Схема 2.1. Принципы оценки недвижимости

Как уже отмечено, выделяются четыре критерия, которые последовательно применяются в отношении каждого анализируемого варианта исполь­зования:

1) физическая осуществимость – возможность застройки свобод­ного земельного участка или реконструкция существующих улучше­ний участка с использованием современных технологий строительства в приемлемые сроки и с приемлемым качеством;

2) юридическая правомочность (разрешенность) – соответствие юридическим нормам, включая градостроительные ограничения, суще­ствующие нормы зонирования (разрешенные виды использования), требования по охране окружающей среды, памятников истории, архи­тектуры, благоустройству прилегающей территории и т.д.;

3) экономическая оправданность, обеспечивающая положительную конечную отдачу от проекта, соизмеримую с отдачами по альтернатив­ным инвестициям;

4) стоимостная оптимальность результата, ведущая к наивысшей стоимости участка земли или всего объекта недвижимости в целом.

Стоимость земли как условно свободной может равняться или даже быть выше стоимости всего объекта недвижимости, в составе которого она находится. Наиболее эффективное использование земельного участка позволяет оценить, насколько велик вклад улучшений в общую стоимость объекта недвижимости. Вклад улучшений оценивается вы­читанием стоимости земли из общей стоимости объекта недвижимо­сти. Другими словами, улучшения составляют разницу между стоимо­стью земли и общей рыночной стоимостью объекта недвижимости с учетом всех улучшений.

Факторы, определяющие НЭИ участка земли, следующие:

– местоположение и его потенциал (особенно доминирующее в ок­руге землепользование и доступность участка);

– рыночный спрос с анализом существующих и потенциальных конку-рентов, емкость рынка;

– юридические права по обустройству участка;

– ресурсное качество участка (прежде всего состояние почв, фи­зические ограничения на освоение);

– технологическая и финансовая осуществимость проекта.

В выработке стратегии НЭИ участка применяется метод рыночной цели, т.е. вычисления наиболее вероятных клиентов (статусная, профессиональная, демографическая группа). Затем выделяется и просчи­тывается окупаемость ряда дополнительных удобств, повышающих конкурентоспособность объекта в сравнении с уже имеющимися, его конкурентный дифференциал.

Предполагается, что в соответствии с принципом НЭИ как исполь­зуемые, так и неиспользуемые земельные участки должны были бы эксплуатироваться наиболее эффективным образом. Стоимость земель­ного участка всегда должна рассматриваться с позиций наиболее эффективного его использования вне зависимости от того, застроен он или свободен от каких-либо построек.

Этот принцип обязательно должен использоваться при определении рыночной стоимости объекта недвижимости. Использование принципа НЭИ позволяет оценить максимально воз­можную величину земельной ренты определенного земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какое здание или соору­жение на нем находится в момент оценки. Расчетная максимальная вели­чина земельной ренты, определенная на основе принципа НЭИ, должна использоваться и при определении земельных платежей, прежде всего арендной платы и стоимости права аренды земельных участков. Такой подход призван стимулировать землепользователя к рацио­нальному и наиболее эффективному использованию земли.

Итак, рассмотрен набор принципов, необходимый для оценки недвижимости. Однако ясно, что они должны использоваться при оцен­ке любых объектов оценки, не только недвижимости, но их состав при этом может несколько изменяться, что связано с наличием особенно­стей, характерных для различных типов имущества.

Свой отпечаток на характер воздействия принципов и их состав, который максимален при оценке рыночной стоимости, накладывают и специфика объекта оценки, и использование различных видов оце­ночных стоимостей. Так, при оценке движимого имущества (в частно­сти, машин и оборудования), не связанного непосредственно с землей, может не быть востребованной та часть принципов второй группы, от­носящаяся к земельному участку, например принцип остаточной про­дуктивности земли, тогда как принципы третьей группы, связанные с анализом воздействия внешней рыночной среды, могут не привлекаться к рассмотрению при оценке нематериальных активов (НМА), неотчуждаемых от предприятия.

Использование всех групп принципов позволяет всесторонне исследовать свойства объекта оценки. Он изучается оценщиком и как фактор производства и актив (в рамках затратной концепции с привлечением группы принципов, связанных с эксплуатацией объекта оценки), и как товар (в рамках концепции рынка и с использованием рыночной группы принципов). Оценщик анализирует его возможнос­ти и как объекта инвестирования (при изучении потенциала его доход­ности в рамках концепции дохода). Это взвешенная, идеальная (уни­версальная) позиция в работе оценщика.

2.3. Основные виды стоимости, используемые в оценке недвижимости

Точность и корректность оценки недвижимости существенно за­висит от установленных цели и функции оценки, поэтому в начале про­цесса оценки перед оценщиком стоит проблема выбора для расчетов того вида стоимости, который адекватен (соответствует) назначению (функ­ции) оценки. Вид стоимости в свою очередь обусловливает выбор ме­тодов оценки объекта недвижимости.

Таким образом, цель и функция оценки неразрывно связаны. Ког­да оценщиком определен интерес заказчика, его цель (функция оцен­ки), он уже может и должен определить вид стоимости, который по­служит базой оценки, а значит, он может затем сформулировать цель оценки и для себя, что поможет ему решить поставленную заказчиком задачу при проведении оценочного исследования. Так осуществляется воздействие функции оценки на ее цель.

Следует напомнить, что любой вид стоимости, рассчитываемый оценщиком, является не историческим фактом (который всегда отно­сится к определенному моменту времени и месту), а стоимостью конк­ретного объекта собственности на конкретный момент в соответствии с выбранной целью.

В ФСО-2 «Цель оценки и виды стоимости» представлены только четыре вида оценочных стоимостей к обязательному использованию: рыночная, ликвидационная, инвестиционная и кадастровая. Однако как это видно из табл. 2.1, решение большинства проблем в оценке недвижимос­ти достигается использованием именно этих видов стоимости, чего, конечно, не скажешь об оценке других типов имущества.

Можно выделить два типа оценочных стоимостей, что соответ­ствует общепринятым представлениям: 1) стоимости в обмене как выражение меновой стоимости; 2) стоимости в использовании как выражение разных вариантов стоимостей в потреблении.

Стоимости в обмене (Value in exchange) основываются на поддающихся рассмотрению экономических факторах и преобладают на сво­бодном, открытом и конкурентном рынке при уравновешивании спро­са и предложения. Характеризуют способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары, носят объективный ха­рактер и лежат в основе проведения операций с недвижимостью на рынке: купли-продажи, передачи в залог и т.д. К этому типу относятся следующие виды стоимостей: рыночная, ликвидационная, утилизационная и рассчитываемые на основе рыноч­ной стоимости – залоговая, страховая, а также стоимость аренды.

Таблица 2.1

Взаимосвязь между функцией оценки и видами стоимости,

используемыми в оценке недвижимости

Стоимости в пользовании (Value in use) обусловлены полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования для особого пользователя или группы пользователей и носят субъективный характер, отражая сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и другими рыночными операциями.

Оценка стоимости в пользовании объекта недвижимости произ­водится исходя из существующего профиля его использования, свойств и возможностей пользователя и тех финансово-экономических пара­метров, которые наблюдались в начальный период функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Видами стоимостей в пользовании являются: инвестиционная, балансо-вая, до недавнего времени стоимость для целей налогообложения (в РФ), по-требительная (при оценке активов предприятия как действующего) и др.

Рыночная стоимость как важнейший представитель

стоимостей в обмене

Понятие рыночной стоимости является базой для оценки большин­ства ресурсов экономики рыночного типа и лежит в основе практичес­ки всей оце-ночной деятельности. Оно одновременно отражает коллек­тивное восприятие ценности той или иной собственности и воздействие рынка на процесс формирования стоимости. Определение рыночной стоимости (РС), являющейся важнейшим представителем стоимостей рыночного типа, сформулировано в стандарте МСО-1 «Рыночная сто­имость как база оценки». Однако в Законе об оценочной деятельности оценщикам была предложена иная трактовка этого понятия.

Сравнение и анализ этих определений представляет не только исследо-вательский интерес, но и является весьма актуальным ввиду того, что в ФСО-2 представлен третий вариант определения этого понятия. Согласно МСО-1: «Рыночная стоимость – это расчетная денеж­ная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего мар­кетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения».

Из этого определения и комментариев к нему можно сделать сле­дующие выводы:

1. Понятие рыночной стоимости как экономической категории за­дается некоторой идеальной моделью, а именно речь идет о достаточно жестких предположениях относительно рынка (открытый и конку­рентный) и сделки («чистая» и реализуемая на дату оценки). Только в этих условиях рыночная стоимость мо­делируется ценой сделки. Это экономическое понятие, и только оно вы­ражает взгляд рынка на выгоду, которую может получить собственник такого объекта или покупатель на момент оценки и которую должен оценить в денежном выражении оценщик.

Очевидно, что концепции «открытого и конкурентного (совер­шенного) рынка» и «чистой» сделки на практике не могут быть реа­лизованы, а это зна-чит, что понятие рыночной стоимости – умозрительно, абстрактно, идеально и, можно сказать, виртуально. Точность приближения к нему оценщика зависит от точности применяемых ме­тодов расчета, качества используемой информации и профессиона­лизма оценщика.

Рыночная стоимость измеряется как наи­более вероятная цена, которая могла бы быть получена при осуществ­лении «чистой» сделки между типичным покупателем и типичным про­давцом на конкретную дату исходя из ситуации на рынке. Однако при изменении рыночных условий рыночная стоимость будет меняться, поэтому она определяется на конкретную дату оценки и исходя из пред­положения, что период «адекватного маркетинга» предшествовал дате оценки, что также неосуществимо на практике.

2. Оценочное понятие рыночной стоимости – «расчетная денеж­ная сумма» – представляет собой приблизительную оценку (аппрок­симацию), выполняемую оценщиком, того виртуального (недостижи­мого) значения рыночной стоимости.

Однако при этом постулируется, что расчетное значение рыночной стоимости является объективной оценкой установленных прав собствен­ности на конкретное имущество на дату оценки. МСО предполагают, что рассматриваемая собственность оценивается как объект продажи на открытом рынке, а не как действующее предприятие или часть его. Они также указывают, что рыночная стоимость является представлением меновой стоимости (стоимости в обмене) и должна быть выражена од­ним числом. В некоторых исключительных случаях рыночная стоимость может выражаться отрицательной величиной. Например, это может быть в случае оценки специализированной собственности, устаревшей соб­ственности с суммой затрат на снос, превышающей стоимость земельно­го участка, или при оценке экологически неблагополучных объектов.

Чтобы оценить рыночную стоимость, оценщик должен прежде выя­вить наиболее эффективное использование объекта собственности. Следова­тельно, анализ НЭИ является неотъемлемой составной частью процесса оцен­ки рыночной стоимости. Имеется в виду то использование имущества, которое физически возможно, юридически законно, осуществимо с финан­совой точки зрения и в результате реализации которого стоимость оценива­емого имущества будет максимальной. При этом рыночная стоимость из­быточных или инвестиционных активов рассматривается на основе НЭИ, независимо от того, совпадает оно с существующим применением или нет.

Предполагается также, что рыночная стоимость рассчитывается безотносительно торговых издержек и без учета каких-либо сопутству­ющих налогов, например, на продажу.

В некоторых странах в качестве синонима термина «рыночная стои-мость» используется юридический термин «справедливая рыночная стои-мость» (Fair Market Value) который не следует смешивать с бухгалтер­ским термином «справедливая стоимость» (Fair Value), который существенно отличается от рыночной стоимости и подразумевает сделку, возможно срочную, при наличии разногласий сторон, в обстоятельствах, отличающихся от нормального процесса перераспределения собственно­сти в условиях открытого рынка. Этот термин часто использовался в США в юридическом аспекте при определении компромиссного решения, раз­решающего разногласия сторон по оценке миноритарных пакетов акций.

Однако за последние годы трактовка понятия справедливой сто­имости изменилась. Справедливая стоимость определяется теперь в международных стандартах финансовой отчетности (МСФО) и дру­гих аналогичных стандартах как «денежная сумма, за которую можно было бы обменять актив или погасить обязательство в коммерческой сделке между хорошо осведомленными заинтересованными сторона­ми». Считается теперь, что рыночная стоимость и справедливая сто­имость, которая обычно присутствует в финансовой отчетности, в це­лом совместимы. Они могут быть эквивалентными, если справедливая стоимость удовлетворяет всем требованиям определения рыночной стоимости, в том числе критериям определения рыночной стоимости относительно адекватности времени для проведения продажи и отсут­ствия какой-либо формы принуждения. Позиция МКСО состоит в том, что рыночная стоимость никогда не требует дальнейших оговорок и всем странам следует перейти на употребление этого термина для целей фи­нансовой отчетности.

Ликвидационная стоимость как представитель стоимостей рыночного типа

Если клиент просит оценить стоимость собственности при сроч­ной продаже – это запрос не о рыночной стоимости, а о стоимости ликвидации (когда товар не может находиться в открытой продаже должное время).

Ликвидационная стоимость (Liquidation Value) относится к оце­ночным стоимостям рыночного типа, для которых возможно существо­вание отдельного рынка, поскольку ее расчет связан с использованием рыночной информации, отражающей особенности того рынка, к которо­му относится объект оценки. Процедуры расчета стоимостей рыночно­го типа основываются на представлениях рынка о ценности объекта оценки и учитывают типичные мотивации его типичных субъектов.

Это стоимость в обмене – объективная, рассчитываемая (или назначен-ная) под влиянием факторов спроса и предложения, сформиро­вавшихся на соответствующем открытом и конкурентном рынке, в рас­чете на приобретение товара среднестатистическим, абстрактным (типичным) покупателем.

Хотя и ликвидационная стоимость относится к стоимостям рыноч­ного типа, но она представляет собой базу оценки, отличную от рыночной, поскольку при ее определении нарушаются два важных признака, присутствующих в определении рыночной стоимости как вида.

Ликвидационная стоимость определяется в случае, если объект недви-жимости должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов, и представляет собой чистую де­нежную сумму, кото-рую собственник объекта недвижимости может получить при его вынужденной (принудительной) продаже.

Определение ликвидационной стоимости отличается от определе­ния рыночной стоимости нарушением в нем двух условий:

– продажа является вынужденной;

– срок экспозиции на открытом рынке короче типичного для определенного сегмента рынка (объект продается за более короткое вре­мя и, следовательно, несколько дешевле).

К сожалению, во всех известных источниках, включая и ФСО-2, ускользает из рассмотрения случай, когда в определении рыночной стоимости нарушается лишь первое условие из указанных, то есть продажа является вынужденной, но срок экспозиции объекта сопоставим с типичным и не ограничен жестко. При этом могут быть получены значения стоимости, численно близкие к рыночным (как правило, бо­лее высоким значениям), но тем не менее стоимость должна иденти­фицироваться и в этом случае как ликвидационная вследствие вынужденности продажи.

При определении ликвидационной стоимости недвижимости учитыва-ются затраты на ликвидацию (расходы на рекламу, юридические и бухгал-терские услуги, организация распродажи, комиссионные аген­там по распро-даже и др.).

Вырученная от продажи активов денежная сумма, очищенная от сопутствующих затрат, затем дисконтируется на дату оценки по повы­шенной ставке дисконта, отражающей ликвидность активов и учиты­вающей связанный с процедурой ликвидации (как вынужденной про­дажи) риск.

Ликвидационная стоимость объекта недвижимости может быть рассчи-тана на базе уже определенной рыночной стоимости введением эмпирической или определенной иным способом скидки. Размер ее может колебаться от 0 до 100% в зависимости от уровня ликвидности вида имущества (актива) и степени сокращения срока его реализации. Иногда на основе ликвидационной стоимости рассчитывается за­логовая стоимость, которая используется при кредитовании (под залог недвижимости).

Утилизационная стоимость – вид стоимости объекта, определяе­мый по (рыночной) стоимости материалов и элементов конструкций, из которых состоит здание (строение) в объекте недвижимости без учета стоимости дополнительного ремонта и подготовки элементов к прода­же. Эта стоимость бывает необходима при оценке компенсации затрат на снос строения.

Инвестиционная стоимость как представитель стоимостей в использовании

Рассмотрим теперь некоторые виды стоимостей в использовании, которые не относятся к стоимостям рыночного типа. Стандарт МСО-2 описывает базы оценки, отличные от рыночной стоимости, однако к стоимостям нерыночного типа относятся не все они, а лишь те из них, для расчета которых в значительной степени используется внутренняя (нерыночная) информация и представления о ценности объекта оценки того или иного субъекта рынка, а не рынка в целом.

Важнейшим представителем стоимостей в использовании являет­ся инвестиционная стоимость. Инвестиционная стоимость – это стоимость оцениваемого иму­щества для конкретного инвестора или группы инвесторов при задан­ных инвестиционных целях. Инвестиционная стоимость определяется на основе индивидуаль­ных требований к инвестициям. Поэтому расчет инвестиционной сто­имости производится исходя из требуемых данным инвестором дохо­дов и конкретной ставки их капитализации.

В отличие от рыночной стоимости, которая предполагает наличие «типичного» покупателя и «типичного» инвестора, инвестиционная стоимость основывается на потребностях и характеристиках продавца и покупателя, мотивы которых являются нетипичными для рынка. Это субъективное понятие, в расчете которого находит отражение то, что эта стоимость формируется за счет собственных предпочтений, инди­видуальных требований к инвестициям и личных мотиваций инвесто­ра, отличных от мотиваций типичного покупателя или продавца, учитываемых при определении рыночной стоимости, что относит ин­вестиционную стоимость к стоимостям нерыночного типа.

Инвестиционная стоимость связана с определением текущей стоимости будущих потоков доходов, ожидаемых от эксплуатации имущества, характер которого задан инвестиционными планами. Для инвестора важными факторами выступают риск, объем и цена фи­нансирования, будущее удорожание или обесценение имущества и налоговые соображения. Инвестиционная стоимость в оценке недвижимости определяется оценщиком в следующих случаях:

– при обосновании или анализе инвестиционных проектов в недвижи-мость;

– при определении целесообразности инвестиций в финансиро­вание таких инвестиционных проектов;

– если объект оценки предполагается использовать в качестве вкла­да в инвестиционный проект;

– при принятии управленческих решений в отношении дальней­шего использования объекта недвижимости и др.

Инвестиционная стоимость, как и все стоимости в использовании, рас-считывается применением доходного подхода и, ставя во главу угла инди-видуальность параметров оценки, не предполагает использование сравни-тельного (рыночного) подхода.

Существует целый ряд причин, по которым инвестиционная сто­имость может отличаться от рыночной. Основными причинами могут быть различия, получающие свое отражение в рамках применения до­ходного подхода в величине денежного потока и размере ставки дис­конта. Они состоят:

– в оценке будущей прибыльности (требуемая индивидуальная норма отдачи на капитал);

– индивидуальных представлениях о степени риска (не среднеры­ночном);

– наличии нетипичной налоговой ситуации (налоговые льготы, особый налоговый статус);

– наличии льготной системы кредитования, не отчуждаемой от конкретного владельца (которая не переходит к новому владельцу);

– возможности сочетания собственности при ее конкретном использо-вании с другими объектами, которые также принадлежат вла­дельцу или контролируются им (синергический эффект, который может снизить риски).

Инвестиционная стоимость недвижимости для конкретного инве­стора может отличаться от ее рыночной стоимости также в результате разных оценок престижности, перспективности местоположения и т.д.

Эффективное использование ряда индивидуальных инструментов (возможностей) собственника может уменьшить инвестиционные рис­ки и соответственно ставку дисконтирования. Тем самым инвестици­онная стоимость объекта недвижимости может оказаться численно выше рыночной стоимости из-за его более широких возможностей, от­личающихся от возможностей среднерыночного покупателя.

Эта стоимость может быть больше рыночной также из-за наличия специфического интереса инвестора. Но она может быть и меньше ры­ночной стоимости из-за особого интереса продавца (продать подешев­ле, но нужному лицу) или в случае использования объекта, отличного от НЭИ, но жестко определенного инвестиционными планами.

Термин «инвестиционная стоимость» не следует путать с рыноч­ной стоимостью инвестиционной собственности, т.е. собственности, в которую сделаны инвестиции, находящейся на этапе инвестицион­ного воздействия.

Потребительная стоимость – другой представитель стоимости в использовании, когда определяется стоимость объекта недвижимос­ти в составе активов предприятия при реализации оценки предприя­тия как действующего (для текущего собственника и при текущем ис­пользовании, которое может и не соответствовать его наиболее эффективному использованию). Обычно такая оценка выполняется для целей финансовой отчетности или формирования планов внутреннего менеджмента. Часто при этом оцениваемый объект недвижимости мо­жет быть использован только для одной определенной (производствен­ной) функции, и его потребительная стоимость оценивается методом аллокации (выделения) из стоимости всего бизнеса.

Нормативные стоимости в оценке недвижимости

Существуют также нормативные виды стоимости, часть которых заимствована оценкой из сферы бухгалтерской отчетности.

Балансовая стоимость – стоимость объекта, отраженная в балан­се предприятия или организации. Она состоит из первоначальной сто­имости недвижимости на момент ввода в эксплуатацию, скорректиро­ванной на все проведенные переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, а также за вычетом стоимости произве­денных улучшений за период эксплуатации.

Налогооблагаемая стоимость (или стоимость для целей налогообложения), определяемая для исчисления налоговой базы, рассчитывалась раньше в соответствии с положениями нормативных правовых актов на базе то остаточной (балансовой) стоимости недвижимого имущества, то восстановительной стоимости с учетом амортизации, то как инвентариза­ционная стоимость. В настоящее время она замещается кадастровой стоимостью, определение которой дается в ФСО-2. Кадастровая стоимость определяется как рыночная, но реализуемая методами массовой оценки.

Стоимость восстановления (Reconstraction cons new) объекта недвижимости – это по существу затраты в текущих ценах (как правило, на начало года) на строительство его точной копии, с использованием точ­но таких же материалов и конструкций, строительных стандартов и ди­зайна и с тем же качеством строительно-монтажных работ (которые воплощают в себе все недостатки архитектурных решений, «несоответ­ствия» и тем самым определяют наличие функционального устарева­ния), что и у объекта оценки. Физический износ при этом не учитыва­ется, объект гипотетически восстанавливается как новый.

Этот вид стоимости используется при проведении переоценки, от­ражается в бухгалтерском учете, причем расчет оценочного износа на следующем этапе замещается процедурой начисления бухгалтерской амортизации. При использовании затратного подхода в оценке приме­няется стоимость воспроизводства – коррелирующий со стоимостью восстановления вид оценочной стоимости, однако в отличие от ситуа­ции с переоценкой здесь процедуру начисления износа выполняет не бухгалтер, а оценщик оценочными методами. При расчете стоимости восстановления (воспроизводства) дополнительно учитываются не уч­тенные при составлении сметы нового строительства косвенные затра­ты (на предпродажную подготовку или на «доведение» объекта до на­чала исполь-зования по назначению) и предпринимательская прибыль (прибыль внешнего инвестора).

Стоимость замещения (Replacement cost new) (затраты на замеще­ние) – это расходы в текущих ценах на строительство здания, имею­щего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых современных материалов, в соответствии с нынешними стан­дартами, в новом архитектурном стиле и с новой планировкой, новым оборудованием и дизайном помещений. Это гипотетическая замена оцениваемого объекта для проведения расчетов на его новый функцио­нальный аналог с последующим начислением износов и устареваний в соответствии с алгоритмом затратного подхода.

Следует иметь в виду, что стоимость замещения, как правило, исполь-зуется в оценке, если она меньше стоимости восстановления (от­ражает наличие одного из видов функционального устаревания), или невозможно восстановить документацию (информацию), которая бы обеспечила воспроизведение точной копии оцениваемого объекта, или по экономическим соображениям, – когда восстановление такой ин­формации слишком дорого.

2.4. Факторы, влияющие на величину стоимости

Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оцен­ки. Эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархичес­ким уровням.

Первый уровень (региональный) – уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом не­движимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, сле­довательно, на оцениваемый объект. К этому уровню относятся следующие четыре группы факторов.

1. Политические (административные):

– политическая стабильность, безопасность;

– налоговая и финансовая политика, инвестиционный климат, предоставление разного рода льгот;

– зонирование: запретительное, ограничительное или либе­ральное;

– строительные нормы и правила: ограничительные или ли­беральные;

– услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, ин­женерное оборудование, общественный транспорт, школы, про­тивопожарная служба;

– наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области эколо­гии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), регулирование риелторской, консалтинговой и оценоч­ной деятельности.

2. Экономические:

– общее состояние мировой экономики; уровень инфляции в стране, экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий;

– факторы спроса: уровень занятости, уровень доходов и тенден­ции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при фор­мировании продаж, обеспеченность населения объектами обще­ственного назначения и др.;

– факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, вы­ставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги.

3. Социальные:

– базовые потребности в приобретении объектов недвижимос­ти, в варианте их использования; базовые потребности в обще­нии с окружающими, отношение к соседним объектам и их вла­дельцам, чувство собственности;

– тенденции изменения численности населения, его омоложе­ния или старения, размер семьи, плотность заселения и др.;

– тенденции изменения образовательного уровня, уровня куль­туры, уровня преступности;

– стиль и уровень жизни.

4. Физические: климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.; экология; сейсмические факторы.

Второй уровень (местный) – уровень влияния локальных факто­ров, в основном в масштабе города или городского района. Эти факто­ры непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом ана­логичных объектов недвижимости и сделок по ним. К этому уровню относятся следующие факторы.

1. Местоположение: по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т.п.); наличие и состояние коммуникаций; наличие объектов социально-культурного назначения; размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение.

2. Условия продаж: особые условия сделок, мотивы продавцов и покупателей; условия финансирования: сроки кредитования, процентные ставки, условия выделения средств.

Третий уровень (непосредственного окружения) – уровень вли­яния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обус­ловленных его характеристиками. К этому уровню относятся следующие факторы.

1. Физические характеристики: физические параметры (площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др.; качество строительства и эксплуатации; наличие коммунальных услуг; функциональная пригодность; привлекательность, комфорт.

2. Архитектурно-строительные: стиль, планировка, конструкции и т.д.; объемно-планировочные показатели и др.

3.Финансово-эксплуатационные: уровень менеджмента, эксплуатационные расходы; стоимость строительства; доходы, генерируемые объектом недвижимости, его ликвидность.

Влияние перечисленных факторов может происходить одновремен­но на разных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Оцен­щик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сде­лать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием. Обобщение данных факторов приведено на схеме 2.2.