Процесс оценки и возникающие проблемы

Процесс оценки – это систематический подход к решению постав­ленной, четко сформулированной задачи определения требуемого вида стоимости с учетом всех необходимых факторов, влияющих на ее вели­чину, опирающийся на ясное понимание функции и цели оценки и состо­ящий из нескольких этапов (шагов), ведущих к получению задокументи­рованного, обоснованного и надежного, базирующегося на подробном исследовании заключения о стоимости данного оцениваемого объекта. В процессе оценки оценщик сталкивается со следующими наибо­лее типичными проблемами, которые ему приходится решать:

1. Неравномерный поток платежей (Uneven cash flow).

В стадии разработки строительства – затраты, в ходе сдачи вна­ем – переход от затрат к доходам; при этом преимущественно в доход­ном бюджете сохраняются расходы на ремонт и отчисления на рекон­струкцию; наконец, значительную сумму можно ожидать от продажи объекта. В процессе эксплуатации доходного объекта можно выделить пять основных периодов, характеризующихся преимущественно доход­ной или расходной позициями.

I период – строительство, затраты капитального характера, доход отсутствует;

II период – эксплуатация, преимущественно доходные статьи, эксплуатационные затраты малы;

III период – реконструкция (реновация), статьи расходов, возмож­ны незначительные доходы при частичной эксплуатации объекта;

IV период – эксплуатация после реконструкции, стабильный до­ход на новом уровне;

V период – продажа объекта (реверсия), единовременное поступле­ние дохода владельцу недвижимости после реализации объекта на рынке.

2. Потенциальный рост стоимости земли (Potential appreciation of land).

Этот рост может быть связан:

– с изменением способа использования земли (расширение разре­шенных видов землепользования, изменение условий зонирования);

– относительным дефицитом участков с аналогичными условиями;

– инфляцией;

– активным освоением района (рост спроса на участки и его несбалан-сированностью с предложением и др.).

3. Снижение стоимости улучшений (Depreciation of improvement).

Оно может быть связано с физическим износом; функциональным и внешним устареваниями объектов недвижимости (в том числе тех­нологическим устареванием оборудования; ухудшением экологической обстановки; деградацией района; в частности, со снижением деловой активности и др.). Снижение стоимости улучшений по всем возмож­ным причинам оценивается совокупным износом. Различают устрани­мый (который физически возможно и экономически целесообразно устранять) и неустранимый износ; устранимое и неустранимое функциональное устаревание.

4. Гибкость финансирования (Flexible financial agreement). Собствен-ность, приносящая доход, может иметь несколько уровней финансирования собственной и заемной долей. Это финансирование может быть усложнено временными условиями, методами расчета став­ки процента, долями участников и различными интересами сторон.

5. Разделенные правовые интересы (Divided legal interests). Любое имущество может состоять из сложного сочетания юриди­ческих прав и интересов. Например, один объект недвижимости может сдаваться внаем без прав на участок и его минеральные ресурсы, меж­ду тем как другой – при отсутствии каких-либо ограничений; аренда у собственника отлична от субаренды и т.д. Оценщик должен рассмот­реть все договоры и соглашения, касающиеся объекта недвижимости; формулировки их должны исключать двойное толкование. Часто в та­ком случае необходима помощь юриста.

6. Налоговые соображения. Центральные и местные системы налоговых законов и правил пре­доставляют как возможности, гак и препятствия для инвестиций в не­движимость. Подчас именно налоговые выгоды или убытки предопре­деляют судьбу сделки, и их надо учитывать.

7. Риск и неопределенность (Risk & uncertainty). Из-за физической невозможности переместить недвижимость она подвержена большей степени рисков, чем большинство прочих видов инвестирования. Рассмотрение и определение их требует исследова­ния как самого объекта, гак и окружающей среды в процессе оценки стоимости. В российских условиях необходимо исследование полити­ческой ситуации и процесса законотворчества.

8. Стратифицированность рынка (Stratified markets). Рынок недвижимости предстает локализованным, сегментирован­ным (сегменты очень узкие) и персонализированным. Данные по сравнимым объектам трудно собирать и проверять. Цены заключаемых сде­лок обычно складываются не через взаимодействие большого числа покупателей и продавцов, а согласовываются в конфиденциальных переговорах.

Основные этапы процесса оценки

Процесс оценки недвижимости можно условно разделить на восемь этапов:

1. Постановка задачи и заключение договора на оценку объекта; разра-ботка плана оценки.

2. Составление плана работ (график работы по оценке, источники и способы сбора информации, затраты на сбор и обработку информации, оценочная методология, вознаграждение оценщика)

3. Сбор данных (общих, специальных, сравнительных) и верифи­кация информации на полноту и достоверность.

4. Анализ наиболее эффективного использования конкретного объекта недвижимости.

5. В случае невозможности оценки земельного участка в рамках затратного подхода – оценка земли различными подходами

6. Выбор подходов и методов оценки и непосредственное проведе­ние оценочных расчетов с применением методов оценки: затратного, срав­нения продаж, капитализации дохода.

7. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов, и установление итоговой величины стоимости.

8. Составление отчета о результатах оценки недвижимости.

Оценка объекта начинается с определения проблемы – постанов­ки задачи. Ее можно разбить на шесть основных моментов:

1) идентификация объекта недвижимости, состоящего в общем случае из земельного участка и улучшений (определение границ оце­ниваемого имущества, что именно должно быть оценено);

2) определение объема оцениваемых имущественных прав, связан­ных с конкретным объектом недвижимости (заказчик может иметь лишь право на аренду или определенную долю в партнерстве, собственность может быть обременена закладной и т.д.);

3) определение даты оценки (весь процесс анализа информации дол­жен быть привязан по времени к конкретной дате, поскольку рынки и ры­ночные условия, а следовательно, и факторы, влияющие на величину стоимости, могут меняться. Вычисленное значение стоимости для дру­гого момента времени может не соответствовать действительности);

4) определение цели оценки для заказчика (заказчик, как правило, ставит перед оценщиком конкретную цель – выполнить оценку объек­та недвижимости, которая необходима ему для реализации какого-то его плана, – страхования объекта, его продажи или получения кредита под его залог, – это есть назначение оценки, ее функция);

5) выбор вида (стандарта) стоимости, соответствующего установ­ленной функции оценки. В каждом случае оценщик должен выбрать конкретный вид оценочной стоимости, который соответствует установлен­ному назначению оценки. В случае использования сто­имостей нерыночного типа особое внимание необходимо уделить их яс­ному и недвусмысленному разграничению с рыночной стоимостью;

6) выявление ограничительных условий (они могут касаться объе­ма и характера предоставленной заказчиком информации, возможнос­тей оценщика самостоятельно выполнить весь объем оценочных работ, возможности тщательного визуального осмотра объекта оценки и пр.).

Все эти шаги должны быть оговорены и согласованы с клиентом в целях устранения возможного взаимного непонимания.

Оценка объектов недвижимости проводится на основании дого­ вора (включающего задание на оценку) между оценщиком и заказчи­ком. В статье 10 Закона об оценочной деятельности требования к дого­вору сформулированы следующим образом:

1. Договор на проведение оценки заключается в простой письмен­ной форме.

2. Договор на проведение оценки должен содержать:

– объект оценки;

– вид стоимости имущества (способ оценки);

– размер денежного вознаграждения за проведение оценки;

– сведения об обязательном страховании гражданской ответствен­ности оценщика в соответствии с Законом об оценочной деятельности;

– наименование саморегулируемой организации оценщиков, чле­ном которой является оценщик, и место нахождения этой организации;

– указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;

– указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установ­ленной гражданским законодательством и ст. 24 Закона об оценочной деятельности, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

3. В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.

4. Договор на проведение оценки как единичного объекта, так и ряда объектов должен содержать точное указание на этот объект или эти объекты, а также описание этого объекта или этих объектов.

5. В отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, дого­вор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, упол­номоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством РФ.

В договоре может также оговариваться право оценщика высту­пать от имени заказчика при сборе информации о зонировании, усло­виях окружающей среды, право оценщика и его помощников на об­следование объекта собственности и проведение, если это необходимо, дополнительных исследований и т.д. Оценщик осуществляет предва­рительный осмотр объекта и составляет календарный план оценки с оп­ределением количества необходимого персонала, графика работ, что необходимо для установления размера оплаты работы оценщика. Воз­награждение оценщика не должно основываться на размере опреде­ленной оценщиком стоимости недвижимости.

После того как договор подписан, оценщик разрабатывает деталь­ный рабочий план оценки, предусматривающий реализацию процесса профессионального стоимостного оценивания в отношении конкрет­ного объекта недвижимости и в соответствии с поставленной задачей.

Сбор данных. Оценка стоимости недвижимости представляет со­бой задачу прикладного экономического анализа, в основе которой ле­жат систематические методы сбора, анализа и обработки информации для получения обоснованных результатов. Характер объек­тов собственности определяет объем работ по сбору необходимых све­дений и их вид.

Разработка точных оценочных моделей как при массовой, так и при индивидуальной оценке зависит от адекватного сбора и анализа рыноч­ной информации, вынесения суждения относительно варианта наиболее эффективного использования собственности, изучения факторов спроса и предложения. Обычно эта информация разбивается на три основные категории: общая информация о факторах, воздействующих на стоимость объекта недвижимости на региональном уровне; специальная информа­ция о факторах, воздействующих на стоимость объекта на местном и сег­ментном уровнях, включающая информацию сравнительную по сопоста­вимым объектам; конкретная информация об особенностях оцениваемого участка и находящихся на нем улучшений, влияющих на стоимость.

Эти данные включаются в основную часть отчета. В этой части от­чета необходимо приводить три типа общих данных: региональные, го­родские и по ближайшему окружению. Для крупных городских цент­ров может быть достаточно данных по городу. Региональные, городские и районные данные дают экономическую основу для оценки и анализа окружения, в котором объект оценки дол­жен быть конкурентоспособным. Информация должна включать: гео­графические данные, социальные и экономические условия и тенден­ции развития. Из этой информации складывается мнение оценщика.

Региональные данные включают:

– расположение объекта недвижимости относительно близлежа­щих городов, рынков и городских центров;

– экономические тенденции развития региона;

– характеристики населения региона на основании имеющейся статис-тики;

– тенденции в изменении показателей состава и занятости насе­ления и товарных рынков;

– транспортные коммуникации, включая дорожную сеть, желез­ные дороги и их влияние на оцениваемый объект недвижимости;

– услуги, включая коммунальные, доступные в регионе;

– карты (топопланы), позволяющие определить местонахождение объекта.

Региональные данные наиболее важны при оценке сельскохозяйственной недвижимости и недвижимости, расположенной в небольших городах (поселках). Если объект находится в крупной городской агломерации, то дан­ные региональные и по городу могут часто перекрываться. Когда дан­ные по городу приводятся отдельно от региональных, то они включают в себя следующую информацию: краткую историю города и тип управления; структуру населения, образовательную структуру и систему управления; климат и характер местности, природные ресурсы; основные типы застройки, возможности для отдыха, парки; систему коммуникаций, транспортную систему; рынок труда и профессиональную структуру населения; налоги; карту города с указанием объекта оценки.

Данные по ближайшему окружению должны быть детализированы до такой степени, чтобы читатель отчета об оценке смог судить о ходе проводи-мого анализа. Эти данные для жилых объектов должны иметь следующие характеристики: карту с четко очерченными границами землепользователей и указанием местоположения объекта; физические характеристики; близость к объектам социальной и транспортной инфраструкту­ры (школам, торговым центрам, центрам занятости, остановкам обще­ственного транспорта, паркам и т.д.); доступные общественные услуги; типичные здания в окрестностях, их общее состояние, возраст и пределы стоимости; выявленные тенденции развития; средний размер семьи, средний доход жителей.

Кроме большинства из перечисленных данных сведения по окру­жению для нежилой недвижимости включают также следующие спе­циальные данные: рынок офисных зданий, их доступность, потенциальный спрос; торговые услуги и структура спроса; пассажиропотоки; торговая конкуренция и возможность проникновения на рынок; тенденции в развитии и застройке района, изменении использо­вания недвижимости, налогообложении; стоимость электроэнергии; возможности для работников (транспорт, кафе, рестораны, тор­говые центры, банки).

Специальные данные могут быть самыми разнообразными. В каче­стве примера приведем типичное описание земельного участка, описа­ние зданий и сооружений. Типичное описание земельного участка включает:

– размеры, форму, площадь, топографические характеристики;

– состояние почвы и подпочвенного пласта, дренажные характеристики;

– наличие подъезда, коммуникационных линий и коммунальных соору-жений, включая затраты на их строительство;

– работы по благоустройству вне пределов участка (устройство улиц, тротуаров, бордюров, кюветов);

– благоустройство самой территории земельного участка (работы по парковой архитектуре, устройство внутренних подъездных путей, прогулочных дорожек, водопровода, канализации);

– общий вид, близость к непривлекательным и опасным объектам;

– согласованный вариант использования (зонирование), ограни­чения, сервитуты, обязательства и т.д.;

– факторы местоположения, которые будут оказывать влияние на рыночную стоимость.

Типичное описание зданий и сооружений в зависимости от типа собст-венности включает следующие характеристики:

– качество и тип постройки, количество помещений;

– площадь застройки, размеры, общая (полезная) площадь здания, размеры и площадь отдельных комнат и помещений внутри здания;

– год первоначальной постройки, время проведения ремонта, реконст-рукции и пристройки новых сооружений;

– стиль, дизайн, планировка;

– наружные конструкции, фундамент, кровля, двери, окна, фона­ри, проемы;

– наружная отделка, внутренняя отделка (полы, стены, перегород­ки, потолки, встроенные шкафы, кладовые);

– сантехнические системы и сооружения, электропроводка, сис­темы кондиционирования и отопления, встроенное оборудование (со­стояние и пригодность);

– расположение сооружений на участке и их характеристика (га­ражи, бани, хозяйственные постройки, площадки, портики и другие структуры);

– разделение конструкций и элементов здания на долговременные и с коротким сроком службы (фактический возраст и реальный срок эксплуатации, остаточный срок экономической эксплуатации, состояние);

– функциональное устаревание (функциональная пригодность или непригодность).

Сравнительные данные это в основном данные рынка. В услови­ях формирования рынка недвижимости и земельного рынка основны­ми источниками получения информации о рыночных ценах могут быть:

– договоры купли-продажи земельных участков и иных объектов недвижимости;

– данные о предложениях по продаже объектов недвижимости и земельных участков по информационным риелторским и иным бюллете­ням, объявлениям и сообщениям о намерениях продать недвижимость в средствах массовой информации;

– данные государственной статистики.

Все собранные данные используются для двух типов анализа рын­ка недвижимости: общего и специального.

Анализ данных на полноту и достоверность (верификация). Та­кой анализ должен проводиться в соответствии с требованиями к ин­формации, изложенными в ФСО. При появлении сомнений в отноше­нии каких-либо данных они отбрасываются. После того как оценщик выбрал методы нескольких классичес­ких подходов и применил их в оценке стоимости конкретного объекта недвижимости, возникает необходимость проанализировать и согласо­вать результаты, полученные при их использовании. Для получения окон­чательного заключения встает вопрос о выведении итогового значения стоимости. Поскольку всегда имеется некий разброс в численных зна­чениях стоимостей, определенных разными подходами, то задача оценщика – дать объяснения этому разбросу, проанализировав его при­чины. Если какой-либо из подходов не исполь-зовался, то необходимо объяснить причину этого.

Согласование результатов и установление итоговой величины стоимости. В ФСО-3 в п. 8 раздела III «Требования к содержанию от­вета об оценке» указывается, что «вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должен содержаться» раздел «Согласование результатов». Следует помнить, что окончательная величина стоимос­ти обычно не является средним значением стоимостей, полученных тремя подходами.

Составление отчета об оценке. Требования к отчету представле­ны в Законе об оценочной деятельности и ФСО-3. Кратко отметим особенности составления отчета об оценке, характерные для междуна­родной оценочной практики. Отчет об оценке составляется в письменном виде. Содержание это­го документа может быть различным в зависимости от назначения. Существуют три основных типа отчета: в форме письма (краткий), ча­сто называемый экспертным заключением; отчет стандартной формы и полный повествовательный отчет.

Процесс оценки стоимости недвижимости приведен на схеме 2.3.

Схема 2.3. Процесс оценки стоимости недвижимости

ГЛАВА 3. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ (НЭИ)

В сфере недвижимости могут возникать достаточно типичные си­туации, когда инвестор ищет необходимое сочетание земли и пользо­вания (типа землепользования) или подбирает землю, обладающую значительным потенциалом повышения стоимости. Основная пробле­ма, которая подразумевается в этих ситуациях, – это оценка потенциа­ла повышения стоимости объекта. Поиск решения этой проблемы – в ответах на два вопроса: 1) насколько рынок готов принять (поддержать) планируемый ва­риант использования; 2) каковы затраты и финансовая обоснованность застройки. Один из путей ответа – анализ НЭИ земли.

Из всех факторов, влияющих на рыночную стоимость, суждение о наиболее эффективном использовании объекта недвижимости явля­ется важнейшим. Это суждение основывается на всеобъемлющем ана­лизе района, микрорайона, участка и вариантов его застройки.

Весь процесс оценки рыночной стоимости объекта недвижимости затем строится на предположении о наиболее эффективном использо­вании. Этот анализ становится сердцем проблемы оценки, требует вре­мени, усилий и применения профессиональных навыков оценщика.

3.1. Необходимость и суть анализа НЭИ

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижи­мости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификацию вос­требованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцени­ваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимо­сти недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном варианте использова­ния может быть сделан только после расчета стоимости.

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости определяется принципом НЭИ и представляет вариант использования сво­бодного или застроенного участка земли, который юридически возмо­жен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

Оптимальное использование участка земли определяется конкурирую-щими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъек­тивных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования являются, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существен­ных для оцениваемого объекта.

Рыночные факторы, используемые для формулирования вывода о наи-более эффективном использовании недвижимости на дату оцен­ки, рассматриваются в общем массиве данных, собираемых и анализи­руемых для определения стоимости объекта. Следовательно, выявле­ние наиболее эффективного использования для конкретного объекта недвижимости можно квалифицировать как основу расчета его рыноч­ной стоимости.

Если оцениваемая недвижимость предполагает последующее лич­ное использование или сдачу в аренду, то их основная мотивация при расчете стоимости будет сведена к получаемым потребительским каче­ствам объекта (доход, престиж, уединенность и т.д.). Инвестиционная мотивация помимо величины получаемого дохода и накопления капи­тала учитывает такие параметры, как налоговые льготы, осуществи­мость проекта.

Обычно анализ наиболее эффективного использования проводит­ся по нескольким альтернативным вариантам и включает следующие направления:

- рыночный анализ,

- анализ реализуемости каждого варианта,

- разработку детального плана реализации каждого варианта.

Рыночный анализ предполагает определение спроса на варианты использования, альтернативные существующему, в целях изучения спроса и предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной платы и т.д. по каждому варианту. Оптимальное сочетание факторов, приводящее к наибольшей стоимости, и есть наиболее эффективное использование.

Анализ реализуемости (осуществимости) предполагает расчет базо­вых составляющих стоимости – потока доходов и ставок капитализа­ции для определения стоимости с учетом переменных параметров каж­дого юридически обоснованного и физически осуществимого варианта.

Анализ наиболее эффективного использования предполагает разработку детального плана реализации каждого варианта с рассмотрени­ем конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, ис­точников финансирования для выбора варианта, обеспечивающего мак­симальную продуктивность оцениваемого объекта, и предусматривает сопоставление всех возможных вариантов застройки участка. Для каж­дого варианта рассчитывается остаточная стоимость земли (участка). Самая высокая остаточная стоимость земли соответствует вари­анту ее наиболее эффективного использования.

3.2. Факторы, определяющие НЭИ

1. Потенциал местоположения. В связи с уникальностью и неиз-менностью топографического положения участка земли местоположе­ние – основной фактор, определяющий его стоимость. В США оцен­щики говорят: существует три главных фактора, влияющие на стоимость объекта недвижимости, – это местоположение, местоположение и ме­стоположение. Выявить то использование участка, которое наиболее выгодно, – для оценщика ответственная задача. В определении местоположения участка следует рассматривать: как он соотносится с преобладающим в определенном районе типом землепользования, а также его доступность.

Потенциал местоположения одного и того же участка в зависимо­сти от варианта землепользования может быть как высоким, так и дос­таточно низким.

2. Ресурсное качество участка. Исследование этого вопроса позволяет определить потенциал физических качеств территории, т.е. тех возможностей, которые могут быть реализованы при застройке участ­ка. Ресурсное качество участка может позволить оценщику рекомен­довать построить на нем десятиэтажный пятизвездочный отель, склад­ской комплекс или предприятие по переработке мусора. Для принятия решения оценщик должен выяснить все ограничения на различные ва­рианты застройки, связанные, как с топографией и составом почв (под­верженность затоплению, уровень грунтовых вод и т.д.), так и с зони­рованием и местными ограничениями. Ресурсное качество участка, его ресурсный потенциал зависит и от прилегающих землепользований, перспектив региона и микрорайона. Зависит это, конечно, и от ситуа­ции в стране – ситуация и перспективы ее развития могут побудить оценщика в качестве оптимального использования участка порекомен­довать построить бункер, выдерживающий прямое попадание атомной бомбы, а не стеклянно-алюминиевый пятизвездочный отель.

3. Рыночный спрос. Для выработки концепции наиболее эффектив-ного использования важнейшим является анализ рыночного поведе­ния. Рынок, соединяя спрос и предложение, создает рыночную сто­имость. Когда задачей оценки выступает определение рыночной стоимости, анализ НЭИ позволяет выявить наиболее выгодное и наи­более конкурентоспособное использование оцениваемого объекта. Кроме рассмотрения очевидных общих вопросов спроса – пред­ложения на рынке определяется целевой рынок, те пользователи, кото­рые могут купить или арендовать эту недвижимость.

Рассматривается инфраструктура самого земельного участка и при-легающих к нему районов (степень развития дорожной сети, ин­тенсивность транспортных и пешеходных потоков, наличие железно­дорожных и подъезд-ных путей, удаленность от торговых центров) для изучения экономического местоположения участка – его ситуса. В это понятие входит также анализ демографической ситуации в районе, в ко­тором расположен земельный участок (возрастной состав населения, его платежеспособность), возможные конкуренты и конкурирующие объекты и т.п. В ходе анализа выявляются и оцениваются их удобства и другие характеристики. Конкурирующие объекты увеличивают пред­ложение и способны отвлечь на себя часть спроса. Кроме того, важно выявить строящиеся и проектируемые конкурирующие объекты, кото­рые будут соперничать с оцениваемым объектом в будущем.

После определения целевого рынка анализ ситуса позволяет выя­вить дополнительные удобства, которые способны обеспечить конкурент­ный дифференциал между оцениваемым объектом и теми, что предлага­ются на рынке недвижимости. Конкурентный дифференциал – это то дополнительное качество, которое дает объекту сравнительное преиму­щество. В качестве конкурентного дифференциала жилого объекта могут выступать сауна, кладовки, мастерские, спортзал, гараж в цокольном этаже, солярий на крыше, камины в квартирах, лод­жии, живописный вид из окон, охраняемая автостоянка и т.д. Таким образом, на основе анализа рынка определяются:

а) целевой рынок (потенциальные пользователи);

б) имеющиеся конкурирующие объекты;

в) строящиеся и проектируемые конкурирующие объекты;

г)конкурентный дифференциал.

4. Технологическая и финансовая обоснованность. Технологическая обоснованность застройки земельного участка заключается в ответе на вопрос, возможно ли осуществить планируемый вариант строительства в заданные сроки при соответствующем графике фи­нансирования и проекте организации строительно-монтажных работ (CMP). Ограничительными условиями проекта являются численность необходимых квалифицированных рабочих кадров и управляющих, обеспеченность стройматериалами и оборудованием, а также норма­тивы техники безопасности при ведении СМР, противопожарной бе­зопасности, санэпиднадзора и т.д.

Таким образом, должен быть решен вопрос достаточности и дос­тупности финансовых, временных, трудовых и прочих привлекаемых ресурсов. Недостаточная квалификация строительных рабочих, отсут­ствие или неоправданно завышенная цена необходимых отделочных материалов, невозможность организации требуемого потока платежей (кредитной линии) и т.д., – все это может стать причиной технологи­ческой несостоятельности проекта конкретной застройки.

При рассмотрении предполагаемого проекта инвестирования по рассматриваемому варианту использования финансовая обоснован­ность – один из основных факторов реализации принципа НЭИ зе­мельного участка. На этой стадии решаются задачи финансирова­ния проекта недвижимости, определяются денежные потоки и ставки дисконта, удовлетворяющие требованиям инвестора. Осо­бое внимание уделяется времени поступления и оттока денежных средств, затратам на эксплуатацию оборудования, платежам по об­служиванию долга, выручке от продажи объекта и рефинансирова­нию денежных средств. Таким образом, при принятии решения о НЭИ объекта необходи­мо проанализировать следующие основные факторы (рис. 3.1):

1) потенциал местоположения;

2) ресурсное качество участка;

3) рыночный спрос;

4) технологическая и финансовая обоснованность.

Первые два фактора ориентированы на землю, а два последних – на улучшения.

Рисунок 3.1. Факторы, анализируемые при принятии решения о НЭИ

3.3. Критерии НЭИ

Проведенный анализ рынка и рыночных факторов позволяет из множества вариантов различного использования земельного участка отобрать несколько из них для детального анализа. Он же лежит в ос­нове формирования критериев выбора того единственного варианта из предварительно отобранных, который и будет являться НЭИ конкретного участка.

Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижи-мости должен отвечать четырем критериям:

1) юридической допустимости;

2) физической осуществимости;

3) финансовой обоснованности;

4) максимальной продуктивности.

Последовательность рассмотрения этих критериев в ходе анализа различных вариантов использования недвижимости в российской оце­ночной практике обычно соответствует приведенной выше. Такая последовательность процедуры анализа обусловлена тем, что наиболее эффективный вариант использования даже при наличии необходимо­го финансирования неосуществим, если он юридически запрещен или невозможна его физическая реализация.

Юридическая допустимость

Проверка юридической допустимости каждого рассматриваемого варианта использования осуществляется во всех случаях в первую оче­редь. Однако не следует смешивать вариант оптимального использова­ния объекта с юридическим требованием использования недвижимос­ти по ее прямому назначению.

Правовая обоснованность застройки земельного участка заключа­ется в его экспертизе с точки зрения действующего законодательства, градострои-тельных нормативов (зонирования, охраны окружающей сре­ды, охраны исторических зданий-памятников, пожаробезопасности, энер­гопотребления и т.п.), перспективных решений по районной планиров­ке участка, ограничений местной администрации и требований местного населения. Оценщик рассматривает также экологическое законодатель­ство, строительные нормы и правила, частные ограничения.

На выбор наиболее эффективного использования недвижимости может оказать влияние наличие долгосрочных договоров аренды. В те­чение остаточного срока аренды использование объекта зависит от ус­ловий договора аренды. Если наиболее эффективный вариант исполь­зования объекта сдерживается наличием договора аренды, то этот фактор следует отразить в отчете об оценке. Например, если объект ограничен договором аренды земли, срок которого истекает более чем через 12 лет, то, возможно, нет экономической целесообразности в строительстве нового здания, у которого экономический срок служ­бы составляет 40 лет.

Кроме того, необходимо учитывать возможные ограничения, кото­рые могут быть заложены в договоре о приобретении объектов недви­жимости. Ограничения могут касаться некоторых направлений исполь­зования, конкретизировать расположение зданий на земельном участке, параметры зданий, тип применяемых строительных материалов. Если ограничения по документу о праве собственности вступают в противо­речие с более общими юридическими нормами, например строитель­ными нормами и правилами, то обычно в расчет принимается наиболее сильное правовое ограничение.

Строительные нормы и правила могут сдерживать застройку наи­более эффективными строениями, увеличивая строительные расходы на соблюдение технических нормативов. Это, в конечном счете, препят­ствует развитию территорий. В некоторых районах строительные нор­мы и правила используются для снижения уровня нового строитель­ства и ограничения роста.

Оценщик должен ознакомиться со всеми ограничениями, связан­ными с зонированием территории, на которой расположен объект (по типу за-стройки, ее плотности, высоте зданий и сооружений; охране па­мятников истории и архитектуры; разрешенным стройматериалам и технологиям и т.д.).

Действующие правила землепользования направлены на охрану окру-жающей среды. Оценщики должны учитывать нормативы по чис­тоте воздуха, воды, а также общественное мнение относительно пред­полагаемых проектов застройки территорий. Например, по строитель­ству зданий определенной этажности, противопожарным разрывам, требованиям инсоляции.

Возможны ситуации, когда действующие ограничения не позво­ляют реализовать то использование, которое, по расчетам оценщика, будет оптимальным. Однако у оценщика могут быть достаточные основа­ния рассчитывать на внесение в нормативные акты изменений, кото­рые допустят вариант, признанный им оптимальным.

Обосновав разумность и вероятность этих изменений, оценщик вправе включить в отчет этот условный вариант оптимального исполь­зования. Например: а) предположение о переводе земель сельскохозяйственного назначения под жилую застройку; б) предположение о включении в перспективе домов-памятников в рыночный оборот и т.д. Однако возможность изменения законодательства, строительных норм и правил, правил зонирования никогда не бывает полностью оп­ределенной.

Физическая осуществимость

Выбор наиболее эффективного использования недвижимости дол­жен опираться на его физическую осуществимость. Важнейшими фак­торами для анализа физической осуществимости являются размер, форма и естественные особенности земельного участка (топография); растительность, ландшафтный и строительный дизайн, состояние грун­та и подъездные пути к участку, а также риск стихийных бедствий (та­ких как наводнение или землетрясение) влияют на предполагаемый вариант использования земли.

Физические, грунтовые и ландшафтные возможности являются важ­ными факторами для анализа НЭИ земельного участка. Для новой застройки определяются размер, форма и его естественные особенности, растительность, проводятся топографические съемки, измеряется глубина залегания вод. Для старых мест застройки такая информация обычно уже имеется и ее надо найти. Эти данные необходимы, чтобы решить, здание какого назначения, этажности и размеров можно построить на конкрет­ном земельном участке. Пренебрежение этим анализом чревато обруше­ниями конструкций и техногенными катастрофами.

Размеры участка, его форма (непрямоугольный дороже разрабатывать и неудобнее использовать), фронтальность и глубина, доступ и другие факторы должны быть благоприятны для застройки. Напри­мер, если встроенное помещение 10х50 м² используется под магазин, на его рыночную стоимость будет влиять расположение по фронту – сколько – 10 или 50 м приходится на витринную часть, мимо которой движется поток пешеходов – потенциальных покупателей.

Таким образом, конечная полезность земельного участка зависит от его размера и формы. Некоторые варианты дают наибольший эф­фект только при использовании участка определенного размера. В этом случае необходимо определить возможность расширения имеющегося земельного участка. Форма участка влияет на конечную продуктив­ность, т.к. затраты на застройку земельного участка неправильной формы могут быть выше, что в дальнейшем снижает их полезность по сравнению с другими участками.

То же касается доступа к объекту. Наличие подъездных путей к уча-ст­ку и инженерных коммуникаций увеличивает его конечную продуктивность, поскольку достигается экономия средств на его освоение. Например, име­ющаяся в наличии мощность очистных сооружений ограничивает физические размеры предполагаемого варианта эффективной застройки.

На физическую осуществимость проекта влияют и состояние почв, и опасность стихийных бедствий (землетрясений, подтоплений, павод­ков, наводнений и т.п.). Известное решение «здесь будет город заложен назло надменному соседу» было политическим, волюнтаристским и име­ло очевидные недостатки – подверженность территории наводнениям, состояние почв не позволяет считать славное деяние Петра примером безупречного умозаключения по критерию «физическая возможность».

Таким образом, топографические или почвенные характеристики земельного участка отражаются на функциональной полезности пло­щадки. При анализе варианта использования участка следует рассмот­реть различные неудобства и негативные моменты, сопутствующие этому варианту, и нанести их на карту-схему участка. К числу таких моментов могут относиться факты экологического неблагополучия (токсического загрязнения) в регионе.

Некоторые участки достигают своего наилучшего использования только в соединении с соседними; оценщик должен это выявить и рас­считать. Например, пригородный участок в 6 соток в особо престиж­ном месте, возможно, достигнет наибольшей рыночной стоимости, если будет сблокирован с соседними и использован под строительство тре­хэтажного особняка, которому явно «тесно» на 6 сотках, которым ско­рее соответствует щитовой садовый домик. В общем плане эта ситуация описывается принципами сбалансированно­сти и экономического размера. Сбалансированность задает оптималь­ные для определенного вида землепользования величины факторов производства, которые в сочетании максимизируют стоимость земли; экономический размер определяет то количество земли, которое необ­ходимо для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в этом месте.

В процессе анализа физической осуществимости эффективного варианта использования необходимо рассмотреть состояние зданий и сооружений для определения возможности их дальнейшей эксплуа­тации на новой основе. Если здания для обеспечения оптимального вида использования необходимо перепланировать, то следует рассчитать необходимые для этого затраты и сопоставить с итоговой доходностью. Как правило, затраты на реконструкцию объекта зависят от физичес­кого состояния и местоположения недвижимости.

Информацию о земельном участке можно получить в городских и районных земельных комитетах и комиссиях, а также в БТИ и оце­ночных фирмах. В настоящее время эта информация систематизирует­ся и начато формирование государственного кадастра недвижимости Российской Федерации, рассматривающего земельный участок и его улучшения как единый объект недвижимости.

Финансовая обоснованность

Следующий этап отбора видов использования заключается в ана­лизе финансовой обоснованности. Исследование этого вопроса сводит­ся к выяснению наличия рыночного спроса на объект такого рода – для продажи или сдачи в аренду. Оценщик обращается к основопола­гающим принципам рынка недвижимости – спроса и предложения, за­мещения, соответствия и т.д.

Вариант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатаци­онных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала. Таким образом, все виды использования, которые могут обес­печить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в фи­нансовом отношении.

Проведенный анализ возможностей рынка принять определенный вариант использования земельного участка позволит определить, на­сколько тот или иной вариант его использования «разумно вписывает­ся» в характер спроса и предложения на рынке. Выявленные оценщи­ком на предыдущем этапе негативные моменты затрудняют застройку участка или увеличивают затраты на освоение.

Поскольку все представленные на рынке участки конкурируют друг с другом, то оцениваемый участок может быть непригодным для наи­более эф-фективного использования, если уступает другим участкам, типичным для определенного района.

Если вид использования не предполагает получения регулярного дохода от эксплуатации, то в ходе анализа отбираются те варианты, которые создают недвижимость, по стоимости равную или превыша­ющую издержки на строительство или реконструкцию объекта для этого вида использования. Оценщик должен сравнить прирост капитала или доход от использования недвижимости с понесенными капитальными расходами. Если доход ниже расходов или превышает их лишь незна­чительно, то такой вид использования признается невыполнимым в фи­нансовом отношении.

Для оценки видов использования, приносящих регулярный доход от эксплуатации, по каждому из них оценщик рассчитывает общий чистый операционный доход, индивидуальную ставку дохода на инве­стированный капитал, сумму дохода, относимую к земле. Если чистый доход соответствует необходимой доходности инвестиций и обеспечи­вает требуемую доходность земельного участка, то этот вид использо­вания является выполнимым в финансовом отношении.

Все юридически правомочные и физически возможные варианты использования, при которых отдача больше затрат, считаются эконо­мически допустимыми. Однако в связи с тем, что рыночные условия меняются, экономи­чески оправданное использование может стать неоправданным в буду­щем, и наоборот.

Максимальная продуктивность

Максимальная продуктивность – это наибольшая стоимость земельного участка независимо от того, является ли он свободным (фактически или условно) или застроенным. Реализация этого кри­терия предполагает из всех юридически разрешенных, физически ре­ализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода ва­риантов выбор того вида использования, который обеспечивает в первую очередь максимальную стоимость основы не-движимости – земельного участка.

Потенциальный вариант наиболее эффективного использования земли отражает долгосрочную, тщательно разработанную и достаточ­но конкретную программу землепользования, связанную с нормальным сроком эксплуатации зданий и сооружений. Срок эксплуатации зави­сит от типа здания, качества строительных работ и других факторов.

Максимальная продуктивность земельного участка определяется путем соотнесения суммы его дохода со ставкой капитализации, тре­буемой рынком для этого вида использования. Однако в зависимости от выбранного варианта использования недвижимости метод опреде­ления стоимости зем-ли может быть различным. Выбор метода зависит от степени переориентации фактического назначения оцениваемой не­движимости, уровня риска рассматриваемого варианта, требуемой став­ки доходности и периода возмещения капитала, сроков реализации предполагаемого варианта использования недвижимости.

Из юриди­чески правомочных, физически возможных и экономически оправдан­ных вариантов анализ НЭИ требует выбрать тот, который при про­чих равных способен принести оцениваемому участку наибольший чис-тый доход или наибольшую остаточную стоимость земли.

Хотя оцениваемый объект может больше всего подходить для какого-то определенного варианта использования, оценщик должен тщатель­но проанализировать рыночные тенденции конкурирующих объектов – как действующих, так и перспективных. И здесь важно правильно рас­считать отдачу на вложенный капитал с определением рисковых коэф­фициентов, используемых при капитализации финансовых потоков.

Принятый вариант должен быть детализирован. Не просто жилой дом или офисное здание, а если офисное здание, то сколько этажей? Сколько офисных помещений, какой площади? Какая внутренняя от­делка, какое оборудование? Какими должны быть арендные платежи, операционные расходы? Какова стоимость строительства? То есть дол­жна быть определена четкая адресность конкретному сегменту рынка.

Если НЭИ рассчитывается, например, для 30-летнего здания, используемого как гостиница, то для выявления использования, приносящего максимальный доход, нужно проработать различные варианты и решить вопросы о возможном сносе здания или его дальнейшем использовании по назначению, перестройке, надстройке, возведении пристройки, частич­ном сносе, перепрофилировании, изменении характера или интенсивно­сти использования. Сократить ли убыточный ресторан до размеров кафетерия-бара? Продать (или купить) прилежащий паркинг?

На практике исследование НЭИ земельного участка состоит из сопоставления различных вариантов его освоения и выбора оптималь­ного из них, т.е. представляет собой сравнительный анализ эффектив­ности нескольких гипотетических инвестиционных проектов менеджмента, что является весьма трудоемким и ответственным этапом процесса оценки рыночной стоимости недвижимости.

3.4. Варианты анализа НЭИ земельного участка

Вариант наиболее эффективного использования улучшенной недвижи-мости может достигаться либо на основе уже существующих стро­ений, либо предполагать сооружение принципиально новых улучше­ний, что требует рассмотрения земельного участка как условно свободного. Теория оценки недвижимости предполагает проведение анализа участка земли исходя из допущения, что на нем нет строений, даже если площадка застроена. Прием определения наиболее эффек­тивного использования оцениваемой застроенной недвижимости как незастроенного земельного участка базируется на допущении, что участок не имеет строений либо может быть освобожден от строений в результате их сноса. В итоге определяется стоимость земли на основе выбора возможных вариантов использования, обеспечивающих доход­ность недвижимости, и подбора параметров объектов недвижимости в соответствии с конкретным назначением. Исходя из этого, оценщики исследуют при анализе наиболее эф­фективного использования недвижимости две ситуации:

1) участок рассматривается как незастроенный, свободный от улуч­шений;

2) участок рассматривается как застроенный.

Для исчисления стоимости участка как незастроенного и годного к ос­воению по схеме наиболее эффективного использования оценщик должен не принимать в расчет любые существующие постройки и определить иде­альный тип сооружений, которые могут быть построены. Затем наиболее подходящим способом оценивается земля как незастроенная. Существуют три основные причины для определения наиболее эффективного вида использования земли как незастроенной:

– выделение в стоимости недвижимости отдельно стоимости земельного участка (например, при применении затратного подхода);

– для установления аналогов при оценке незастроенных участков мето-дом сопоставимых продаж (МСП);

– расчет потери в стоимости из-за внешнего устаревания.

Для уже застроенного участка суждение о наиболее эффективном использовании может свестись к одному из следующих выводов:

а) участок должен быть освобожден от имеющейся застройки с вычетом затрат на снос из расчетных доходов от его более выгодного использования;

б) объект должен быть реконструирован (отремонтирован) с целью получения больших доходов;

в) здания (сооружения) должны использоваться по другому назначению;

г) объект должен использоваться по своему нынешнему назначе­нию без какой-либо переделки.

Так как снос построек – это все же крайняя мера, к которой может быть вынужден прибегнуть инвестор, ибо путь этот предполагает, как правило, большие расходы и больший риск (обычно не сносят объек­ты, приносящие доход), оценщику необходимо рассчитать оптималь­ное использование участка с сохранением имеющихся построек. При этом, изучив рыночные тенденции, оценщик может рекомендовать перепланировать, перепрофилировать, надстроить здание или продолжить использовать в прежнем виде.

Оценщик, сравнивая существующий вариант использования расположенных на земельном участке построек с оптимальным вариан­том здания, должен получить ответ на следующие вопросы:

1. Целесообразно ли продолжать эксплуатировать здание в его нынеш-нем состоянии?

2. Какой вариант постройки здания выбрать: реконструкцию, расшире-ние, частичный снос?

3. Каким образом и в какие сроки окупятся расходы?

Анализ наиболее эффективного использования застроенного участ­ка проводят по двум причинам:

– установление вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший общий доход на вложенный капитал;

– выявление на рынке объектов недвижимости одинакового на­значения с сопоставимым уровнем эффективности использования, в том числе установление аналогов для проведения оценки застроен­ных объектов недвижимости методом сопоставимых продаж (МСП).

Наиболее оптимальный вариант использования строений обеспе­чит максимальную стоимость инвестиционно привлекательной недви­жимости с учетом ставки доходности, определяемой в соответствии с риском выбранного варианта. Совершенно очевидно, что риски со­хранения существующего способа использования недвижимости и раз­личных вариантов перестройки будут неодинаковы.

В отчете об оценке необходимо разграничить выводы о наиболее эффективном использовании участка как незастроенного от его НЭИ как за-строенного. Отчет должен четко идентифицировать, объяснять и обосновывать цель анализа и заключение по каждому виду выявлен­ного использования.

3.5. Методы проведения анализа НЭИ

Если земельный участок рассматривается как незастроенный, то в зависимости от оценки коэффициента капитализации можно приме­нять три метода. Первый метод предполагает, что коэффициенты капитализации для земли и строений различны. Для получения вывода о НЭИ необходимо:

1) определить стоимость застройки условно свободного земельно­го участка зданиями и сооружениями определенного назначения с уче­том рыночного спроса и предложения;

2) рассчитать потенциальный валовой доход;

3) внести поправки с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей;

4) определить возможность получения и величину прочих доходов;

5) оценить действительный валовой доход;

6) рассчитать эксплуатационные расходы;

7) рассчитать резервы затрат капитального характера;

8) рассчитать чистый операционный доход;

9) вычислить коэффициент капитализации для зданий;

10) оценить доход, приносимый построенными зданиями и сооружениями;

11) определить относимый к земле доход;

12) рассчитать коэффициент капитализации для земельного участка;

13) оценить стоимость земельного участка методом капитализации дохода, приносимого землей.

Второй метод также характеризует земельный участок как незастроенный, но коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы. Для получения вывода о НЭИ необходимо:

1) определить стоимость застройки условно свободного земельно­го участка зданиями и сооружениями определенного назначения с уче­том рыночного спроса и предложения;

2) рассчитать потенциальный валовой доход;

3) внести поправки с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей и величины прочих доходов;

4) оценить действительный валовой доход;

5) рассчитать эксплуатационные расходы и резерв затрат капиталь­ного характера;

6) рассчитать общий чистый операционный доход;

7) вычислить общий коэффициент капитализации для оценивае­мой недвижимости;

8) оценить недвижимость методом капитализации чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью;

9) оценить стоимость земельного участка как разницу между рас­четной стоимостью недвижимости и затратами на улучшение.

Третий метод предполагает, что земельный участок рассматривается как незастроенный и известна рыночная цена продажи недвижи­мости предполагаемого назначения. Для получения вывода о НЭИ необходимо:

1) определить рыночную стоимость готового объекта недвижимо­сти конкретного назначения, которую можно построить на анализиру­емом земельном участке;

2) рассчитать стоимость строительства и прибавить прибыль девелопера; 3) оценить стоимость земельного участка как разницу между це­ной продажи объекта недвижимости и совокупными затратами.

Если земельный участок рассматривается как застроенный, то используют два метода. Первый метод – земельный участок рассматривается как застро­енный, строения требуют проведения некоторых улучшений. При этом необходимо выполнить следующие расчеты:

1) рассчитать чистый операционный доход, приносимый недвижимостью; 2) определить общий коэффициент капитализации;

3) оценить стоимость недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода;

4) рассчитать затраты на усовершенствование объекта;

5) вычислить прирост стоимости недвижимости с учетом произведенных улучшений.

Второй метод – земельный участок рассматривается как застроен-ный, но не требующий перестройки. Для получения вывода о НЭИ необходимо:

1) рассчитать чистый операционный доход, приносимый недвижимос-тью;

2) определить общий коэффициент капитализации;

3) оценить стоимость недвижимости методом капитализации чис­того операционного дохода.

Реализация названных методов анализа НЭИ недвижимости со­пряжено с большим объемом вычислений, поэтому в российской оце­ночной практике применяется метод качественного анализа возмож­ных вариантов использования оцениваемой недвижимости. Этот метод базируется на качественной оценке, выраженной в баллах, параметров оцениваемой недвижимости с точки зрения их соответствия возмож­ным вариантам использования объекта. Метод качественного анализа вариантов использования включает:

1) анализ территориального рынка недвижимости для выявления конкурентных вариантов использования;

2) оценку параметров объекта с точки зрения их пригодности для каждого рассматриваемого варианта;

3) подготовку мотивированного заключения о наиболее эффектив­ном варианте использования оцениваемой недвижимости.

Вариант использования, набравший максимальный суммарный балл, признается наиболее эффективным.

Рассмотренные выше стандартные положения анализа наиболее эффек-тивного использования применимы ко всем типам объектов недвижимости. Однако в процессе рассмотрения и выявления наиболее эффективного вида использования необходимо учитывать специфику конкретного объекта недвижимости. В этом слу­чае рассмотренные методы проведения анализа НЭИ. Возможно, при­дется подкорректировать.

ГЛАВА 4. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

4.1. Общая характеристика затратного подхода

Так сложилось исторически, что в период плановой экономики в на­шей стране именно затратный подход был основным способом оценки объектов капиталовложений. Прежде всего, следует ознакомиться с понятием затратного подхо­да, его местом в оценочной деятельности, с областью его применения и ограничениями в использовании.

Затратный подход (The Cost Approach) (ЗП) является одним из трех основных подходов в оценке недвижимости. При применении затрат­ного подхода стоимость объекта недвижимости определяется сумми­рованием рыночной стоимости (свободного) земельного участка и пол­ных затрат застройщика (девелопера) на его благоустройство и строительство на нем улучшений объекта недвижимости на дату оцен­ки. При этом учитывается (добавляется) предпринимательская при­быль инвестора (застройщика) и вычитается накопленный за время эксплуатации совокупный износ улучшений.

В основу затратного подхода положен принцип замещения, соглас­но которому стоимость объекта недвижимости не должна превышать наимень-шей цены, по которой может быть приобретен другой объект недвижимости эквивалентной полезности. Кроме того, в ЗП используются принципы спроса и предложения, ожидания, зависимости от внешней среды, а также принцип изменения (учитывающий, и частности, воздействие инфляции, зонирования, демографических изменений и другие факторы).

В условиях рыночных отношений недвижимость часто приобре­тается для того, чтобы получить доход или какие-либо удобства от владения ею. Поэтому, казалось бы, для целей оценки недвижимости луч­ше подходит доходный подход. Однако даже в странах с развитой рыночной экономикой оценщики часто применяют затратный подход.

В Российской Федерации затратный подход использовался при переоценке основных фондов по состоянию на 1 января 1992–2000 гг. (пря­мой пересчет), но без оценки реального совокупного износа средствами оценки. В современных условиях применение затратного подхода явля­ется по-прежнему определяющим, т.к. часто для применения других подходов требуется обширная рыночная информация. Из-за неразвитос­ти ряда сегментов рынка недвижимости отсутствует или недоступны (вви­ду непрозрачности информационного поля) необходимые сведения. Применение затратного подхода необходимо в следующих случаях:

– для определения стоимости нового строительства;

– для оценки объектов, не завершенных строительством;

– в инвестиционных проектах – для проведения технико-экономического анализа затрат на реконструкцию существующего объекта или строительство нового;

– для определения варианта НЭИ свободного участка земли (в ана­лизе наиболее эффективного использования земельного участка как свободного);

– при оценке земельного участка методами соотнесения, извлече­ния и физического остатка;

– для оценки недвижимости в условиях пассивного рынка (когда нет аналогичных продаж и другие подходы неприменимы);

– для оценки объектов недвижимости уникального назначении, по которым нет аналогичных продаж;

– в оценке объектов специального назначения (интернаты, боль­ницы, поликлиники, здания государственных учреждений и др.);

– при оценке объекта доходным подходом, если требуется опреде­ление стоимости реконструкции или различных видов ремонта здания;

– в оценке капитала при создании новых фирм (при формирова­нии уставного капитала);

– для получения «стартовой» цены на аукционах (рыночная или ликвидационная стоимость недвижимости);

– в оценке для целей налогообложения (по правилам, установлен­ным государственными органами);

– в оценке для целей страхования (единственный подход, в кото­ром стоимость земли рассчитывается отдельно от улучшений);

– в целях получения кредита в банке (залоговая стоимость);

– в оценке последствий стихийных бедствий и иного вида ущербов;

– для проведения согласования результатов оценки, полученных применением наряду с затратным подходом и других подходов, для выведения итогового значения стоимости.

Затратный подход целесообразно применять в совокупности с дру­гими подходами при оценке объектов недвижимости, принадлежащих развивающимся, формирующимся сегментам рынка недвижимости. Од­нако он выручает оценщика в условиях неприменимости сравнительно­го подхода (определение рыночной стоимости объектов, с которыми ред­ко заключаются рыночные сделки, пассивный рынок) и для определения стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода (некоммерческие объекты спецназначения).

Данный подход не рекомендуется применять в случаях, когда нельзя сделать самостоятельную оценку земельного участка или дос­товерно определить все виды износов и устареваний (когда отсутству­ет надежная информация для расчета износа). Он ограничен в исполь­зовании при оценке объектов недвижимости: приносящих доход (не учитывает доходный потенциал); с чрезмерным износом (дает значительную погрешность); имеющих историческую ценность (здания-памятники); при отсутствии в составе объекта недвижимости земельного участка (квартиры, помещения и пр.).

Затратный подход сложно использовать, если для оценки предпринимательской прибыли полностью отсутствуют данные или они нео­днородны. Если оценка объектов недвижимости проводится в целях инвес­тирования, то применимость затратного подхода осложняется тем, что он не учитывает временной лаг (разрыв) в получении законченного перестроенного здания, поскольку в отличие от строительного проек­тирования срок строительства считается пренебрежительно малым. Чтобы его учесть, привлекается также и доходный подход.

Рассматриваемый подход не обеспечит необходимой надежности резуль­тата оценки рыночной стоимости, если промежуточные расчеты не подкрепляются рыночными данными, однако при оценке новых объек­тов затратный подход является весьма надежным.

Затратный подход дает результат стоимости объекта недвижимости с безусловным правом собственности. Поэтому, чтобы оценить недвижимость, сданную в аренду или на которую распространяются другие частичные имущественные права, необходимо сделать соответствующие корректировки. Оценщик вносит корректировки на конкретные имуще­ственные права, подлежащие оценке, ограничения прав, а также на до­полнительные расходы, возникающие при простое помещений.

Этаны оценки недвижимости затратным подходом. После обследования района, участков и строений, а также сбора необходимой информации и анализа представленной заказчиком документации оцен­щик выполняет последовательность следующих процедур (алгоритм) оценки рыночной стоимости затратным подходом:

1. Оценку рыночной стоимости земельного участка как незастроен­ного с учетом варианта его наиболее эффективного использования (НЭИ).

2. Оценку прямых и косвенных затрат на строительство здания (в общем виде – улучшений) на дату оценки.

3. Оценку величины предпринимательской прибыли, соответству­ющей требованиям рынка.

4. Расчет восстановительной стоимости (стоимости замещения) улучшений как суммы прямых и косвенных затрат и предприниматель­ской прибыли.

5. Оценку общего накопленного из