Назначение и принципы оценки недвижимости

Оценка стоимости недвижимости проводится для различных целей. Она лежит в основе продажи, передачи недвижимости в залог, сдачи в аренду, в доверительное управление, внесения в уставной капитал акционерного общества, дарения, наследования и других операций, совершаемых на рынке недвижимости.

Оценка недвижимости всегда субъективна, даже если оценщик профессионально грамотен и независим в суждениях. Это обусловлено сложностью процесса оценки, связанной с необходимостью учета большого количества не всегда известных факторов, взаимодействие которых между собой и влияние на результаты оценки довольно неоднозначно.

Поэтому необходимо, чтобы оценщики руководствовались единообразными методическими правилами, учитывающими все многообразие условий, влияющих на результата оценки. Таким правилами являются принципы оценки недвижимости, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов на стоимость объекта недвижимости.

Принципы оценки недвижимости могут быть условно объединены в следующие четыре группы:

1. Принципы, основанные на представлении пользователя;

2. Принципы, связанные с землей, зданиями, сооружениями;

3. Принципы, связанные с рыночной средой;

4. Принцип наилучшего и наиболее выгодного использования.

Принципы, основанные на представлении пользователя, отражают его представление об объекте недвижимости и включают полезность, замещение и ожидание.

Принцип полезности заключается в том, что недвижимость обладает стоимостью только в том случае, если она полезна какому-либо потенциальному инвестору и может быть нужна для реализации определенных функций или личных потребностей. Она может быть полезной, так как кто-то готов платить арендную плату за временное владение ею, создает у собственника чувство гордости или удовлетворяет иную психологическую потребность.

Полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

В случае с приносящей доход недвижимостью удовлетворение потребности пользователя может быть выражено, в конечном счете, в виде потока доходов.

Принцип замещения заключается в том, что рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены за другой аналогичный объект с такой же полезностью.

Принцип ожидания означает, что стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью доходов, которые могут быть получены в будущем от владения недвижимостью.

Принципы, связанные с землей, зданиями, сооружениями, включают:

Принцип остаточной продуктивности означает, что в основе стоимости земельных участков лежит их остаточная продуктивность, т.е. чистый доход после того как оплачены затраты на труд, управление и эксплуатацию капитала. То есть земля имеет «остаточную стоимость» и какую-либо ценность только тогда, когда есть остаток после оплаты всех других факторов производства.

Отсюда остаточная продуктивность выражается чистым доходом, отнесенным к земле после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательскую деятельность.

Остаточная продуктивность может иметь место, поскольку земля позволяет пользователю максимизировать выручку, минимизировать затраты, удовлетворять потребности в каких-либо удобствах или добиваться сочетания этих трех условий. Например:

Максимизация выручки – владелец магазина заплатит больше за участок, находящийся на виду и место, доступное большему числу покупателей.

Минимизация затрат – производитель автомобилей заплатит больше за тот участок, который находится рядом с железнодорожной веткой, чем находящийся в деловой части города.

Удовлетворение потребностей в удобствах – жилец больше заплатит за место, с которого открывается красивый вид.

Принцип предельной продуктивности – в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек.

Принцип вклад а – любые дополнительные элементы оправданы тогда, когда получаемый прирост стоимости превышает затраты на приобретение этих элементов.

Принцип возрастающей и убывающей доходности утверждает, что увеличение инвестиций в основные факторы производства ведет к увеличению темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Этот предел соответствует максимальной стоимости недвижимости.

Принцип сбалансированности (пропорциональности) подразумевает, что недвижимость достигает точки максимальной производительности или наилучшего использования, когда факторы производства (земля, труд, капитал и предпринимательская способность) сбалансированы друг с другом.

Принцип оптимальных величин – при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная величина объекта недвижимости данного типа.

Принцип оптимального разделения имущественных прав – имущественные права на недвижимость следует разделять и соединять так, чтобы увеличивать общую стоимость объекта недвижимости.

Принципы, связанные с рыночной средой, определяют воздействие внешних условий на рыночную стоимость недвижимости.

Принцип соответствия среды – стоимость объекта недвижимости достигает своей максимальной величины в среде наиболее физически, экономически и социально совместимой с объектом недвижимости.

Принцип зависимости (внешнего воздействия) – стоимость объекта недвижимости зависит от качества его местоположения, близости к экономической среде и инфраструктуре, других факторов внешней среды.

Принцип спроса и предложения выражает зависимость стоимости недвижимости от спроса и предложения, которые в свою очередь сами зависят от многочисленных факторов.

Так как рынок недвижимости несовершенен, предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходит смена собственника. Продажная цена зависит от умения согласовывать условия сделки, количества участников сделки, их опыта, уровня их эмоций.

В соответствии с принципом конкуренции следует считать, что в краткосрочном периоде цены поддерживаются на одном уровне и реальные стоимости устанавливаются посредством постоянного соперничества и взаимодействия покупателей, продавцов, посредников и других участников рынка.

Принцип изменения требует учета оценщиком происходящих изменений и в объекте недвижимости (знания этапов жизненного цикла и особенностей этих этапов), и в окружающей объект среде. Стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, а изменяется с течением времени. То есть важно учитывать, что физические, социальные, политические и экономические условия непрерывно изменяются: здания изнашиваются, люди переселяются, производство расширяется или сокращается, меняются предпочтения, доходы и т.д.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости является синтезом принципов всех трех групп. Он гласит, что для целей рыночной оценки недвижимость необходимо оценивать при условии ее наилучшего и наиболее интенсивного использования. За этим принципом стоит простая логика, что рачительный хозяин будет в своих интересах использовать недвижимость таким образом, чтобы она принесла наибольший доход. Действовать по-другому было бы нерационально. Именно эта стоимость является ориентиром при принятии любых решений относительно недвижимости.

3. Основные подходы к оценке недвижимости: рыночный,