Глава 7. Финансирование объектов недвижимости

1. Использование собственных и заемных средств

при финансировании недвижимости

Финансовые ресурсы – это денежные средства, имеющиеся в распоряжении субъекта управления. Они предназначены для компенсации затрат текущей деятельности, затрат по расширению воспроизводства, а также для выполнения финансовых обязательств и экономического стимулирования персонала. Денежные средства могут быть также направлены на содержание и развитие объектов непроизводственной сферы, потребление, накопление, в специальные фонды и так далее.

Финансовые ресурсы формируются за счет целого ряда источников. При этом на основе права собственности различают две большие группы источников, а именно собственные и заемные денежные средства. В теории и практической деятельности возможна их более детальная классификация, в соответствии с которой различают:

· собственные и приравненные к ним средства;

· ресурсы, мобилизуемые на финансовом рынке;

· денежные поступления, получаемые в порядке их перераспределения.

К собственным источникам относятся амортизационные отчисления, направляемые организациями на простое воспроизводство основных средств; средства, привлеченные в результате выпуска и продажи акций; отчисления от прибыли, остающейся в распоряжении предприятия, и направляемые на прирост оборотного и основного капитала; суммы, выплаченные страховыми компаниями и учреждениями в виде возмещения ущерба от стихийных бедствий и прочих страховых случаев; средства, выделяемые вышестоящими организациями, финансово-промышленными группами на безвозвратной основе; благотворительные взносы и ряд других.

К внешним или заемным источникам финансирования относятся: ассигнования государственных и местных бюджетов; средства различных фондов поддержки предпринимательства, предоставляемые на безвозмездной основе; иностранные инвестиции в форме финансового пая или иного материального или нематериального участия в уставном капитале совместных предприятий; инвестиции в форме прямых вложений международных организаций. Кроме этого в качестве иных других форм заемных средств можно рассматривать кредиты, предоставляемые государством и фондами поддержки предпринимательства на возвратной основе (в том числе на льготных условиях), кредиты банков, инвестиционных фондов и компаний.

Стоимость собственных и заемных средств различна, поэтому привлечение кредитных ресурсов расширяет возможности организации, способствует росту отдачи собственного капитала.

Для инвестирования в недвижимость используется ряд технологий или способов. Наиболее широкое распространение получили инвестирование посредством собственного или заемного капитала, ипотека, долговые обязательства, заемно-паевые фонды.

Финансирование объектов недвижимости через расчет покупателя и продавца при совершении сделки за счет только собственных средств покупателя осуществляется достаточно редко. Финансирование за счет только заемного капитала относится в большей степени к специальным видам финансирования (например, строительные кредиты, государственное финансирование), реализация которых требует особых технологий кредитования и страхования. Финансирование приобретения населением жилья при помощи только заемных средств также является редким явлением и требует дополнительного страхования или иного (дополнительного) обеспечения. Поэтому основная форма вложения средств в объекты недвижимости представляет собой смешанное финансирование.

В рыночных условиях банковский кредит является одним из основных источников заемных средств. Субъектами кредитных отношений в области банковского кредита применительно к сфере недвижимости являются все субъекты рынка недвижимости и непосредственно сами банки.

Выдача кредитов может осуществляться под различные виды обеспечения, основными из которых являются: залог имущества и имущественных прав; гарантии и поручительства третьих лиц; страхование кредитного риска; переуступка в пользу банка требований и счетов заемщика; предоставление «связанных» кредитов. Заемщик в качестве кредитного обеспечения может использовать одну или несколько форм обеспечения, которые закрепляются в соответствующем кредитном договоре. Обязательства по обеспечению кредита и его возврату оформляются одновременно с кредитным договором.

Получение банковского кредита – это достаточно сложная процедура, которая включает большое количество этапов, начиная от подачи кредитной заявки, до предоставления определенного количества справок в зависимости от целей получения кредита. Например, для получения кредита на строительство какого-либо объекта заемщику необходимо предоставить банку технико-экономическое обоснование кредита, включающее расчет показателей эффективности использования полученных средств, реальные сроки окупаемости, информацию о графике погашения кредита; копии контрактов или других документов, которые могут быть подтверждением цели кредита и возможности его погашения; бухгалтерские балансы; документы, подтверждающие стоимость объектов, выступающих в качестве залога; гарантии и поручительства в документальной форме.

Одним из наиболее распространенных видов обеспечения получаемых кредитов является залог, как защита банка от наступления рисковых событий утраты банковского капитала.

В общем смысле залог – это способ обеспечения обязательств при котором кредитор приобретает право в случае их неисполнения должником получить удовлетворение за счет стоимости заложенного объекта преимущественно перед другими кредиторами. Долговое свидетельство о залоге недвижимости, составляемое залогодателем (должником), называется закладной.

Предметом залога может выступать существующее и не существующее в натуре на момент заключения договора имущество, различные права и другие элементы, не запрещенные законом, основным признаком которых является «товарность».

Разновидностью банковского кредита, обеспеченного залогом в виде недвижимости, является ипотечный кредит.

Ипотека – это вид залога недвижимости, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника (залогодателя) в его владении и пользовании.

Данное определение характеризует тот факт, что залогодатель, отдавший недвижимость в залог, уже не может быть полным собственником в прямом смысле слова, так как не соблюдается полная «триада» собственности: владение, пользование, распоряжение. При ипотечном договоре имеются только два фактора, а именно «владение» и «пользование», то есть без права «распоряжения».

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга полностью либо части, уплату кредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитом, а также обеспечивает уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему в качестве возмещения убытков и неустоек вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; возмещения судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; возмещения расходов по реализации заложенного имущества.

Предметом ипотеки могут быть объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы в установленном порядке, а также объекты недвижимости, непосредственно связанные с землей.

К самому рискованному виду инвестиций в недвижимость являются опционы на будущее увеличение стоимости имущества. Опцион (лат. optio – выбор, желание, усмотрение) – договор, по которому потенциальный покупатель или потенциальный продавец актива(товара, ценной бумаги, объекта недвижимости) получает право, но не обязательство, совершить покупку или продажу данного актива по заранее оговоренной цене в определенный договором момент в будущем или на протяжении определенного отрезка времени. При этом продавец опциона несет обязательство совершить ответную продажу или покупку актива в соответствии с условиями проданного опциона.

Исполнение опциона обычно происходит через определенное число лет. Общий срок действия опциона составляет пять лет, а срок исполнения 5-10 лет.

Если стоимость недвижимости не превысила цену исполнения опциона до истечения его срока, опцион считается ничего нестоящим, а если превышен, то он стоит какую-то долю роста стоимости недвижимости, определяемую условиями договора.

Стоимость опциона на недвижимость по номиналу в денежном выражении может быть реализована тремя способами:

1. Недвижимость может быть продана третьей стороне, а выручка делится между одним владельцем недвижимости и держателем опциона.

2. Владелец собственности может уладить вопрос с владельцем опциона путем возмещения денежных средств, которые были обеспечены доходами собственности. Это осуществляется на основе экспертизы величины полученных доходов.

3. Здание может быть рефинансировано для получения денежных средств, предназначенных для выплаты держателю опциона. Этот метод также зависит от мнения экспертов.

Два последних метода используют тогда, когда опцион составляет больше половины роста стоимости сверх цены его исполнения.

Опционы обычно не обеспечивают своим держателям никаких денежных средств до завершения сделки. Опционы на недвижимость в большей степени неликвидны, чем другие формы инвестиций в недвижимость. Это объясняется следующими факторами:

· опционы покупаются и продаются частным образом;

· держатели опционов на недвижимость ограничены в контроле над операциями с опционами;

· большинство опционов связано с другими формами функционирования недвижимости (с заемным капиталом).

Опцион самая рискованная форма инвестиций, так как доход по нему зависит от роста стоимости на недвижимость. Если этот рост незначителен или происходит очень медленно, опцион может потерять всякий смысл и будет нулевым. Высокий рост стоимости может дать высокие доходы на инвестируемый капитал. Т.е. изменчивость дохода по опциону очень высока.

Опционы в целом пассивные инструменты. Держатель опциона имеет очень низкий контроль над уровнем принятия решений по ним. Иногда держатель опциона имеет право утверждения решений, касающихся крупных капитальных улучшений или финансирования, основанного на предположении, что оно повлияет на будущую стоимость недвижимости.

Гибридная задолженность как инструмент финансирования недвижимости представляет собой совмещение ссуды по закладной и опциона.

Обычно инвестор обеспечивает владельцу недвижимости финансирование закладной по более предпочтительной схеме, чем доступная и получает опцион на повышение стоимости недвижимости в будущем.

Первая закладная, обеспеченная инвестором гибридной задолженностью, как правило, дает владельцу больше денежных средств, чем обычная или имеет более низкие процентные ставки. С точки зрения владельца собственности имеют место две причины, по которым он отдает предпочтение гибридной задолженности:

1. Эмиссия гибридной задолженности является хорошим заменителем продажи недвижимости. После уплаты налогов поступления от ее продажи могут быть фактически выше, чем выручка от продажи свободной от залога недвижимости, если владелец имеет относительно низкую базу налогообложения недвижимости. Когда база налогообложения низка, продажа влечет за собой налоговые отчисления, а финансирование базой для налогообложения не является.

2. Гибридная задолженность может быть более привлекательна, чем обычное финансирование по закладной в тех случаях, когда у заемщика не хватает собственного капитала. Используя гибридную задолженность, владелец недвижимости может сохранить часть будущего роста стоимости недвижимости, которая теряется при продаже свободной от залога недвижимости.

Эти преимущества обычно превышают недостатки, связанные с высокой степенью рискованности операций и сложностями в управлении будущим финансированием недвижимости по схеме гибридной задолженности.

Контроль инвестора гибридной задолженности над операциями с недвижимостью выше, чем у инвестора прямой закладной, но не ниже, чем у владельца незаложенной недвижимости.

2. Критерии принятия решений о финансировании

недвижимости

Финансирование недвижимости является одной из основных функций в системе инвестирования в сфере недвижимости.

Термины «инвестирование» и «финансирование» часто употребляются как синонимы.

В общем понимании под инвестированием понимается вложение денежных средств и других капиталов в реализацию различных проектов с целью извлечения прибыли.

Недвижимость является одним из наиболее важных объектов для инвестирования. Доход от прямых инвестиций в объекты недвижимости и ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью, при эффективном управлении могут превышать проценты на заемный капитал и доход по другим видам ценных бумаг. При этом их покупка как средства обеспечения обязательства весьма привлекательна для инвесторов. Это связано с тем, что объекты недвижимости являются реальным активом и обладают большей надежностью, поскольку они более прозрачны как для оценки рисков, так и расчетов доходности.

Субъектами инвестиционной деятельности в сфере недвижимости являются все участники реализации инвестиционных проектов: инвесторы, застройщики, исполнители работ, пользователи объектов недвижимости, поставщики, банковские, страховые и посреднические организации, а также различные фонды и др.

В Республике Беларусь преобладают реальные инвестиции, т.е. инвестиции, осуществляемые в реальные активы. Тогда как в странах с развитой рыночной экономикой большую роль играют финансовые инвестиции, связанные с приобретением, формированием портфеля ценных бумаг и их реализацией, покупкой и реализацией финансовых обязательств, а также с выпуском и реализацией ценных бумаг, в том числе приобретения прав на недвижимость.

Финансовое инвестирование в жилищные ценные бумаги, обеспеченные объектами недвижимости или ипотечными кредитами (закладными), является опосредованным инвестированием и в чаще всего дополняет реальные инвестиции.

К инвестициям в нематериальные активы относятся вложения на приобретение имущественных прав и прав владением земельными участками, лесными массивами и другими аналогичными объектами недвижимости, рассматриваемыми в качестве нематериальных активов.

В зависимости от направлений вложения инвестиций и целей их реализации инвестиционные проекты в сфере недвижимости классифицируют на жилищные, производственные, коммерческие, финансовые, экологические и др.

Инвестирование недвижимости – это приобретение конкретного объекта недвижимости или жилищных инвестиционных инструментов в целях получения прибыли. Инвестиции в недвижимость по виду активов, в которые они вкладываются, подразделяются на реальные (капиталообразующие), финансовые и инвестиции в нематериальные активы. Они могут осуществляться путем прямого приобретения объекта недвижимости либо приобретения прав на него с целью последующего развития или путем покупки с целью их эксплуатации и получения дохода.

Любой объект недвижимости в рыночной системе с развитой экономикой и сформированным рынком – это не только стабильный актив, но и актив, который способен приносить регулярный доход. Поэтому в практической деятельности существует мнение, согласно которому приобретение жилья в личную собственность рассматривается как инвестиционное вложение капитала в недвижимость, приносящую стабильный и регулярный доход. Это мнение подтверждает тот факт, что в странах с устоявшейся рыночной экономикой любой объект недвижимости дает прирост стоимости капитала во времени и приносит доход ее владельцу. Таким образом, конкретный объект недвижимости является инвестиционным инструментом, аналогичным акциям, облигациям и другим ценным бумагам.

Различные типы недвижимости обладают своими специфическими особенностями, так сточки зрения особенностей работы на том или ином сегменте рынка, так и с точки зрения специфики инвестиций в тот или иной тип недвижимости. Опыт стран с развитым рынком недвижимости показывает, что на рынке жилой недвижимости функционируют, как правило, небольшие по численности фирмы с ограниченным локальным рынком. Основа их деятельности – знание специфики местного рынка и потенциальной клиентуры.

На рынке коммерческой недвижимости преобладают крупные предприятия, регулирующие даже национальные масштабы. Их главное преимущество – высокий профессиональный уровень и владение макроэкономической ситуацией. В отличие от фирм, работающих на рынке жилой недвижимости, эти фирмы выполняют целый ряд функций, начиная от посредничества при покупке/продаже до управления недвижимостью.

Различные типы недвижимости существенно различаются между собой и как объект инвестирования. Эти различия можно представить в виде таблицы 2.

Приведенные характеристики жилой и коммерческой недвижимости, относятся в первую очередь к рыночной недвижимости в условиях стабильного экономического развития. Такие признаки жилой недвижимости как высокая ликвидность и меньшая зависимость от спада или подъема в региональной экономике делают инвестиции в этот тип недвижимости более привлекательным с точки зрения инвесторов, стремящихся к минимизации риска. Как привило, в качестве таких инвесторов выступают физические лица.

Таблица 2