Ипотека недвижимости. Понятие и назначение. Расчет коэффициента ипотечной задолженности и ипотечной постоянной.

Ипотека – обеспечение обязательств недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право в случае не исполнения обязательств залогодателем получить компенсацию за счет заложенной недвижимости.

Кредит, обеспеченный залогом недвижимости – ипотечный кредит.

Все ипотечные операции подлежат гос. Регистрации.

Предмет ипотеки:

· Земельные участки

· Предприятия, а так же здания, используемые для предпринимательской деятельности

· Жилые дома, квартиры, дачи и др. строения потребительского назначения.

· Воздушные и морские суда, космические объекты

· Объекты незавершенного строительства, ипотека м.б. установлена на имущество, которое принадлежит законодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения, здания и сооружения м.б. предметом ипотеки вместе с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание, при этом земля д.б. вправе либо собственности, либо аренды.

На право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание право залогового обязательства не распространяется. На имущество, находящееся в общей или совместной собственности ипотека м.б. установлена только с согласия всех собственников.

В ипотечно-инвестиционном анализе ведущую роль играют 2-а показателя:

· Коэффициент ипотечной задолженности (КИЗ)

, где ИК – ипотечный кредит (сумма)

СН – стоимость недвижимости.

Показывает долю заемных средств в стоимости недвижимости. Чем больше степень риска нарушения заемщиком своих обязательств и лишение его права выкупа заложенной недвижимости.

· Ипотечная постоянная равна отношению расходов по обслуживанию долга к величине ипотечного кредита

, где ИК – ипотечный кредит

РОД – годовые расходы по обслуживанию долга

Для того что бы кредит был полностью погашен ИП д.б. выше номинальной ставки % по кредиту, что бы обеспечить погашение основной суммы кредита и выплаты процента.

Договор об ипотеке заключается в виде «закладной». «Закладная» является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права законного владельца:

Право на исполнение обязательства (денежного) обеспеченного ипотекой имущества указанного в договоре

Право залога на указанное в договоре об ипотеке имущества.

Закладная д.б. нотариально удостоверена и подлежит гос. регистрации.

Закладная должна содержать:

· Имя залогодателя, указание его местожительства или место нахождения, если залогодатель юр лицо

· Название кредитного договора или иного денежного обязательства исполнение которого обеспечивается ипотекой.

· Имя должника по обеспечению ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем. Указание места жительства или места расположения.

· Указание суммы обязательства обеспечения ипотекой (проценты выплат)

· Указание срока уплаты суммы обязательства обеспеченного ипотекой

· Идентификация (описание имущества) на которую установлена ипотека.

· Наименование права по которому имущество, является предметом ипотеки принадлежит залогодателю.

Виды ипотечных кредитов:

Ипотечные кредиты делятся на 2 группы. Основными классификационными признаками являются:

1. Стабильность %-ой ставки по кредиту

2. Стабильная величина взноса погашения кредита

3. Участие кредитора в доходах генерируемых (получаемых) недвижимостью и участие в приросте стоимости.

4. По способу финансирования перепродажи

5. По порядку погашения долга и уплаты %-ов

· Кредиты с постоянным платежом

· Кредиты с переменным платежом

Кредиты с постоянным платежами – это само амортизирующиеся кредиты, по которому выплачиваемая сумма долга и %-ты по кредиту осуществляются в виде равновеликих платежей.

Зная функции сложных процентов величина обслуживания долга определяется с помощью колонки 6 (взнос на амортизируемую единицу) или формулой функции сложного процента:

Кредиты с переменными платежами – то кредиты по которым величина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влиянием разных факторов (% ставки, характера списания долга, порядки уплаты % ит.д.)

Они делятся:

· Кредиты с шаровым платежом, предполагает погашение всего или большей части долга в конце срока кредита одним или несколькими платежами, к ним относят:

a) Кредиты по которым предусмотрено в период кредитования частичное погашение долга и уплаты %-ов, а в конце срока – шаровый платеж.

b) С уплатой только начисленных процентов, а в конце срока кредитования –шаровый платеж.

c) По которому шаровый платеж включают основной долг и сумму накопленного % за период кредитования

· Кредиты с пропорциональным погашением полученного займа и уплаты %-ов на остаток долга:

a) С постоянным пропорциональным погашением долга

b) 1-ый год уплачивается только сумма %-ов, а в оствшийся период происходит равномерное погашение долга с уплатой соответствующих процентов

Ипотечный кредит позволяет заемщику:

1. Приобрести объект стоимость которого значительно будет превышать размер собственного капитала

2. Повысить уровень диверсификации инвестиционного портфеля путем вложения в др объекты недвижимости. За счет капитала высвобождающегося при использовании кредита.

3. Приобрести недвижимость в рассрочку, выплачивая кредитную сумму из дохода.

Кредитору:

1. Дает возможность контролировать кредитуемый объект в течении всего срока погашения задолженности

2. Длительные физическую и экономическую жизнь недвижимости является гарантом возврата долга причитающихся процентов

3. Гос. регистрация на недвижимость, а так же сделок с ней включая ипотеку служит юридической гарантией исполнения договорных обязательств

4. Оформление закладной по предоставленному кредиту позволяет банку впускать закладные в обращения и пополнять свои кредитные ресурсы.

Ипотечные кредиты выдаются на долгосрочный период на приобретение недвижимости, выступаемые в качестве залога, т.е. происходит совмещение объекта залога и объекта недвижимости.

В течении всего срока кредитования заемщик (залогодатель) и кредитор (залогодержатель) не обладает полным правом на заложенное имущество, т.е. сохраняет право владения, пользования, но не распоряжения.