Студопедия

Главная страница Случайная страница

Разделы сайта

АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника






  • Сервис онлайн-записи на собственном Telegram-боте
    Тот, кто работает в сфере услуг, знает — без ведения записи клиентов никуда. Мало того, что нужно видеть свое расписание, но и напоминать клиентам о визитах тоже. Нашли самый бюджетный и оптимальный вариант: сервис VisitTime.
    Для новых пользователей первый месяц бесплатно.
    Чат-бот для мастеров и специалистов, который упрощает ведение записей:
    Сам записывает клиентов и напоминает им о визите;
    Персонализирует скидки, чаевые, кэшбэк и предоплаты;
    Увеличивает доходимость и помогает больше зарабатывать;
    Начать пользоваться сервисом
  • Корректировка данных об аналогах объекта оценки






    После сравнения данных, в результате коррек­тировки цен продаж в соответствии с их отличи­ями от оцениваемой недвижимости, рассчитыва­ются скорректированные цены продаж объектов сравнения.

    Скорректированная цена имущества — это цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия с объектом оценки.

    Средние показатели стоимости оценщиками, как правило, не используются, принято изучать каждую продажу аналога и сопоставлять ее с объектом оценки. Корректировки определяются после анализа информации о большом количе­стве тщательно подобранных сделок. Все объек­ты недвижимости уникальны, однако не все ин­дивидуальные характеристики существенно вли­яют на стоимость. При анализе аналогов объек­та оценки прежде всего следует учитывать следу­ющие отличия:

    — местоположение (различия в соседском ок­ружении и районе);

    — условия финансирования (в случае получения льготного кредита от продавца, платежи дис­контируются по рыночной ставке);

    — условия сделки (требуется корректировка при наличии давления на продавца, семейной или деловой связи между продавцом и покупателем);

    — дату продажи (за небольшой интервал вре­мени может измениться уровень цен, состояние рынка);

    — физические характеристики (размер, воз­раст, износ объекта, количество комнат и т.п.);

    — экономические характеристики (текущие затраты на поддержание объекта в функционально пригодном состоянии, качество управления, ус­ловия и сроки аренды);

     

    — способ использования (квартира, которая после покупки стала использоваться под магазин, могла быть куплена значительно дороже, чем
    аналогичная квартира, используемая для прожи­вания);

    — компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью (стоимость оборудования, мебели и т.п.).

    Корректировки на отличия аналогов от объек­та оценки, как правило, вносят на основании оцен­ки этих отличий рынком, что выражается в це­нах продаж.

    Основные способы расчета корректировок:

    — парный анализ продаж — расчет корректировки на основе подбора пары продаж, имеющих только одно отличие;

    — статистический анализ — применение мате­матических методов и регрессионного анализа для обработки массива данных;

    — анализ тенденций — выявление влияющих на цену факторов и элементов при наличии боль­шого количества данных о продажах с разными
    параметрами;

    — анализ затрат — учет затрат на воспроиз­водство элемента объекта (не учитывает рынок, применяется, например, при расчете корректиров­ки на наличие забора на новом дачном участке);

    — относительный сравнительный анализ — анализ сопоставимых продаж для определения от­носительных корректировок(корректировки не выражаются в денежных единицах или процен­тах — для них используются условные обозначе­ния, отражающие влияние анализируемого пара­метра на стоимость объекта оценки, и т.п.);

    — распределительный анализ — ранжирование сравнимых продаж и определение места объекта оценки в этом ряду;

    — индивидуальные опросы — опросы профес­сионалов (экспертов) для использования в каче­стве вторичной информации (по причине субъек­тивности) при проведении корректировки.

    Кроме вышеперечисленных, могут применять­ся и другие методы расчета корректировок, а также их различные вариации. Чем более похо­жи выбранные для сравнения аналоги объекта оценки, тем выше точность получаемых резуль­татов.

    Наиболее надежным считается метод парного анализа продаж. Он основан на предположении, что разница в стоимости объектов, имеющих единственное отличие, может быть приписана к

    нему.

    Пример. Определить величину корректи­ровки цен продаж на наличие гаража на даче, используя метод парного анализа продаж.

     






    © 2023 :: MyLektsii.ru :: Мои Лекции
    Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав.
    Копирование текстов разрешено только с указанием индексируемой ссылки на источник.