Доходный подход к оценке недвижимости

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Этот метод связан с расчетом прибыли, которая может быть получена при инвестировании в оцениваемый объект по сравнению с такими же по объему инвестициями в другие сферы предпринимательской деятельности и с текущим процентом по банковскому депозиту.

Основные принципы, лежащие в основе метода: полезность, спрос и предложение, замещение и ожидание. Последний является ведущим, так как предполагает, что текущая оценка стоимости является функцией будущих (ожидаемых) выгод, которые может дать эксплуатация и/или продажа недвижимости.

Достоинством метода является его прямая связь с основным мотивом предпринимательской деятельности и, следовательно, возможность использования обычного инструментария оценки доходности капитала и целесообразности инвестирования.

Недостатком является неопределенность результата оценки, вытекающая из предпринимательского риска в результате прогнозирования количества и продолжительности получения дохода от недвижимости. Прогнозы являются результатом суждений оценщика и привлекаемых им экспертов на основе имеющейся информации о состоянии рынка, тенденций развития, подсказываемых экономической теорией и интуицией.

Область применения метода самая широкая, так как доход может иметь форму аренды, дивидендов, прибыли, земельной ренты, быть результатом продажи. Важно лишь, чтобы доход был продуктом оцениваемого актива – недвижимости.

Стоимость приносящей доход недвижимости определяется текущей суммой денег, которые, как ожидается, будут получены в различные периоды времени в будущем. Рубль, получаемый через год, или через 10 лет, стоит меньше, чем рубль, получаемый сегодня. Поэтому для оценки текущей стоимости будущих поступлений необходимо сделать соответствующие поправки. Для оценки прогнозируемых доходов от инвестиций в недвижимость применяются расчетные инструменты: сложный процент и дисконтирование. Перед их использованием следует определить:

1. Суммы денежных средств, о которых может идти речь. Важно с максимально возможной точностью спрогнозировать сумму денег, которые, как ожидается, будут инвестированы или получены от инвестиций. Это позволяет ответить на главный вопрос – обеспечит ли данное вложение средств положительную ставку дохода. Положительная ставка дохода на инвестиции ожидается в тех случаях, когда приток денежных средств превышает их отток.

2. Время, когда эти суммы должны быть выплачены или получены. Для инвестора одним из наиболее ценных и незаменимых ресурсов является время. Будучи потерянным, оно не может быть восполнено. Деньги используются для того, чтобы приносить доход. Важно время получения последнего, поскольку уже полученный доход может быть использован для получения еще большего дохода. Время получения инвестиционного дохода измеряется интервалами или периодами. Интервал или период может быть равен дню, неделе, месяцу, кварталу, полугодию или году. Время, в течение которого должны быть выплачены или получены деньги, имеет первостепенное значение в любом инвестиционном анализе. Как правило, чем раньше суммы будут получены, тем предпочтительнее инвестиции. Затем доходы могут быть вновь реинвестированы, для того, чтобы принести еще больше дохода.

3. Осознанные риски, связанные с инвестициями. Под риском понимается непостоянство и неопределенность, связанные с инвестициями. Риск – это вероятность того, что доходы, которые будут получены от инвестиций, окажутся больше или меньше первоначально прогнозируемых. Аналитику стоит помнить, что существуют различные виды риска, и что ни одно из вложений не является абсолютно безрисковым.

4. Соответствующую ставку доходов (ставку процента или дисконта) с учетом рыночных условий и оценочного риска. Ставка дохода – это процентное соотношение между чистым доходом и вложенным капиталом. Правильно определенная ставка дохода учитывает суммы и время получения дохода. Данный показатель может быть использован при сопоставлении различных инвестиционных предложений. За исключением случаев, когда в оценке инвестиций используются критерии нефинансового характера, приоритет отдается тем вложениям, по которым ставка дохода наиболее высока. Однако прогнозируемые ставки дохода сопоставимы с риском. Чем больше риск, тем выше должна быть ставка доходов для того, чтобы она могла компенсировать риск инвестору.

Только после того, как все перечисленные элементы правильно определены, аналитик может высказать обоснованное заключение о стоимости инвестиций.

Оценка рыночной стоимости, основанная на преобразовании ожидаемых доходов в текущую стоимость, осуществляется в трех основных формах: методом мультипликатора валового дохода, методом прямой капитализации дохода, методом дисконтирования денежных потоков.