существующего использования и в предположении, что имущество может быть продано на открытом рынке для его существующего использования с учетом допущений, перечисленных ниже, в противном же случае стоимость определяется в соответствии с определением Рыночной стоимости IVSC/TEGOVA, приведенным в статьях 7.01.13 и 4.03 ЕСО. Эту стоимость следует отличать от Стоимости действующего предприятия, которая связана с полной стоимостью предприятия, основана на показателях финансовой деятельности предприятия и включает как материальные, так и нематериальные активы, такие как гудвил и иные позиции, не относящиеся к рынку недвижимости. Используется также явно подобный термин Стоимость в использовании, но этот термин IVSC определяет как стоимость, которую определенная недвижимость привносит в предприятие, частью которого она является. Из этого следует, что совокупность всех оценок Стоимости в использовании недвижимости, используемой на предприятии, и будет соответсвовать Стоимости действующего предприятия. Для некоторых европейских юрисдикций Стоимость в использовании или индивидуальная Стоимость действующего предприятия не рекомендуются для использования оценщиками.

7.01.19. Это определение используется только в отношении оценок для целей составления финансовой отчетности или подобных. В соответствии с Директивой ЕС, национальным законодательством, международными и национальными стандартами бухгалтерского учета и существующей практикой часто требуется, чтобы имущество в виде недвижимости учитывалось по стоимости приобретения, или по Стоимости в текущих ценах, что близко по значению к определению TEGOVA Рыночной стоимости при существующем использовании.

7.01.20. Предпосылка о том, что бизнес продолжает функционировать, логически требует применения Рыночной стоимости при существующем использовании. Неотъемлемой является концепция " утрачиваемой стоимости", или чистой текущей стоимости замещения, которая, вообще говоря, определяется издержками владельца, занимающего недвижимость, на приобретение на открытом рынке замещающего имущества. Там, где можно применить это гипотетическое предположение, оценка на базе Рыночной стоимости при существующем использовании может привести к получению вводящих в заблуждение результатов, если их представить в другом контексте. Поэтому важно, чтобы при проведении таких оценок всегда приводились четкие аннотации, отражающие особые условия их применения.

7.01.21. Различные дополнительные допущения приведены ниже.

• имеется неявное и приемлемое во всех ситуациях допущение о том, что недвижимость может использоваться предприятием в течение обозримого будущего только для существующего использования;
• использование должно быть таким, которое соответствует закону о планировании, регулирующим положениям о лицензировании и другим нормам;
• полученная таким образом стоимость может быть равной или ниже, но не выше (за исключением случаев, приведенных ниже) стоимости, получаемой в результате применения принципа наилучшего и наиболее эффективного использования. Примеры исключения включают: (а) индивидуальное планирование и аналогичные предоставляемые уступки по некоторым юрисдикциям могут быть недоступны на общем рынке, что будет учитываться при оценке существующего использования, потенциально приводя к добавочной стоимости сверх Рыночной стоимости; (б) сходным образом, проблемы окружающей среды могут неблагоприятно влиять на Рыночную стоимость, но, за исключением случая, когда корректирующие работы, являющиеся установленным законом обязательством, не затрагивают постоянно действующий бизнес или Рыночную стоимость при существующем использовании; (в) ограничения в арендных договорах, которые не имеют какого-либо последствия для того, кто занимает недвижимость, не относятся к этой базе оценки, хотя они и затронули бы неограниченную Рыночную стоимость; (г) оценка на базе Остаточной стоимости замещения, которая связана с издержками и износом в отношении фактической деятельности на земле, может и часто превышает стоимость, выводимую на основе свободного рынка;
• игнорируется любое возможное альтернативное использование, любой элемент возможной стоимости, любая стоимость, относимая к гудвилу, а также возможное увеличение стоимости благодаря особой инвестиции или финансовой сделке, типа продажи недвижимости с условием получения ее обратно в аренду, которая бы принесла компании другой интерес, чем тот, который будет оцениваться;
• оценка может, тем не менее, учитывать стоимость, относящуюся к положению действующей компании, где существует потенциальная возможность расширения или замены существующего здания для решения задач предприятия, если это может быть выполнено без большого перерыва в работе предприятия;
• аналогично, та часть гудвила, которая связана с коммерческой недвижимостью, обычно оцениваемой на базе коммерческого потенциала, и применима к операциям торгового предприятия с обычной компетенцией, будет включена в оценку при существующем использовании;
• предполагается, что любая часть недвижимости, занятой как для целей компании, так и непосредственно компанией, является свободной на дату оценки, и, таким образом игнорируется существование фактического владельца. Оценки на базе существующего использования, которые используют процедуру Остаточной стоимости замещения, косвенно предполагают, что существующий владелец/пользователь продолжает осуществлять свою фактическую деятельность на участке. Некоторые юрисдикции применяют различные правила в отношении организаций госсектора или некоммерческих организаций;
• любая часть недвижимости, которая сдается в аренду по контракту или иначе используется третьим лицом, подлежит оценке с учетом этого факта;
• если недвижимость избыточна, или станет избыточной для потребностей бизнеса, то должна применяться оценка на основе Рыночной стоимости или наилучшего и наиболее эффективного использования. Исключение будет составлять не используемое или устаревшее имущество, которое не может быть отделено от действующего предприятия. В таких случаях оценка должна отражать предельную дополнительную стоимость для бизнеса такого избыточного имущества.

Определение стоимости недвижимости, которая обычно оценивается на основе финансового планирования, должно проводиться на базе Рыночной стоимости при существующем использовании. Детальная процедура описана в разделе 5.01 ЕСО. Те же принципы применимы к производственному оборудованию, машинам и механизмам, что оговорено в разделе 5.03 ЕСО, и к истощимому имуществу в соответствии с разделом 5.02 ЕСО.

7.01.22. Процедура оценки, которая обычно является отступлением от рыночных подходов к стоимости, известная как Остаточная стоимость замещения и рассматриваемая в разделе 4.07 ЕСО, может применяться и для оценки в целях составления финансовой отчетности для имущества, которое редко, если вообще когда-либо продается на рынке для его существующего использования, кроме как при продаже самого предприятия. Статья 32 Международных Стандартов Бухучета 16 определенно требует применения этого метода в отношении производственных машин и оборудования, когда стоимость невозможно определить вследствие специализированной сущности имущества.

7.01.23. Когда применение процедур оценки, основанных на Рыночной стоимости или на Стоимости при альтернативном использовании, приводит в результате к существенно различным цифрам, об этом должно быть сообщено одновременно с отчетом об оценке имущества компании, выполненным на базе рыночной стоимости для существующего использования. Чтобы избежать запутывания читателя отчета, оценщик должен гарантировать, что форма и содержание отчета являются объектом подробного утверждения.