Оценка износа в затратном подходе

С течением времени происходит снижение относительной стоимо­сти зданий и сооружений по ряду причин:

— износ сооружений в процессе эксплуатации;

— неблагоприятное воздействие окружающей среды;

— изменения в технологии;

— воздействие различных внешних факторов.

Прежде чем рассмотреть методы начисления различного вида износов и устареваний, свойственных недвижимости, следует подробнее ознакомиться с основными понятиями и их свойствами.

Понятие обесценения. Виды износов и устареваний

Понятие «износ» имеет разное содержание в различных отраслях зна­ний и видах деятельности. Имеются существенные отличия в смысле, вкла­дываемом в значение термина «износ» профессиональными оценщиками и специалистами по бухгалтерскому учету. В контексте бухгалтерского учета износ (как и амортизация) является средством возмещения себе­стоимости в течение срока службы объекта собственности. Очевидно, что расчет амортизации не является оценочной процедурой. Оценщика-практика не интересует бухгалтерский учет активов (в том ключе, как он инте­ресует бухгалтера), он пытается обосновать заключение о той или иной стоимости объекта оценки. Целью оценщика, если речь идет об износе в оценке, является определение стоимости конкретного имущества на кон­кретную дату в рамках затратного подхода с рассмотрением износа (оце­ночного) в качестве разницы между значениями стоимости восстановле­ния (замещения) и рыночной стоимости улучшений.

С другой стороны, в методической литературе по оценке встреча­ются определения износа из технико-эксплуатационной сферы объек­тов недвижимости или используемые в технологии машиностроения, то есть не оценочные. Никто не спорит, специальные знания полезны, но они являются дополнительными, а не определяющими, и не могут служить определениями данного понятия в рамках конкретной дисцип­лины — теории оценки и оценочной профессии, связанной с экономи­ческими измерениями,

Так как стоимость создается полезностью, то уменьшение стоимо­сти улучшений объекта оценки в процессе эксплуатации и под действи­ем различных иных факторов устаревания является следствием обес­ценения (depreciation), т.е. потерей его ценности (полезности).

Износ (оценочный), или обесценение, — это действительная по­теря в стоимости улучшений объекта недвижимости в результате воз­действия ряда факторов (увеличение возраста, степень интенсивности эксплуатации, появление новых строительных материалов и новых раз­работок в проектировании зданий (сооружений), законодательные ог­раничения и др.), имеющих различные источники происхождения.

Накопленный износ характеризуется потерей стоимости улучше­ний по всем возможным причинам.

Классическая теория оценки выделяет три вида обесценения:

— физический износ;

— функциональное устаревание:

— внешнее (экономическое) устаревание

Физический износ (deterioration) — потеря стоимости улучшений, связанная с частичной или полной потерей строительными элемента­ми первоначальных свойств эксплуатационной пригодности в резуль­тате естественного старения в результате их эксплуатации и под воз­действием природных сил. а также ошибок при проектировании или нарушений правил строительства рисунке 4.1.

Этот вид обесценения происходит вследствие ухудшения физичес­кого и технического состояния (прочности, жесткости, привлекатель­ности и т.д.) отдельных конструктивных элементов или всего здания в целом.

%

t

Рисунок 4.1. Кривая, отражающая процесс накопления физического износа

1. период интенсивного накопления износа, связанный с началом эксплуатации объекта, период приработки;

2. период стабилизации, период нормальной эксплуатации и медленного износа, во время которого накапливаются необратимыедеформации;

3. период интенсивного накопления усталостных (технически неустранимых) деформаций, и когда величина износа достигает критического значения (80%), возникает вопрос необходимости разборки здания.

Снижение стоимости здания может быть связано также с ка­чеством строительства, используемыми строительными материалами, условиями эксплуатации объекта, климатическими условиями, регу­лярностью проведения текущих ремонтов и т.д. Обычно рынок счита­ет, что новое здание лучше старого.

Функциональное устаревание (functional obsolescence) — потеря стоимости улучшений из-за несоответствия их функциональных харак­теристик требованиям рынка на дату оценки.

Это может быть устаревание конструктивного или объемно-пла- нировочного решения, строительных материалов и инженерного обо­рудования здания (сооружения), несовременность инфраструктуры и интерьера, несоответствие качества произведенных строительных работ современным рыночным стандартам, предъявляемым к данному типу зданий (сооружений), наличие излишеств и пр. Функциональное устаревание может относиться как к долгоживущим конструктивным элементам, так и к короткоживущим.

Величина функционального устаревания характеризует степень функционального несоответствия отдельных его элементов или всего здания в целом и основных параметров его эксплуатационных качеств, определяющих условия жизнедеятельности людей, объем и качество предоставляемых услуг, современным требованиям рынка.

Внешнее (экономическое) устаревание (external obsolescence) — потеря стоимости, обусловленная отрицательным воздействием вне­шних по отношению к оцениваемому объекту факторов.

Эти факторы могут быть различного характера:

— физического (рядом с жилым кварталом находится аэропорт, скоростная магистраль, завод и т.д.);

— экономического (может иметь место изменение соотношения спроса и предложения, цен на сырье и (или) энергоносители, уровня конкуренции, внешней экономической ситуации, воздействие макро­экономических, отраслевых, региональных экономических факторов, оказывающих негативное влияние);

— политического (законодательные ограничения и изменения по­литических, финансовых и иных условий на рынке недвижимости).

Этот вид устаревания присущ улучшениям в силу их фиксирован­ного положения и в отличие от физического износа и функционального устаревания в самом объекте не проявляется. Он связан с неблаго­приятным изменением внешнего экономического окружения объекта (старением окружения). Поэтому внешнее устаревание рассматрива­ется по отношению к объекту в целом и относится как к земельному участку, так и к улучшениям в определенных пропорциях. При этом внешний износ часто измеряется капитализированной величиной по­терь арендной платы, оцениваемых при помощи валового рентного чультипликатора.

То. что источники разделены (не пересекаются) и охватывают полный спектр значений возможных причин, позволяет угверждать, что в тео­рии оценки введена система износов и устареваний, не допускающая двойного счета в отличие от ущербной в этом смысле некоей «совокуп­ности» видов износов (устареваний), введенной в ECO (Единые стандарты оценки). Так, например, физический износ определяется как потеря в стоимости в результате потребления активов путем их использования. Здесь источники рассматриваются в ближайшем окружении, определяющем качество эксплуатации объекта оценки. Функциональное устаревание связано с изменениями в отрасли, производящей объект оценки, а внеш­нее устаревание, как это следует из названия, определяется изменения­ми макроэкономических условий функционирования объекта

Практически все виды износа можно наблюдать и на только что построенных зданиях, даже тех, которые отвечают наиболее эффектив­ному использованию земельного участка. Это связано с тем, что в ходе проведения строительных работ могут быть допущены определенные просчеты и отступления от первоначального проекта. Кроме того, в силу длительности периода проектирования и больших сроков строитель­ства даже самые современные проекты к моменту ввода объекта в экс­плуатацию могут иметь функциональное несоответствие.

Совокупное обесценение (accrued depreciation) — потеря стоимо­сти под действием всех факторов обесценения рисунок 4.2.

Рисунок 4.2. Система обесценений в оценке недвижимости

Обесценение может быть устранимым или неустранимым.

Устранимое обесценение — износ или устаревание, устранение причин которого технически осуществимо и является экономически оправданным (целесообразным).

Экономически оправданным считается действие, в результате кото­рого увеличение стоимости объекта оценки после ликвидации причи­ны не меньше затрат на его выполнение.

Неустранимое обесценение — износ, или устаревание, для кото­рого устранение причин, его вызывающих, не может быть физически или технически реализовано или устранение которого не является эко­номически оправданным.

Физический износ и функциональное устаревание могут быть на дату оценки устранимыми или неустранимыми.

Внешний (экономический) износ в оценке недвижимости всегда считается неустранимым. Он непосредственно связан с местоположе­нием оцениваемого объекта. Причины, вызывающие его, являются внешними относительно объекта недвижимости и не могут быть лик­видированы собственником оцениваемого объекта.

Обесценение строений непосредственно связано с их возрастом и сроком эксплуатации как всего здания, так и его отдельных конст­руктивных элементов. Теоретически в течение срока эксплуатации зда­ние или его компонент должны потерять всю свою стоимость, поэтому при расчете обесценения достигнутый на дату оценки возраст и срок эксплуатации используются для расчета общего износа строений или составляющих его компонентов. При этом оценщик должен иметь пред­ставление о жизненном цикле объекта недвижимости.

Поскольку объекты недвижимости в течение всего периода своего существования подвергаются физическим, экономическим и правовым изменениям, каждая недвижимая вещь (кроме земли) проходит следу­ющие укрупненные стадии жизненного цикла:

— формирование — строительство, создание нового предприятия, приобретение (покупка, выделение и др.) земельного участка;

— эксплуатация — функционирование и развитие (расширение, реконструкция, реорганизация и др.);

— прекращение существования — снос, ликвидация, естественное разрушение.

При этом на протяжении жизненного цикла недвижимости как физического объекта происходит смена, возможно, неоднократная, соб­ственника, владельца или пользователя данного объекта недвижимос­ти как объекта права.

Жизненный цикл объекта недвижимости подчиняется опреде­ленным закономерностям и включает такие понятия, как срок физической жизни, срок экономичес­кой жизни, срок оставшейся экономической жизни, а также хроно­логический и эффективный возраст.

При расчете накопленного износа (совокупного обесценения) оценщики используют следующие понятия.

Нормативный срок службы (Tнорм) — определенный нормативны­ми актами срок службы зданий и сооружений при соблюдении правил и сроков технического обслуживания и ремонта.

Нормативный срок службы зданий и сооружений (их конструк­тивных элементов) устанавливают (рассчитывают) с учетом выполне­ния мероприятий но их технической эксплуатации (с учетом проведе­ния ремонтно-строительных мероприятий). Это расчетный период времени, в течение которого объект и его конструктивные элементы, в зависимости от вида материала основных конструкций (фундамен­тов. стен и перекрытий), можно использовать по назначению с учетом периодически проводимых в нем текущих и капитальных ремонтов. В зависимости от долговечности, определяющей группу капитальнос­ти зданий (сооружений) и их основных конструктивных элементов, нор­мативный срок службы может составлять от 10 до 175 лет.

Срок физической жизни улучшений (Тф) (actual life) — период от завершения строительства улучшений до их сноса. Эго период времени, в течение которого здание существует. Не учитывается экономическая целесообразность или нецелесообразность использования. Срок физичес­кий жизни может быть нормативным, фактическим, расчетным (прогно­зируемым) и увеличиваться за счет модернизации и улучшения условий.

Срок экономической жизни объекта (Тэк) (effective life) — период времени, в течение которого улучшения земельного участка вносят вклад в стоимость объекта недвижимости; время, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль.

В зависимости от долговечности (группы капитальности) зданий (сооружений) и их конструктивных элементов срок экономической жиз­ни может составлять от 5 до 50 лег до момента, связанного с появлением насущной необходимости произведения капитального ремонта.

Сроки физической и экономической жизни могут сильно отличать­ся — обычно ожидаемая физическая жизнь превосходит экономичес­кую. Текущий и капитальный ремонты, а также реконструкция удли­няют как физическую, так и экономическую жизнь.

Хронологический возраст улучшений (Тхр) (chronological or actual age) — период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки. Это фактический (по техническому паспорту) возраст объекта.

Эффективный возраст улучшений (Тэф) (effective age) — возраст, экспертно определяемый на дату оценки по физическому состоянию и степени полезности объекта (по экономическим факторам, влияющим на стоимость оцениваемого объекта).

Эффективный возраст может быть меньше хронологического, если эксплуатация здания проводилась на высоком уровне или была проведена его реконструкция. И наоборот, если здание эксплуатиро­валось плохо, его эффективный возраст может оказаться больше хро­нологического.

Эффективный возраст устанавливается на основе визуального ос­мотра и базируется на опыте и суждениях эксперта или оценщика. Он определяется по оценке внешнего вида, технического состояния, эко­номических факторов эксплуатации и прочих причин, влияющих на стоимость объекта, учитывает потребительские характеристики (товар­ные свойства) объекта на дату оценки для его возможной продажи. Это реальный возраст, для определения которого состояние оцениваемого объекта должно быть соотнесено с соответствующим объекту средним фактическим возрастом, как если бы он эксплуатировался при типич­ных условиях и нормальной интенсивности эксплуатации.

Эффективный возраст может определяться на основе хронологи­ческого возраста с учетом накопленного износа и перечисленных эко­номических факторов. Может определяться так же, как разность меж­ду сроками экономической жизни и оставшейся экономической жизни объекта. В зависимости от того, каков был уход за зданием, проводи­лись ли работы по ремонту, модернизации или переоборудованию или нет, эффективный возраст здания может быть больше или меньше его хронологического возраста.

Срок оставшейся экономической жизни объекта (Тост ) (the rest of effective life or remaining economic life) — это оцениваемый период вре­мени, в течение которого здание будет продолжать приносить прибыль его владельцу, определяемый разностью (Тэк - Тэф). Этот период обычно используется оценщиком для оценки будущих доходов. Ремонт и мо­дернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни.

Жизненный цикл конкретного объекта коммерческой недвижимос­ти как собственности, с точки зрения одного текущего ее владельца, совершающего с объектом недвижимости свой собственный субъективный путь от покупки до продажи или мены, может многократно повторяться, всякий раз с новым обладателем, вплоть до окончания срока экономи­ческой или физической жизни объекта. Для объектов — исторических памятников — большее значение имеет показатель физического срока жизни, а не факт смены собственника, владельца и пользователя. Все стадии жизненного цикла объекта недвижимости и показате­ли его возраста взаимосвязаны между собой, и при изменении одного из них соответственно изменяются и другие. Нахождение недвижимо­сти на той или иной стадии жизненного цикла должно учитываться собственником для реализации адекватных мер, обеспечивающих со­хранение и повышение доходности имущества. Процесс срока жизни объекта приведены на схеме 4.2.