Остаточная стоимость замещания

7.01.34. Остаточная стоимость замещения детально описана в разделе 4.07. ЕСО и ниже приведено краткое повторение. Это методика определения стоимости, которая используется для установления Стоимости при существующем использовании в случае специализированной недвижимости, которая редко, если вообще когда либо, продается на открытом рынке иначе, чем как часть бизнеса. Этот метод не считается рыночным методом, хотя некоторые аспекты анализа, из которых складываются рыночные оценки, основаны на данных, получаемых при помощи анализа продаж производственного оборудования. В отсутствии рыночных данных этот метод принимается в качестве замены методов определения стоимости, основанных на рыночном анализе. Поэтому этот метод не подходит для использования в отношении недвижимости, которой владеют как инвестицией, либо которая является избыточной для производственных потребностей компании.

7.01.35. К недвижимости, которая попадает в категорию, оцениваемую на этой базе, относятся:

• нефтеперегонные и химические заводы, где большинство зданий являются лишь каркасом или наружной оболочкой для высоко специализированных машин и оборудования;
• электростанции и доки, где здания и инженерно-технические сооружения на участке связаны непосредственно с деятельностью предприятия-владельца и крайне маловероятно, что они могут иметь иную стоимость чем та, которую они бы составили для компании, приобретающей данное предприятие; и
• недвижимость, расположенная в определенных географических регионах в силу особых причин, или имеющая такие размеры, конструкцию или расположение, что для оценщика становится невозможным или невыполнимым делать заключение относительно стоимости при существующем использовании на основе имеющихся данных о рыночных сделках.

7.01.36. Метод Остаточной стоимости замещения состоит в оценке текущей рыночной стоимости земли при ее существующем использования, плюс текущая валовая стоимость замещения (или воспроизводства)³³ улучшений, минус скидки на физический износ и все присущие данной недвижимости формы устаревания и оптимизации. Поскольку такая процедура не основана на данных о состоянии рынка, ее результат, за исключением случаев, упомянутых в статье 4.07.3 ЕСО, должен всегда представляться в заключении как зависимый от соотношения адекватной потенциальной доходности или долгосрочной жизнеспособности и эксплуатационных показателей предприятия (или государственного учреждения) и стоимости используемого имущества. Такая оценка также должна быть изложена в Сертификате оценки отдельно.

7.01.37. Из вышесказанного следует, что перед оценщиком стоит задача оценить стоимость земли при ее существующем использовании, или стоимости условного участка замещения в той же самой местности, а также валовую стоимость замещения здания и других инженерных сооружений на участке, из которой необходимо сделать соответствующие вычеты, чтобы отразить разницу в их стоимости и стоимости новых сооружений, учитывая срок службы и состояние, а также экономическое, экологическое и функциональное устаревание оцениваемой недвижимости.

7.01.38. Оценки валовой стоимости замещения требуют подробной консультации с директорами предприятия и другими профессиональными консультантами и при их выполнении оценщик должен учитывать следующее:

(a) Стоимость здания и вспомогательных сооружений определяется при допущении, что на дату оценки они являются завершенными объектами. Данная процедура не одно и то же, что и составление сметы гипотетических будущих затрат на перестроку.

(b) Современное здание-заменитель, имеющее такую же общую внутреннюю площадь³⁴, в результате использования более сорвершенной технологии и современных материалов может стоить значительно меньше, чем замещение уже существующим зданием или группой зданий. В этом случае следует руководствоваться стоимостью современного здания-заменителя.

(c) Тот же самый принцип применяется и к размерам здания (-ий): если в результате применения передовой современной технологии, можно обеспечить такой же объем производства или услуг за счет использования современного здания-заменителя меньших размеров, то выбор должен быть сделан в пользу последнего и более дешевого варианта.

(d) Исключением из вышеупомянутого правила являются здания, которые находятся под охраной государства или зарегистрированы как имеющие историческую или архитектурную ценность. В подобных случаях стоимость замещения согласовывается с законодательными требованиями, предписывающими сохранение всего строения или его части.

(e) В валовую стоимость замещения должны включаться все затраты по застройке, необходимые для того, чтобы получить копию полностью действующего предприятия, включая затраты на разработку участка и на инженерную инфраструктуру, включая дренаж, насосные станции, канализацию, водопровод и прочие сети, а также любое дополнительное оборудование экологического назначения, которое требуется в соответствии с законодательными и нормативными актами, регулирующими разработку новых производственных мощностей.

(f) К дополнительным затратам относятся любые гонорары специалистам или другие обычные в данных случаях расходы, а также все расходы, связанные с получением разрешений, лицензий или проведением экспертиз, включая экологическую экспертизу и прочие оценки, необходимые в соответствии с законодательными или нормативными актами. Стоимость финансирования должна учитываться на базе текущей стоимости заемного капитала, или в исключительных случаях, по внутренне принятой ставке.

(g) Наличие региональных субсидий на застройку, которые могут учитываться по-разному в соответствии с принципами бухгалтерского учета, должно игнорироваться оценщиком. При оценке необходимо четко указывать, что берется в расчет, а что нет.

7.01.39. При оценке стоимости земли могут возникать различия между стоимостью при существующем использовании и стоимостью неразработанного участка. Многие виды недвижимости, которые должны оцениваться на базе Остаточной соимости замещения, например, нефтеперегонные заводы и химические производства, расположены на больших участках земли, простираясь на несколько сотен гектаров. Если бы такой участок предлагался на продажу на свободном рынке, то его цена была бы занижена, поскольку в расчет брался бы продолжительный период, необходимый на его обустройство. Это не относится к участку, который уже полностью застроен. Оценщик в таких случаях должен тщательно изучить то, насколько степень овоения участка соответствует полной реализации его потенциала, и отразить это в итоговой цифре.

7.01.40. В тех случаях, когда отутствуют убедительные данные об аналогах, более целесообразной может быть концепция условного участка замещения в пределах того же района и с характеристиками, которые соответствуют существующему использованию, а также строительства аналогичного объекта замещения или его современного аналога-заменителя. Следовательно, может быть более целесообразным оценивать меньший участок, а не данный участок, если принятые технологические и эксплуатационные требования не противоречат такому допущению. И напротив, участок может быть недостаточен для реализации всего потенциала производства на данном участке земли, и, как таковая, стоимость должна быть скорректирована с учетом этого вида устаревания.

7.01.41. Далее может возникнуть необходимость решить, каким образом логически трактовать землю, являющуюся избыточной к предполагаемым (эксплуатационным и т. д.) требованиям. Хотя этот гипотетический избыток не имеет значения для оценки стоимости при существующем использовании с учетом допущений Остаточной стоимости замещения, он может быть важным элементом в управлении недвижимостью, на что следует обратить внимание директоров.

7.01.42. Оценив элемент земли и зданий, оценщик должен затем вынести свое суждение, основанное на детальных консультациях с руководством, относительно качественных характеристик предприятия и его эффективного использования в будущем, учитывая все виды экономического, экологического и функционального или стратегического устаревания.

7.01.43. Из валовой стоимости замещения, таким образом, необходимо сделать вычеты, чтобы учесть следующие и любые другие элементы, связанные с продолжением полезного экономического использования:

(i) экономическое устаревание - учитывает фактический срок службы, состояние, как результат физического износа, частичной или полной утраты качества, являющиеся результатом течения времени или прошлой эксплуатацией, и вероятная стоимость будущих издержек использования и необходимости затрат на обслуживание, в сопоставлении с современными заменяющими объектами;

(ii) функциональное устаревание - учитывает пригодность для текущего использования и перспективы его продолжения, либо для какого-то другого использования постоянно действующим предприятием. Например, объект созданный или приспособленный для специализированного использования, включая конкретные производственные процессы, может иметь очевидный полезный срок использования несколько более длительный. чем предусмотренный для фактического производства;

(iii) стратегическое устаревание - основываясь на стратегических решениях предприятие может сделать устаревшим в любое время определенное производство и здания для его размещения. Это может затрагивать часть зданий или весь комплекс, даже если здания могли бы иметь стоимость для другого производства или для того же производства, если бы такое стратегическое решение не было принято;

(iv)экологическое устаревание - существующее использование и применяемы в настоящее время технология должны быть рассмотрены в контексте фактического и обоснованно предполагаемого местного национального и наднационального регулирования, законодательных, директивных положений и/или контроля за планированием, экологией и загрязнением окружающей Среды, а также с учетом политики по управлению утилизацией отходов.

7.01.44. Часто очень трудно, если вообще возможно, точно определить срок жизни здания или группы зданий, и поэтому оценщикам приходится давать возможный диапазон срока жизни. Должна быть доступной информация для идентификации зданий, которые, вероятно, имеют срок жизни менее 20 лет, и, с другой стороны, здания со сроком жизни 50 лет должны быть указаны как имеющие срок жизни " не менее 50 лет".

7.01.45. В разделе 4.07 ЕСО приведены стандартные методики расчета уменьшения валовой стоимости замещения для получения чистой стоимости замещения.