Здания в стадии строительства — незавершенное производство

6.03.1. Термин " незавершенное производство" при использовании по отношению к земле и зданиям, относится к строительным работам, которые начаты, но еще не завершены на определенную дату оценки, или когда получены все согласования по планированию, строительные контракты подписаны, все готово к началу строительства и не существует нерешенных существенных вопросов, мешающих выполнению предложенного строительства. В отношении машин и оборудования термин относится к приобретению и монтажу или к процессу реконструкции производственного оборудования вплоть до ввода в эксплуатацию. Стоимость незавершенного производства будет обычно включать сопутствующие расходы, гонорары и стоимость финансирования, если учетная политика предусматривает капитализацию таких позиций.

6.03.2. Для целей составления финансовых отчетов неспециализированная недвижимость, которая относится к вышеназванной категории, должна оцениваться на основе одной из двух нижеприведенных баз оценки в соответствии с мнением оценщика о наиболее финансово информативной базе оценки, которые применяются во всех обстоятельствах включающих цель оценки:

(a) Рыночная стоимость земли для предполагаемого использования на дату оценки, плюс накопленные финансовые издержки строительства, которые имеют место на дту оценки; или

(b) текущая Рыночная стоимость - в предположении, что работа завершена по любым существующим контрактным документам - минус рассчитанные расходы в текущих ценах для завершения строительства.

Для целей финансовых отчетов обычной бухгалтерской привычкой является предпочтительное применение пункта (а). Могут быть такие обстоятельства, когда больше подходит расчетливая учетная политика и принимается меньший из результатов двух расчетов. База (а) не будет подходящей в том случае, когда целью оценки является определение величины кредитного обеспечения, в роли которого выступает сама недвижимость.

6.03.3. При определении текущей Рыночной стоимости для целей составления финансовых отчетов будет уместным предположить, что существующее финансирование здания и связанные с этим контракты будут оставаться неизменными в соответствии с расчетными предпосылками о продолжении существующего бизнеса. При других обстоятельствах, когда девелоперский проект образует в целом или частично залог по кредиту, необходимо рассмотрение контрактной ситуации для подтверждения степени передаваемости контрактных соглашений третьим сторонам. В случае кредитного обеспечения кредитор сделал бы кредитные условия ограниченными на право передачи выгодных контрактных соглашений в случае рефинансирования или невыполнения обязательств. Передаваемые права менее вероятно установить в отношении финансовых соглашений, поэтому должно быть подготовлено подробное примечание по влиянию относящихся к делу условий, которое должно быть отражено в отчете об оценке.

6.03.4. Недвижимость, которой владеют в качестве инвестиции, следует оценивать по Рыночной стоимости с учетом каких-либо контрактных возможностей, условия которых должны быть представлены в письменном виде клиентом или его представителем.