Главная страница Случайная страница
Разделы сайта
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
Основные проблемы, связанные с применением сравнительного подхода
|
|
| Проблема | Влияние на точность получаемого результата |
| Различия продаж | Подход основан на анализе сопоставимых продаж, а абсолютно идентичных продаж не бывает, совпадение наблюдается лишь по ряду параметров. Продажи могут отличаться не только набором характеристик, присущих самому объекту, но и условиями сделки. Чем больше различий между сопоставимыми продажами, тем больше вероятность получения недостаточно точного результата оценки. |
| Сложность сбора информации о фактических ценах продаж | Точность оценки зависит не только от обширности, но и от достоверности используемой для анализа информации. На сегодняшний день в России фактические цены продаж нередко скрываются в целях уклонения от уплаты существующих государственных налогов и сборов, проверка достоверности информации существенно затруднена. |
| Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки | Процесс проверки специфических условий совершения сделки (действовали ли стороны экономически рационально, типична ли была мотивация продавца и покупателя и т.п.) сложен. При наличии подобных обстоятельств цена продажи конкретного объекта может существенно отличаться от типичной для данного рынка. Использование информации о таких продажах может негативно отразиться на результатах анализа. |
| Зависимость от активности рынка | Подход основывается на анализе рыночных данных, поэтому точность результата оценки зависит от активности и насыщенности рынка данными о сделках с аналогами оцениваемого объекта. Оценка ПСАП на малоактивных рынках проблематична. |
| Зависимость от стабильности рынка | Если рынок подвержен быстрым изменениям, то получение точного результата оценки затруднено: за время с момента совершения даже недавней сделки до даты оценки рыночные условия могут существенно измениться. Процесс приведения цен продаж к единому моменту времени (дате оценки) требует знаний и затрат времени для тщательного анализа возможных произошедших изменений на рынке. |
| Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах | Согласование скорректированных цен очень похожих продаж основывается на простейших статистических методах. Если сделок купли-продажи сопоставимых объектов было мало или информация о подобных сделках за последнее время отсутствует, требуется согласование данных о значительно отличающихся друг от друга продажах, что может снизить точность результата оценки. |
Задача 1. Используя парный анализ продаж, определите стоимость квартиры. Данные о сопоставимых продажах:
| Отличия объектов сравнения | Оцениваемая квартира | Данные о недавно проданных квартирах | ||
| Кв.1 | Кв. 2 | Кв. 3 | ||
| Балкон | - | - | + | + |
| Этаж / этажность | 3/5 | 5/5 | 5/5 | 3/5 |
| Цена продажи, тыс. р. | ? |
Задача 2. Определите стоимость не имеющего улучшений земельного участка размером 15 соток, расположенного на ул. Солнечная, если известна следующая информация об аналогичных участках:
| Параметры | Участок № 1 | Участок № 2 | Участок № 3 | Участок № 4 |
| Цена и условия сделки | Обмен с доплатой 100 тыс. р. на комнату | 20 тыс. р. наличными | Обмен на легковой автомобиль «А» 1979 г. выпуска | 30 тыс. р. наличными |
| Улучшения | - | - | фундамент 10 X 10 | фундамент 10х 10 |
| Размер участка, соток | ||||
| Местоположение | ул.Ударная | ул.Ударная | ул.Горная | ул. Солнечная |
Имеется также следующая информация: стоимость земли на ул. Солнечной выше в среднем на 5%, чем на ул. Ударной, и ниже на 20%, чем на ул. Горной; рыночная стоимость автомобиля марки «А» 1979 г. выпуска 25 тыс. р.; стоимость комнаты 125 тыс. р.; затраты на возведение фундамента 10x10 м = 9 тыс. р.
|
|