Анализ доходности объекта и оценка стоимости недвижимости методом капитализации доходов.

Собственник приобретает недвижимость по 3-м причинам:

1. Для собственного пользования (например жилье)

2. Для получения дохода от доходного объекта

3. Для повышения престижа

Доходный подход включает 2 метода:

· Метод капитализации дохода (прямая капитализации)

· Метод дисконтирования денежных потоков

Основные характеристики дохода: объем, продолжительность, надежность

Факторы принимаемые во внимание по определению размера доходов:

1. Доходы и расходы в процессе эксплуатации оцениваемые объекты за прошлые годы и их динамика.

2. Доходы и расходы в процессе сравниваем объектов за прошлые годы и их динамика

3. Запрашиваем арендные ставки по сравнению и оцениванию объекта

4. Динамика изменения под перспектив

5. Процент поставляемых площадей

Метод прямой капитализации:

Капитализация представляет собой совокупность методов, позволяющих определить стоимость объектов недвижимости на основе его потенциальной способности приносить доход. Для расчета используется формула:

Коэффициент капитализации – показатель позволяющий преобразовать доход, получаемый от объекта недвижимости в его стоимость. При этом учитывается как сама прибыль, так и возмещение основного капитала, затрачиваемого на приобретение объекта.

Коэффициент капитализации, учитывающий эти 2-е составляющие называется общим коэффициентом капитализации.

Методы определения коэффициенты капитализации:

1. Метод связанных инвестиций собственного и заемного капитала – применяется тогда, когда для покупки объекта недвижимости используются заемные или собственные средства в определенных пропорциях:

a) Ставка капитализации на заемные средства называется ипотечная постоянная и определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга, ипотечного кредита. Ипотечная постоянная состоит из 2-х частей:

· Ставки процента по кредиту

· Коэффициент фондоотдачи

Когда условия кредита известны ипотечную постоянную можно определить по финансовым таблицам

b) Ставка капитализации на собственный капитал. Определяется отношением частью чистой прибыли, получается от эксплуатации объекта недвижимости, приходящейся на собственный капитал к величине собственного капитала.

Эта ставка так же состоит из 2-х частей:

· Норма прибыли

· Норма возврата собственного капитала

c) Общая ставка капитализации определяется, как средневзвешенное значение в соответствии с соотнесением собственных и заемных средств в структуре капитала:

m – удельный вес заемных средств в структуре инвестиций

- ставка капитализации на заемные средства или ипотечная постоянная

– ставка капитализации на собственный капитал инвестора

2. Метод связанных инвестиций земля и здание – данный метод определения общего коэффициента капитализации применяется, когда необходимо точно рассчитать ставки капитализации по каждой составляющей имущественного комплекса:

· Строению и земельному участку, общий коэффициент капитализации определяется, как средневзвешенное значение ставок капитализации на землю и на здание в соответствии с удельным весом в структуре имущественного комплекса

L и B – удельные веса соответственно земли и здания общей стоимости имущества комплекса.

- коэффициент капитализации соответственно для земли и для здания

3. Кумулятивный метод (метод суммирования) – особенность данного метода состоит в том, что одна из составляющих общего коэффициента капитализации – процентная ставка (ставка дохода от инвестиций) разбивается на несколько составляющих. За основу берется безрисковая ставка к которой прибавляется несколько поправок - .

В качестве безрисковой ставки берется ставка по депозитам банка высшей категории надежности. Это м.б. доходность по облигациям и т.д.

К безрисковой ставке добавляют:

· Поправку на риск, которая применяется на все виды инвестиций (общерыночный риск) - .

Чем выше риск, тем больше м.б. величина процентной ставки для того, чтобы побудить инвестора к инвестициям.

· Поправка на неэффективное управление, чем рискованнее инвестиции, тем компитентного управления они требуют -

· Поправка на низкую ликвидность, это учет потенциальной возможности инвестора реализовать свои имущественные права -

Общий коэффициент капитализации определяется суммированием безрисковой ставка и всех поправок.

4. Метод прямой капитализации – данный метод не учитывает ожидание инвестора относительно периода владения, динамики дохода, изменения стоимости недвижимости.

Ставка капитализации рассчитывается на основе цен продаж сопоставимых объектов. Считается, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации, чем качественней объект, тем ниже ставка капитализации

Метод можно использовать тогда, когда сопоставимые объекты совпадают по функциональному назначению, уровню риска недополучения дохода, имеют физическое сходство и сходство по месту расположения.

5. Метод Элвуда

Это модифицированный метод связанных инвестиций собственного и заемного капитала (т.к. учитывает 2 фактора – это продолжительность периода, как вложений и снижения или повышения стоимости имущества в течение этого периода.

Для расчета коэффициента капитализации используется следующая формула:

- ставка дохода на собственный капитал (норма отдачи собственного капитала)

– отношение величины кредита к стоимости объекта (доля заемных средств)

– процент выплаченного кредита

- фактор фонда возмещения ставки дохода на собственный капитал инвестора

- коэффициент капитализации на заемные средства или ипотечная постоянная

- изменение общей стоимости объекта

- изменение дохода

- коэффициент стабилизации дохода

Основная часть данной формулы представляет собой базовый коэффициент капитализации

Если доход и стоимость недвижимости не меняется то базовый коэффициент капитализации будет соответствовать общему коэффициенту капитализации.

Корректирующий на ожидаемые изменения стоимости недвижимости производится с помощью: . Если стоимость объекта увеличивается, то общий коэффициент капитализации должен быть скорректирован в меньшую сторону и наоборот.

Корректировка на изменение дохода производится с помощью: коэффициент j всегда положительный. При постоянном доходе значение данной формулы = 1.

1.6. Учет возмещения капитальных затрат в коэффициенте капитализации: прямой возврат капитала (метод Ринга), возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда), по фонду возмещения и безрисковой ставке (метод Хоскольда).

Коэффициент капитализации – это %-я ставка, которая будучи отнесенная к текущему доходу приносимому инвестициями, дает оценочную стоимость этих инвестиций (недвижимости)

Потоки доходов поступление которых прогнозируется равными суммами в течении длительного срока капитал по ставке дисконтирования.

Капитализация по дисконтной ставке (или в % ставке) производится в том случае если не прогнозируется изменение стоимости инвестиций. В этом случае возмещение инвестиционных затрат происходит в момент перепродажи актива.

Если происходит изменение стоимости актива, т.е. прогнозируется увеличение или потери капитала, то часть текущего дохода должна идти на возмещение инвестиций.

Коэффициент капитализации состоит из 2-х частей:

ставки инвестиций (ставки дохода на капитал)

ставки возврата капитала

Рассмотрим 3 случая возмещения капитальных затрат в коэффициенте капитализации:

· стоимость капитала не меняется

· прогнозируется снижение стоимости капитала

· прогнозируется повышение стоимости капитала

1. В первом случае возмещение капитала произойдет по цене перепродажи актива = сумме первоначальных инвестиций

2. Прогнозируется стоимость снижения капитала, когда ожидается что стоимость вложения капитала уменьшается, то часть или вся сумма возмещения инвестиций должна быть получена из текущего дохода.

Существует 3 способа возмещения инвестиционного капитала:

· Прямолинейный возврат капитала (Метод Ринга)

· Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (Метод Инвуда)

· Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (Метод Хоскальда)

Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга)

Метод Ринга предполагает, что возмещение основной суммы происходит ежегодно, равными частями. При прямолинейном возврате капитала, ежегодные суммарные выплаты кредита постепенно уменьшаются. Это указывает на то, что прямолинейная капитализация соответствует убывающим потокам доходов и неприменима для потоков равновеликих доходов, т.к. приводит к занижению их стоимости.

Используется формула: R=Уе+1/n, где

Уе – ставка процента (ставка дисконтирования).

n – число лет, необходимых для возврата денежных средств.

Используется формула , коэффициент капитализации и ставка дисконтирования численно равны, т.к. возврат инвестиций происходит в момент перепродажи актива, т.е. инвестиции полностью возвращаются при окончании проекта.

Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда).

Метод Инвуда – равномерно - аннуитетное возмещение капитала.

Норма возврата инвестиций, как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям. Часть суммарного потока доходов составляет ЧОД. Остаток потока доходов обеспечивает возмещение капитала или возврат. В случае 100% потери капитала, часть доходов, идущая на возмещение капитала, реинвестируемая по той же процентной ставке возрастет до первоначальной основной суммы. Т.е. происходит полное возмещение капитала.

Когда рассматривается поток равновеликих доходов, коэффициент капитализации равен сумме ставки процента (ставки дисконтирования) и фактора фонда возмещения при той же ставке процента.

Данный способ возмещения предполагает 2 допущения:

· Ежегодный процент может быть израсходован собственником и т.о. не влияет на основную сумму.

· Ежегодные суммы выплат (возврат капитала) должны быть реинвестированы под тот же процент годовых с тем, чтобы сумма кредита осталась неизменной.

Главной особенностью метода Инвуда является то, что формирование фонда возмещения производится по ставке, равной ставке дохода на инвестиции.

Используется формула:

R=Уе+1/Sn, где

Уе - ставка процента (ставка дисконтирования).

1/Sn – фактор фонда возмещения.

Практическое определение стоимости потока доходов с учетом допущений Инвуда выполняется 2-мя способами:

· Применение коэффициента текущей стоимости аннуитета.

· Использование общего потока капитализации.

Пример: требуется определить стоимость объекта дающего пятилетний поток доходов величин 25 тыс с учетом допущений Инвуда, ставка процента – 10%.

R = 0, 10 + 0, 1638 (к=3, i=10%, n=5) = 0, 2638

Метод Хоскольда

В некоторых случаях инвестиции являются настолько прибыльными, что инвестировать по той же ставке процента, что и у первоначального вложения, является невозможным. В этом случае для реинвестированных доходов возможно получение доходов по более низкой (безрисковой) ставке. Этот безрисковый подход к возмещению инвестиций называется методом Хоскальда. См. метод Инвуда.

Пример: используя данные из предыдущего расчета определить стоимость объкета с учетом формирования коэффициента капитализации методом Хоскольда. Безрисковая ставка 6%.

R = 0, 10 + 0, 1774 (к=3, i=6%, n=5) = 0, 2774

Инвестиции могут терять свою стоимость частично. При таком прогнозе норма возмещения капитала должна составлять лишь часть инвестиционной суммы вернуть за счет перепродажи актива, а не целиком за счет текущих доходов.

3. При вложении инвестиций в недвижимость типичный инвестор рассчитывает на будущий рост стоимости первоначальных инвестиций.

Этот расчет строится на прогнозе инвестора о повышении цены на землю здания и сооружения. В этой связи появляется необходимость учетов в коэффициенте капитализации прироста стоимости капитальных вложений. С учетом того коэффициент капитализации = ставке % 9ставки дисконтирования) за вычетом надбавки на будущий прирост капитала.

Пример: ставка %=12%, доход составляет 10000 д.е. в год. Ожидается что в течении последующих 40-х лет стоимость инвестиций возрастает на 30%. Определить коэффициент капитализации.

1. Определение прироста стоимости

0, 3х0, 209 (к=3, i=12%, n=4) = 0, 0627

2. Определение коэффициента капитализации

0, 12-0, 0627 = 0, 0573

1.7. Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости показатели: период окупаемости вложений в недвижимость, чистая текущая стоимость доходов, ставка доходности проекта, внутренняя ставка доходности. Экономическое содержание. Этапы расчета.

Период (срок) окупаемости вложений в недвижимость – число лет, необходимых для полного возмещения вложений в недвижимость за счет приносимого дохода.

Схема расчета:

· Определение ДДП в соответствии с периодом возникновения.

· Расчет накопленного дисконтированного денежного потока (до первой положительной величины)

· Определение срока окупаемости по формуле:

Tок=T1+НС/ДДП, где:

Т1 – число лет, предшествующих году окупаемости;

НС – невозмещенная стоимость на начало года окупаемости;

ДДП – дисконтированный денежный поток в год окупаемости.