Студопедия

Главная страница Случайная страница

КАТЕГОРИИ:

АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника






Основные проблемы, связанные с применением сравнительного подхода




 

Проблема Влияние на точность получаемого результата
Различия про­даж Подход основан на анализе сопоставимых продаж, а абсолютно идентичных продаж не бывает, совпаде­ние наблюдается лишь по ряду параметров. Продажи могут отличаться не только набором характеристик, присущих самому объекту, но и условиями сделки. Чем больше различий между сопоставимыми прода­жами, тем больше вероятность получения недоста­точно точного результата оценки.
Сложность сбо­ра информации о фактических ценах продаж Точность оценки зависит не только от обширности, но и от достоверности используемой для анализа ин­формации. На сегодняшний день в России фактиче­ские цены продаж нередко скрываются в целях укло­нения от уплаты существующих государственных на­логов и сборов, проверка достоверности информации существенно затруднена.
Проблематич­ность сбора ин­формации о специфических условиях сделки Процесс проверки специфических условий соверше­ния сделки (действовали ли стороны экономически рационально, типична ли была мотивация продавца и покупателя и т.п.) сложен. При наличии подобных обстоятельств цена продажи конкретного объекта может существенно отличаться от типичной для дан­ного рынка. Использование информации о таких про­дажах может негативно отразиться на результатах анализа.
Зависимость от активности рын­ка Подход основывается на анализе рыночных данных, поэтому точность результата оценки зависит от ак­тивности и насыщенности рынка данными о сделках с аналогами оцениваемого объекта. Оценка ПСАП на малоактивных рынках проблематична.
Зависимость от стабильности рынка Если рынок подвержен быстрым изменениям, то по­лучение точного результата оценки затруднено: за время с момента совершения даже недавней сделки до даты оценки рыночные условия могут существенно измениться. Процесс приведения цен продаж к еди­ному моменту времени (дате оценки) требует знаний и затрат времени для тщательного анализа возмож­ных произошедших изменений на рынке.
Сложность со­гласования дан­ных о сущест­венно разли­чающихся про­дажах Согласование скорректированных цен очень похожих продаж основывается на простейших статистических методах. Если сделок купли-продажи сопоставимых объектов было мало или информация о подобных сделках за последнее время отсутствует, требуется согласование данных о значительно отличающихся друг от друга продажах, что может снизить точность результата оценки.

 

Задача 1. Используя парный анализ про­даж, определите стоимость квартиры. Данные о сопоставимых продажах:

 

 



 

Отличия объектов сравнения Оцени­ваемая квартира Данные о недавно проданных квартирах
Кв.1 Кв. 2 Кв. 3
Балкон - - + +
Этаж / этажность 3/5 5/5 5/5 3/5
Цена продажи, тыс. р. ?

Задача 2. Определите стоимость не имеюще­го улучшений земельного участка размером 15 соток, расположенного на ул. Солнечная, если из­вестна следующая информация об аналогичных участках:

 

Параметры Участок № 1 Участок № 2 Участок № 3 Участок № 4
Цена и усло­вия сделки Обмен с доплатой 100 тыс. р. на комнату 20 тыс. р. наличными Обмен на легковой ав­томобиль «А» 1979 г. выпус­ка 30 тыс. р. наличными
Улучшения - - фундамент 10 X 10 фундамент 10х 10
Размер уча­стка, соток
Местополо­жение ул.Ударная ул.Ударная ул.Горная ул. Солнеч­ная

Имеется также следующая информация: сто­имость земли на ул. Солнечной выше в среднем на 5% , чем на ул. Ударной, и ниже на 20%, чем на ул. Горной; рыночная стоимость автомобиля марки «А» 1979 г. выпуска 25 тыс. р.; стоимость комнаты 125 тыс. р.; затраты на возведение фун­дамента 10x10 м = 9 тыс. р.


mylektsii.ru - Мои Лекции - 2015-2019 год. (0.005 сек.)Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав Пожаловаться на материал