Вопрос 8. Право аренды и право безвозмездного срочного пользования земельным участком

Аренда представляет собой разновидность гражданско-правового договора аренды, согласно которому одна сторона обязуется передать другой стороне имущество во временное пользование и владение за плату, а другая сторона своевременно вносить плату за пользование этим имуществом и возвратить его по истечению срока договора.

Объекты аренды – ЗУ и др. обособленные природн. объекты.

Субъекты – арендаторами могут быть физ и юр. лица, в т.ч. иностранные, но за исключ-м случаев, предусм. законом.

Срок договора аренды земельного участка не ограничен, за следующими исключениями:

1) в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, - не может превышать срок резервирования таких земель;

2) земель с/х назначения – 49 лет;

3) для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ – 1 год.

4) в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, - на срок до достижения совершеннолетия;

5) под приватизированным зданием, строением, сооружением – 49 лет;

6) участок в составе земель лесного фонда – до 49 лет.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением определ. случаев. Так предоставлено исключительное право на заключение договора аренды земельного участка собственнику здания, строения, сооружения, расположенного на земельном участке. Также ЗК устанавливает основания прекращения аренды, в том числе по инициативе арендодателя в случае нарушения арендатором условий договора или законодательства. Кроме того, в п. 5 ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности, по истечении срока договора аренды предоставляется при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор земельного участка наделён определён правами распорядит. х-ра, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Ответственным по дог-ру аренды стан-ся это третье лицо.

Но при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор вправе передать свои права и обязанности третьему лицу, при условии, если договор аренды заключен на срок более чем пять лет.

При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки

Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Дог-р аренды в письм.форме и подлежит гос.регистрации как сделка, совершён. по поводу недвиж.им-ва. Дог-р аренды м.б. заключён по рез-там торгов (конкурса и аукциона) по продаже права на заключ-е дог-ра аренды таких уч-ков.

Земельные участки изъятые из оборота в аренду не передаются.

В безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки:

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Сущность данного вида договорных связей состоит в том, чтобы пользование земельным участком передать пользователю на безвозмездной основе. В этом состоит главное отличие данного договора от договора аренды. В остальном различия минимальны - предусмотрено субсидиарное применение к отношениям ссуды положений об аренде.

Отношения рег-ся ст. 24 ЗК РФ.

В безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки:

1) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, на срок не более чем один год;

2) из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора;

Таким договором является договор безвозмездного пользования (ссуды).Круг граждан и ЮЛ, ктр м.б. уч-ками такого дог-ра не ограничен. К таким дог-рам м.б. применены общие положения ГК (безвозмездное пользование).

3) из земель организаций гражданам в виде служебного надела;

4) религиозным организациям для строительства религиозных либо благотворительных объектов – на срок строительства;

5) лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств бюджета, на основе гос. или мун. заказа.

6) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в предусмотренных Лесным кодексом Российской Федерации случаях.

Служебные наделы предоставляются в безвозмездное срочное пользование работникам организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков.

Категории работников организаций таких отраслей, имеющих право на получение служебных наделов, условия их предоставления устанавливаются законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.

Служебные наделы предоставляются работникам таких организаций на время установления трудовых отношений на основании заявлений работников по решению соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков.

Цели предоставл-я ЗУ во времен. безвозмездн. пользование какими-л. рамками не ограничены, кроме служ.наделов, т. е. предоставляются для выполнения хоз. и иной д-ти.

Срок м.б. не определён в дог-ре – на неопределён срок, кажд. сторона вправе в люб.время отказ-ся от дог-ра, предупредив об этом др.сторону за 3 мес.

В соответствии со ст. 26 Земельного кодекса РФ договоры аренды и безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Таким образом, при заключении таких договоров право пользования возникает с момента заключения договора. Если же срок договора – от одного года и более, то право пользования возникает с момента государственной регистрации договора.