Управление рисками в недвижимости. Физические, правовые, экономические и финансовые риски.

Риски могут привести к потерям материальных ресурсов и денежных средств. Понятие риска связано с выбором в условиях неопределенности одного варианта решения из альтернатив.

Факторы и функции управления рисками

Под управлением риском понимается деятельность по преодолению неопределенности в процессе принятия решения с учетом оценки вероятности достижения поставленной цели при минимуме негативных факторов.

К функциям управления рисками относят:

1.Анализ рисковых ситуаций

2.Принятие решения о выборе вариантов из набора альтернатив

3.Определение потерь – сведение их к минимуму.

4.Подготовка мероприятий по нейтрализации или компенсации потерь.

Классификация рисков:

Среди основных рисков выделяют следующие:

1.Физические риски – отнесены риски потерь доходов вследствие неожиданных изменений физической среды обитания объекта и его пользователей. К ним относят:

a) Возможное ухудшение качества среды вследствие загрязнения почвы, атмосферы, воды.

б) Опасность возникновения техногенных катастроф на вредных объектах микрорайона или региона.

в) Возможность проявления природных катаклизмов.

Дополнительные капитальные издержки, связанные с нарушением создания ОН и снижением его доходности при эксплуатации, может возникнуть при проявлении:

-Скрытых дефектов, ухудшений, возникших при СМР.

-Пожарах и авариях на объектах

-Изъянов техники и технологий, снижение качества материалов технических средств, используемых при возведении ОН

2.Правовые (политические) риски возникают и приводят к потере доходов вследствие неожиданных изменений правового производства, а также проявлении недостатков юридической сущности объекта и нормативно-правового обеспечения его функционирования.

Сюда относят факторы:

- Неопределенность политической ситуации, отсутствие политической стабильности

- Несовершенство и нестабильность экономического законодательства, обеспечивающего экономически обоснованное развитие (по ценообразованию, по гарантии прав собственности, по условиям инвестирования, а также налогообложение недвижимости и бизнеса).

- Изъяны государственного регулирования:

•В области землепользования

•Охраны окружающей среды

•Лицензирования

•Градостроительства и т.д.

К незапланированным потерям могут привести:

- Несовершенство, погрешности и отсутствие правоустанавливающих документов на землю и здания, изъяны при оформлении договоров и контрактов.

- Неисполнение контрактов по поставке ресурсов и выполнение работ. в т.ч. в случае банкротства подрядчиков.

- Правовые издержки, возникшие из-за просчетов юристов при разрешении правовых споров, проведении судебных разбирательств.

3.Экономические риски – относят риски потерь доходов вследствие неблагоприятных изменений в макроэкономической ситуации, рыночной конъюнктуре, а также недостатков, связанных с управлением доходностью объекта.

Уменьшение доходов от эксплуатации ОН и их перепродажи могут быть связаны с:

1)насыщением рынка недвижимости, со снижением его емкости и величины соотношения спрос-предложение.

2)Недостатками материальных, энергетических и трудовых ресурсов в регионе.

3)Неуправляемой инфляцией, обусловленной макроэкономическими процессами в стране.

4)Спадом в экономике – рост безработицы т др.

К незапланированным потерям доходов могут привести:

· Просчеты маркетинга, связанные с закрытостью рыночной информации, с недостатками методов исследования рынка.

· Неожиданные операционные потери. обусловленные возможным срывом поставок ресурсов. ошибками в стратегии снабжения, нарушением безопасности, нарушением графика выполнения работ и т.д.

· Снижение ликвидности данного типа объектов и возможная утрата позиций на конкурентном рынке, в т.ч. вследствие недостатков управления объектом.

4.Финансовые риски приводят к потерям доходов вследствие неблагоприятных изменений конъюнктуры рынка капитала, а также недостатками системы управления финансовыми потоками, получаемыми от эксплуатации ОН.

К финансовым рискам могут привести:

-Неожиданное снижение доступности кредитов

-Ухудшение стабильности национальной валюты

-Срывы финансирования проекта, ошибки в выборе источника финансирования

-Валютные риски, связанные с резким изменением курса валют

-и др.

1.14.Функции управления рисками: передача, сокращение, удержание. Анализ рисковых ситуаций. Качественный анализ рисков.

Под управлением риском понимается деятельность по преодолению неопределенности в процессе принятия решения с учетом оценки вероятности достижения поставленной цели при минимуме негативных факторов.

В процессе управления риском может быть выбран 1 из способов разрешения рисковой ситуации:

1. Избежание- отказ от реализации рискованных решений, рекомендуемое при высокой вероятности неблагоприятного развития событий и в очень большом размере возможного ущерба.

2. Передача ответственности- это страхование, перестрахование, передача в доверительное управление, получение материальных или финансовых гарантий 3-ей стороны, использованной при невысокой возможности событий и большом размере финансовых потерь.

3. Сокращение- принятие мер для минимизации потерь путем снижения возможности риска и уменьшение размера возможного ущерба. Данная функция рекомендуется к исполнению при невысокой возможности неблагоприятного развития событий и небольшого размера ущерба.

(подковка)омега=Wi*Fi.

4. Удержание- реализация решения с готовностью покрыть потери из своих средств, в том числе и за счет использования резервных фондов. Способ, рекомендуемый для снижения риска при невысокой возможности события и небольшом размере возможного ущерба.

Данные функции управления риском реализуются в следующих способах решения рисковых ситуаций:

ü Анализ рисковой ситуации

ü Принятие решения о выборе варианта из набора альтернатив

ü Выбор способа минимизации потерь

ü Реализация мероприятий по нейтрализации потерь

Анализ рисковых ситуаций и оценки рисков, в результате анализа обеспечивается:

1. Разработка полного перечня возможных рисков

2. Установление степени опасности каждого i типа риска, который характеризуется показателем ∆ Fi, который оценивается в баллах или в денежном выражении по последствиям или убыткам (отражается по показателям индекс рентабельности проекта, внутренняя норма доходности, срок окупаемости).

3. Оценивается вероятность i-того типа риска Wi в долях единицы

4. Определяется степень важности i-го типа риска, оцениваемой показателем важности wi, равный произведению вероятности проявления рисковой ситуации на показатель опасности риска

5. Ранжирование риска по степени важности