Механизм финансирования недвижимости. Определение стоимости недвижимости традиционной техникой ипотечно- инвестиционного анализа.

Ипотека - кредит, полученный для финансирования сделок с недвижимостью под залог самой недвижимости.

Коэффициент ипотечной задолженности - отношение величины ипотечного долга к общей стоимости объекта недвижимости.

ИК - ипотечный кредит.

С - стоимость недвижимости.

Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа.

Это метод оценки стоимости собственности, в основу которого положено определение стоимости недвижимости как суммы полученного ипотечного кредита и текущей стоимости собственного капитала.

Собственный капитал представляет собой сумму дисконтированных денежных потоков (доходов инвестора) и дисконтированной выручки от перепродажи (предполагаемой) объекта в конце периода владения.

Расчёт осуществляется в 3 этапа:

1. На первом этапе определяется ЧОД путём вычета из ПВД операционных расходов поправок на недоиспользование и потерь при сборе платежей. Для оценки ежегодных денежных поступлений из ЧОД должна быть вычтена сумма обслуживания долга и определяется их текущая стоимость.

2. Должна быть рассчитана стоимость от перепродажи. Для этого необходимо составить прогнозные цены перепродажи или изменения стоимости собственности, а затем вычесть все затраты по совершению сделки, а также остаток непогашенного долга. Затем рассчитывается текущая стоимость выручки от перепродажи.

3. Определяется оценочная стоимость собственного капитала путём суммирования текущей стоимости денежных поступлений, текущей стоимости выручки от перепродажи и основной суммы ипотечного кредита.

– фактор текущей стоимости аннуитета (колонка № 5) с ежегодными начислениями по ставке дохода на собственный капитал.

– остаток долга по ипотечному кредиту на конец анализируемого периода (на дату перепродажи).

- текущая стоимость реверсии (колонка % 4) поставке доходности на собственный капитал.

ИК – ипотечный кредит.

РОД- расходов по обслуживанию долга