Социальная стабильность Экономический рост

Развитие земельных рынков

Гарантированное землепользование

Система передачи прав на землю

Регистрация прав на землю

T

ЗЕМЛЯ

Оценка земель, исходя из рыночных условий

Учет информации о землепользовании

Земельные налоги

Землеустройство

Финансируемые

Общественные

Службы

Продуктивное и устойчивое развитие

Рис. 23. Структурная схема регулирования землепользования в Великобритании

Главный оценщик подчиняется непосредственно Комитету по внутренним бюджетным поступлениям, а комитет — министру. Главный оценщик и его помощники, используя результаты обсле­дований, проверок, а также другие источники, ведут учет инфор­мации по «годовой цене» как коммерческой, так и жилой недви­жимости. В этих оценках учитывают площадь занимаемой терри­тории, ее использование, месторасположение, рыночную цену и т. д. Важное значение в работе УОН имеют крупномасштабные то­пографические карты, составленные Ordnance Survey.

За состояние учета данных о землепользовании, классифика­цию и рациональное использование земель сельскохозяйственно­го назначения отвечает Министерство сельского хозяйства, а за земли других категорий — Департамент (министерство) по защите окружающей природной среды, транспорту и регионам. Во мно­гих случаях Департамент делегирует муниципальным властям пре­дусмотренную законом функцию относительно планирования и организации рационального использования и охраны земель.

Министр сельского хозяйства и министр по защите окружаю­щей природной среды отвечают перед Парламентом за работу в этом направлении, хотя на практике ведут ежедневный учет главы департаментов и управления центральной или местной власти.

В Шотландии, кроме того, в г. Абердин имеется научно-иссле­довательский институт использования земель (Macaulay Land Use Research Institute), который занимается исследованием вопросов в области землепользования и находится в ведении госсекретаря Шотландии.

Вопросы, связанные с топографо-геодезическим, картографи­ческим, аэрокосмическим и другим обеспечением управления зе­мельными ресурсами Великобритании, решает Государственная топографическая служба (ГТС) — Ordnance Survey. Глава этой службы подчиняется непосредственно министру по защите окру­жающей природной среды, транспорту и регионам, который отчи­тывается перед Парламентом за соблюдение установленных госу­дарственных требований по выполнению национальных топогра­фических и картографических работ.

В задачу Службы входит регулярная актуализация результатов топографической съемки в масштабах всей страны с целью предо­ставления своим законным клиентам топографической и картог­рафической продукции, соответствующей принятым нормам, что позволяет этим органам выполнять возложенные на них функции. Из этого следует, что предоставленная исходная картографическая информация, которая затем служит основой для учета специали­зированной информации, осуществляемого другими земельными институтами, должна соответствовать высоким профессиональ­ным и техническим стандартам.

Одной из характерных черт организационного устройства, от­личающих Великобританию от многих других стран, является то,

что, хотя Государственная топографическая служба и ведет регис­трацию физических данных о местности, она не является храните­лем или регистратором специализированных данных, касающихся прав собственности, оценки земель или землепользования. Учет таких записей ведут отдельные управления, перечисленные ранее, которые в соответствии со своими специализированными обязан­ностями формируют соответствующие записи на основе карт ГТС, используя при этом необходимую для них информацию. В соот­ветствии с этим ГТС является поставщиком, а КГЗРП, Управле­ние по оценке недвижимости, Министерство сельского хозяйства, муниципалитеты и другие пользователи — клиентами. Эти прави­тельственные учреждения, выступая в качестве клиентов, платят ГТС за предоставляемую продукцию и услуги так же, как платят и другие негосударственные и частные пользователи карт этой службы.

За выполнение этих государственных функций, связанных с зе­мельными вопросами и картированием, отвечают разные учреж­дения, «коммерческие» отношения обеспечивают тесную связь между законными пользователями карт и службой Ordnance Survey как поставщика этой продукции и услуг. Можно отметить, что главная черта модели, используемой в Великобритании, — разделение функций между теми, кто ведет съемку и выполняет картографические работы, и теми уполномоченными службами, которые ведут учет специализированной информации по земле. Каждая из них может самостоятельно разрабатывать методики и формы учета, необходимые для удовлетворения своих растущих потребностей.

10.3. ЗАДАЧИ И ФУНКЦИИ УЧРЕЖДЕНИЙ, ВЕДУЩИХ ЗЕМЕЛЬНОЕ АДМИНИСТРИРОВАНИЕ

Применяемые в последние годы за рубежом термины «земель­ное администрирование» (Land Administration) или «система зе­мельного администрирования» (Land Administration System) no своему содержанию аналогичны терминам «управление земельны­ми ресурсами» или «система управления земельными ресурсами», используемым в России.

Эта система включает в себя определенные государственные орга­ны (службы), наделенные в соответствии с законами полномочиями в области регулирования землепользования, соответствующие регис­трационные, земельно-кадастровые, земельно-планировочные и землеустроительные действия, направленные на организацию раци­онального использования и охраны земли, четко выверенный земле­устроительный процесс и землеустроительную документацию.

Общие затраты на земельное администрирование (управление земельными ресурсами) в государственном секторе в Великобри-

тании в 2000 г. превысили 1 млрд. фунтов стерлингов (1, 5 млрд долл., 25, 4 долл. на 1 чел., 61, 5 долл. на 1 га). Эти цифры относятся к стране с 59-миллионным населением, площадью 24, 4 млн га, ва­ловым внутренним продуктом в 1152 млрд долл. и 25 млн разного рода объектами собственности в Англии и Уэльсе.

Как было показано ранее, основным государственным орга­ном, ведущим регистрацию земли и строений в Великобритании, является Королевская государственная земельная регистрацион­ная палата (КГЗРП) — «НМ Land Registry»¹. Все земли и построй­ки, которые передаются от одного владельца другому, должны быть зарегистрированы в Палате. Эта обязательная регистрация вступила в силу в 80-е годы, но до сих пор не зарегистрировано более 70 % земли. Затраты на содержание КГЗРП составляют 230 млн фунтов стерлингов (345 млн долл.) в год при штате со­трудников 8500 чел.

КГЗРП была создана в 1862 г., хотя британцы признают, что через 140 лет еще нет универсальной системы регистрации. Всего зарегистрировано более 17 млн титулов и около 5 млн не зарегист­рировано. Данные о регистрации за последние 20 лет полностью открыты для широкой публики.

КГЗРП находится в ведении министра юстиции — Лорда-Кан­цлера (Lord Chancellor), что подтверждает высокую значимость зе­мельной регистрации, направленной на охрану государством прав землевладения и землепользования, проведение устойчивой зе­мельной политики государства (рис. 15).

Земельная регистрационная палата имеет штаб-квартиру в Лондоне и 24 региональных представительства (районные отделе­ния) по всей Англии и Уэльсу. Каждое из этих региональных представительств обслуживает определенный географический район, куда входят несколько муниципальных образований [37].

Каждое районное отделение возглавляет районный регистра­тор, который по условиям Закона о земельной регистрации дол­жен быть юристом. Он имеет широкие судебные права наделять в законном порядке титулом и разрешать споры.

Делами каждой районной палаты управляет региональный ме­неджер, который отвечает за финансы, кадры, работу и выполне­ние намеченных производственных и финансовых планов. В сред­нем каждое представительство обслуживает округ с населением 12 млн, и его штат составляет 320 сотрудников. Каждое представи­тельство в своем штате обычно имеет 5 юристов и 100 специалис­тов, экспертов по земельной регистрации, работу которых поддер­живает деятельность 150 сотрудников регистрационной палаты, которые занимаются либо юридическими вопросами, либо обсле-

¹ Land Records and the Role of Government. — LARIS Courses. — LAPECO (Land and Property Economics). — London: 2001. — P. 2—4.

Лорд-Канцлер (министр юстиции)

Королевская государственная

земельная

регистрационная

палата

Государст­венный архив

Отделы по

управлению

государственными

землями

Районные отделения-24

Рис. 15. Организационная структура Земельной регистрационной палаты

дованием и картографическими работами. Остальные сотрудни­ки — обслуживающий персонал.

Вопросами, связанными с составлением топографических карт,
оформлением границ земельных участков и геодезическим обес­
печением землеустроительных работ в Великобритании, занима­
ется Государственная топографическая
служба (Ordnance Survey)¹ начиная с 1791г. Первоначально
ею управляли военные, а в настоящее время она находится в веде­
нии Госсекретаря (министра) по охране окружающей природной
среды.

Государственная топографическая служба (ГТС) имеет цент­ральный офис (штаб-квартиру) в Саутгэмптоне, 1200 работников и 80 региональных полевых офисов, где трудится еще 68 чел. Тер­риториально она охватывает Англию, Шотландию и Уэльс.

Работники полевых офисов отвечают за состояние и сбор то­пографической информации. Эта информация скапливается в Са-унтгэмптоне и вводится в Национальную Топографическую Базу Данных (НТБД). Эта база представляет собой серию баз данных, которые определяют диапазон продукции ГТС, включающей в себя карты большого, среднего и мелкого масштабов, сети дорог, информацию об адресах, связанную с топографией по строитель­ству, и информацию по высотам. Бумажную и компьютерную продукцию поставляют покупателям через сетевые продажи, ра­ботников маркетинга в Саутгэмптоне и по всей Великобритании.

Численность работников ГТС постоянно сокращается благода­ря внедрению новых технологий и стремлению к экономии госу­дарственных средств. Несмотря на то что Государственная топог­рафическая служба по-прежнему принадлежит правительству, те­перь она имеет коммерческий фонд и должна покрывать свои рас-

¹ В переводе с англ. — «артиллерийская служба».

ходы. Ежегодные затраты на содержание ГТС, поступающие из госбюджета, составляют примерно 80 млн фунтов стерлингов (120 млн. долл.).

Составление карт в Великобритании играет важную роль в силу правила «границ общего характера». Границы некоторых земле­владений существуют с тех пор, когда еще не было их докумен­тального подтверждения. Считается, что лучшее подтверждение их расположения — это физическое существование.

В стране более 100 лет существуют точные карты, с вековыми границами землевладений, охватывающие территорию Великоб­ритании в масштабе 1: 2500, а городские районы в масштабе 1: 1250. Они являются исходной точкой при физическом планировании рационального использования и охраны земли, оценке или других действиях по управлению землей и собственностью. Карты со­ставлены с точностью до сотых долей гектара, что является для страны удовлетворительным и проверке не подлежит.

Вопросами оценки земли и другой недвижимости в Великобри­тании занимается Британское управление по оценке недвижимости (УОН) (State Land Valuation Service — Valuation Office). Это общегосударственная организация, созданная в 1910 г. и предоставляющая консультации по вопросам оценки всем департаментам правительства, некоторым отделам администраций и неправительственным организациям. В управле­нии работают государственные оценщики. Работа УОН осуществ­ляется через 85 местных офисов, которые разбиты на 24 географи­ческие группы. Кроме того, существует 15 специализированных отделов, в которых работают сотрудники, компетентные в вопро­сах оценки земель с полезными ископаемыми, очень крупных фабрик и другой особой недвижимости. Персонал управления со­ставляет 4000 чел., которые обладают знаниями, используемы­ми при подготовке списков оценок собственности, необходимых для исчисления местного налога или налога на коммерческую соб­ственность. Управления также представляют консультации по вопросам принудительного отчуждения недвижимого имущества и налогам, взимаемым Налоговым управлением. Затраты на со­держание управления по оценке составляют 150 млн фунтов стер­лингов, или 240 млн долл.

Оценочные работы на земельном рынке проводят не только го­сударственные специалисты, но и частные присяжные инспекто­ры, которых насчитывают около 30 тыс. чел. Они же выполняют некоторые виды землеустроительных работ.

Частные присяжные инспекторы объединены. Они являются членами Королевского института дипломированных землемеров и оценщиков. Иначе этот институт называют Королевским институ­том присяжных инспекторов (КИПИ).

КИПИ — это профессиональная частная организация. Она имеет Королевскую грамоту, на основе которой присяжные инс-

пекторы представляют услуги по оценке земель и другим вопро­сам, связанным с имуществом и землеустройством. Оценку прово­дят согласно стандартам Международной комиссии и рекоменда­циям Европейской группы ассоциаций оценщиков.

Присяжные инспекторы отвечают за сбор и обобщение рыноч­ной информации, необходимой пользователям земли, фермерам, производителям, промышленникам, а также для определения раз­мера компенсаций при изъятии земли и применения налога на недвижимость.

Члены КИПИ руководствуются Правилами поведения, в осно­ве которых лежит обязанность: «служить на благо людей, соблюде­ние широких общественных интересов».

Профессиональная деятельность регулируется «Красной кни­гой», состоящей из 23 Положений, обязательных для исполнения с 1990 г. Эти положения охватывают такие определения, как цель оценки, ее принципы, квалификацию оценщиков, инспекцию имущества, систему отчетности, оценку кредита под залог, оценку для ипотеки жилищного имущества, связь со страховыми компа­ниями, Фондовой биржей и т.д.

Присяжные инспекторы имеют соответствующее образова­ние, подтвержденное дипломами профессиональных ассоциа­ций, в большинстве случаев КИПИ. Это обычно диплом бака­лавра (три года) или магистра (плюс один год) для тех, у кого уже есть специальное образование. Учебный курс состоит из изуче­ния экономики, законодательства, оценки, планирования, стро­ительства и менеджмента. После получения диплома кандидат в оценщики должен успешно проработать два года под наблюде­нием профессионала, после чего получает звание присяжного инспектора.

Конфликты относительно оценки земель, налога на коммер­ческую недвижимость, а также другие земельные споры решают в земельном арбитраже. Некоторые апелляции, возник­шие вследствие оценки налога на прирост капитала, налога на на­следство, принудительного отчуждения, передают земельно­му трибуналу. В редких случаях дела поступают в суд, ми­нуя арбитражи.

Большое значение в управлении земельными ресурсами имеет и Налоговое управление, которое облагает налогом имущество. Системе поимущественного налога, которую раньше называли системой «Обложения налогом», в Великобритании уже 400 лет. Она включает в себя налог на стоимость пользования не­движимым имуществом (стоимость годовой ренты), который вып­лачивается теми, кто им пользуется. За последние 10 лет эта систе­ма была разделена на две части, так что налогообложение нежилой собственности осуществляют на прежних принципах, а жилую собственность облагают налогом в соответствии с капитальной стоимостью. Сельскохозяйственные земли не подлежат поимуще-

ственному налогообложению, т. е. сельскохозяйственные угодья не облагаются налогом.

Местные налоги контролирует Департамент защиты окружаю­щей природной среды, транспорта и регионов, который является ведомством центрального правительства, ответственным за вопро­сы местного самоуправления.

В Великобритании для выполнения государственных и соци­альных функций правительство и другие государственные учрежде­ния имеют в собственности или пользовании много объектов не­движимого имущества. Есть земельные участки и виды собственно­сти (операциональная земля), которыми государство владеет для выполнения своих функций — для размещения зданий мини­стерств, полицейских участков, очистительных сооружений и пр.

Управление имуществом государственного сектора на всех уровнях правительства представляет собой важнейшую задачу, ко­торая, однако, нецентрал изована. Общая сумма используемых средств составляет не менее 150 млн фунтов стерлингов, а вероят­нее всего, значительно больше. Другие услуги по оценке, которые предоставляются оценщиками, нанятыми местными властями или работающими по контракту с частным сектором, равняются еще 30 млн фунтов стерлингов.

Кроме того, государственные средства затрачиваются на сис­тему физического (территориального) пла­нирования в государственном секторе, в которой занято 10 000 чел., на систему управления строитель­ством, а также на суды и арбитраж и, занимающиеся земельными вопросами. Общая сумма этих затрат составляет при­мерно 400 млн фунтов стерлингов.

Кроме того, около 8000 сотрудников КИПИ непосредственно заняты в государственном секторе (включая образование). Имеют­ся и другие сотрудники, работу которых финансирует государ­ственный сектор.

Эти цифры больше для городских плановых служб (КИПИ): 63 % или 8000 чел. заняты непосредственно в государственном секторе. По оценкам 22 000 квалифицированных архитекторов (RIBA) 15 % своей зарплаты получают из фондов государствен­ного финансирования. Это означает, что из 110 000 квалифици­рованных специалистов в этих трех организациях примерно 20 000 имеют средства к существованию из государственного бюджета.

Таким образом, земельное администрирование в государствен­ном секторе имеет много функций и осуществляется на всех уров­нях управления. Хотя земельная регистрация — это огромная си­стема, затраты на нее составляют одну четверть всех средств, рас­ходуемых на земельное администрирование в государственном секторе, ее нельзя считать способной разрешить все землеустрои­тельные проблемы.

Но ситуация в государственном секторе — это лишь часть об­щей картины. Средства, используемые в частном секторе, в четы­ре раза больше.

10.4. ПЛАНИРОВАНИЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ И ОХРАНЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ

Планирование использования и охраны земельных ресурсов в Великобритании — важнейшая часть земельной политики госу­дарства.

При продаже земли и недвижимости, связанной с ней, соб­ственники и владельцы не могут изменить целевое назначение земли без согласования с местным Советом по планированию при городской или районной (графство) администрациях (муниципа­литетах).

В Великобритании существует строгая система контроля за изменением правового режима использования земли и иной недвижимой собственности. Это объясняется тем, что измене­ние целевого назначения земельного участка может повлечь за собой существенное увеличение или уменьшение его стоимос­ти. Например, стоимость сельскохозяйственных земель в окре­стностях Кэмбриджа, для которых имеется разрешение на жи­лищное строительство, повысилось с 7, 5 до 2000 тыс. фунтов стерлингов за 1 га (с 10 до 2800 тыс. долл. за 1 га), т. е. в 280 раз [142].

Обычно целевое назначение земельных участков определяют на уровне отдельных зон и других территорий, не доходя до уровня индивидуальной собственности. Однако некоторые виды собственности, такие, например, как «представляющие особую архитектурную или историческую ценность», подлежат учету и их развитие подчиняется определенным правилам. В этих случаях ограничения на использование земельных участ­ков отражаются в записях по объектам собственности и регули­руются в Королевской государственной земельной регистраци­онной палате.

Система планирования использования земель в Великобрита­нии наиболее четко начала развиваться с 1947 г. Она имеет не­сколько уровней: государственный, региональный и местный (му­ниципальный).

Государственный уровень планирования получил свое начало с утверждения сети стандартных районов Великобритании (1947 г.), экономико-планировочных районов (1964 г.) и правительствен­ных районов и графств, вид которых (2001 г.) показан на рисунке 15 [163].

Развитие территорий, планировку использования земель и зас­тройку в городах, а также совершенствование землевладения и

5 Землеустройство. Т. 7

землепользования решают на основе иерархически взаимосвязан­ных общего структурного (Comprehensive Plan) и местного (Municipal) планов.

Общий структурный план разрабатывают как обязательный для каждого графства документ. Он представляет собой описание общих направлений политики графства в области землепользования и градостроительства, включая природоохран­ные мероприятия.

Данный план определяет основные виды использования терри­тории (функциональное зонирование), трассы магистральных ин­женерных и транспортных коммуникаций, зоны городской рекон­струкции и развития. После разработки и обсуждения населением этот план отправляют на рассмотрение представляющему прави­тельство государственному секретарю, который имеет право ут­вердить план полностью, частично при условии доработки или же отклонить.

Местные планы разрабатывают для всех территорий на уровне округов (муниципалитетов) специальные местные комис­сии по планированию и застройке на основе утвержденного ок­ружного плана. Местные планы в последнее время разрабатывают для всех территорий Великобритании.

Комиссия по планированию и застройке обычно состоит из выборных членов совета округа и имеет собственный штат спе­циалистов. Полномочия, процедуры формирования и деятельно­сти комиссии зафиксированы в специальном своде правил, кото­рый составляет и утверждает совет округа в соответствии с зако­нами о местном самоуправлении и нормативными актами мини­стерств.

Местный план разрабатывают на период 10... 15 лет. Он содер­жит подробное изложение стратегии развития города и карту в масштабе 1: 10 000 или 1: 25 000. В плане нет функционального зо­нирования, а даны основные требования к видам использования земель и застройке территории, схемы развития транспорта и ин­женерных сетей. План утверждает местный совет после обще­ственного обсуждения и не требует одобрения государственным секретарем. Последний имеет право признать местный план не­действительным, если он не соответствует региональным или на­циональным документам планирования.

В Великобритании, как и в большинстве других стран Европы, одним из механизмов планирования использования земель явля­ется зонирование территории городов. Оно определяет целевое назначение каждого земельного участка и перспективы его ис­пользования.

Зонирование территории осуществляют местные органы власти (муниципалитеты), в которых есть комитеты по планированию и за­стройке. Собственник земли не имеет права без разрешения органов власти изменять назначение земель и целевое их использование.

Планы зонирования территории округов (графств, муниципа­литетов), где выделяют земли сельскохозяйственного назначения, промышленности и транспорта, земли под застройку, природоох­ранного и историко-культурного назначения и др., составляют землемеры и архитекторы. Их утверждают в муниципалитетах и они являются руководством для собственников земли. Внутри землевладения собственник сам использует землю, определяя, ка­кие культуры выращивать (диктуется рынком), где размещать объекты инфраструктуры и пр.

Землеустроительные работы проводят специалисты, работающие в частном секторе (80 %) и в государственных учреждениях (20 %).

В Королевской государственной земельной регистрационной палате и ее территориальных органах есть землемеры, обмеряю­щие площадь, но споры, возникающие по поводу размещения гра­ниц и размеров земельных участков, крайне редки.

В этой стране в 1987 г. утверждена классификация видов функ­ционального использования городской территории, в которой вы­делены 16 видов использования земель, объединенных в четыре основные группы: А — торговые, Б — промышленные, В — жилые, Г — коммунального назначения.

Законом по жилью и планировке (1986 г.) введено также поня­тие «зон упрощенной планировки», которые оказались полезны для стимулирования строительства в общественно значимых райо­нах. Решение об установлении таких зон находится в компетен­ции местных органов власти. Для этих зон планировочное разре­шение выдают на 20 лет, а контроль за землепользованием и заст­ройкой упрощен.

Большое значение в развитии городов имеют корпорации, ко­торые правомочны покупать землю и устанавливать дополнитель­ные требования по землепользованию, обязательные для соблюде­ния (наряду с требованиями, определенными графством или окру­гом). Корпорации соответствующей властью наделяет Министер­ство по защите окружающей природной среды. В силу этого они планируют использование земли на закрепленной территории, могут предоставлять гранты для развития и расширения коммер­ческой деятельности во внутригородских районах, а также предос­тавить ссуды для строительства на земельных участках, которые они продают или сдают в аренду. Совет корпорации согласовыва­ет свою деятельность с местной властью.

По мнению английских специалистов, информационная осно­ва управления земельными ресурсами в Великобритании отлича­ется от других европейских стран. Так, они считают, что если в Европе планирование использования, оценка земли и управление земельными ресурсами осуществляются на основе земельного ка­дастра, то в Великобритании формального земельного кадастра нет [146]. То есть в большинстве европейских государств земель­но-кадастровые данные используют для расчета стоимости земли

отдельно от расположенной на ней недвижимости, стоимость ко­торой оценивают самостоятельно. В этом случае земельно-кадаст­ровая карта становится «стоимостной картой» для оценки земли. Можно оценить стоимость одного участка по стоимости окружаю­щих его участков, принимая во внимание кадастровую карту. От­дельные вычисления стоимости недвижимости, построенной на этой земле, проводят по цене ее замещения.

Этот подход сильно отличается от подхода в Великобритании. Информация о характере владения недвижимостью, стоимости недвижимости и использовании земли находится в ведении раз­ных организаций: соответственно КГЗРП, У ОН и Департаменте по защите окружающей природной среды.

Недвижимость характеризуется не с помощью топографичес­ких карт ГТС (Ordnance Survey), а определяется адресом. При этом налог уплачивают с учетом права собственности на недви­жимость или периода пользования недвижимостью и исчисляют его на основе уполномоченной оценки (например, налог на при­рост капитала или налог на наследство), на основе ставки или списка результатов оценки, утвержденных специально в налого­вых целях.

Кроме того, отсутствие формального земельного кадастра в Ве­ликобритании объясняется исторически сложившимися отноше­нием к границам земельных участков и к их отображению на кар­тах. В стране действует правило «границ общего характера» и за­кон о «владении, основанном на утверждении правового титула вопреки притязаниям другого лица». Это означает, что если кто-то занимает земельный участок в течение 12 лет (как бы являлся его собственником), то он при некоторых обстоятельствах получа­ет на нее «титул».

Великобритания была основана и полностью заселена уже по­чти 1000 лет назад. Границы некоторых земельных владений су­ществуют уже с тех пор и сложились раньше, чем появились их документальные подтверждения. Многие границы существуют не­сколько столетий, и согласно правилу «границ общего характера» физическое существование границ считают лучшим подтвержде­нием их расположения.

Физическая граница может стать юридической через 12 лет, даже если эта граница была проведена не в соответствии с планом продажи. В других странах Европы, где имеются кадастровые сис­темы, определяющие право собственности, земельно-кадастровый план имеет преимущественное право.

Тем не менее топографические карты в Великобритании широко распространены, особенно в случаях, когда для управ­ления земельными ресурсами на различных уровнях (в целом по стране, регионам, территориям муниципалитетов) приме­няют цифровые модели местности и геоинформационные тех­нологии.

Топографические карты достаточно точны. Например, на кар­тах сельской местности имеются участки земли, площадь которых указана с точностью до сотых долей гектара. Покупатели и про­давцы земли обычно считают, что эти цифры убедительны и их не проверяют.

10.5. ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА

При организации рационального использования и охраны зем­ли в Великобритании широко используют методы территориаль­ного землеустройства, связанные с изменением границ, площадей и месторасположения земельных участков.

Большая часть границ земельных участков, особенно в сельс­кой местности, в стране сложилась исторически и продолжает со­храняться. Эти границы землевладений, как правило, совпадают с живыми урочищами, находятся в нижних частях склонов и пред­ставляют собой линию, ограниченную с одной стороны рвом, с другой — кустарником, растущим на камнях, выложенных в древ­ности (рис. 16).

Так как границы землевладений постоянны, необходимость в их изменении возникает только при принудительном отчуждении земель для государственных проектов прокладки дорог, для част­ных строительных компаний, цели которых совпадают с обще­ственными и т. п. Отчуждение можно проводить и как санкцию при нецелевом использовании земли.

Постановление государственных органов об отчуждении мож­но опротестовать в Верховном суде. В случае если в течение трех лет не производится никаких действий в соответствии с постанов­лением, то распоряжение об отчуждении теряет юридическую силу.

В законодательстве Англии и Уэльса (Кодекс о компенсациях) предусмотрена выплата компенсаций собственнику земли за от­чуждение части участка. Очень часто отчуждение приводит к тому,

что оставшуюся часть зе­
мельного участка невоз­
можно использовать как
ко1ТрГ„™асьГть° А ((\\ правде. В этом случае соб-

землю только на своей \(/ \ )\ ственник предъявляет при-

территории f \\ \ ^J обретающему органу власти

Рис. 16. Схема размещения границ землевладений в Великобритании:

1 — кустарник; 2 — земляная насыпь; 3 — камни; 4 — ров

соответствующую претензию (уведомление). Тогда выносят реше­ние о приобретении всей собственности в целом.

К компенсационным выплатам относят:

стоимость изымаемой земли;

компенсацию за раздел (в случае, если часть участка изымают);

компенсацию за беспокойство и другие неудобства (это любой убыток, понесенный потерпевшим собственником, который явля­ется прямым результатом отчуждения);

доброжелательность (это определено как цена, которую поку­патель платит свыше стоимости с учетом, что клиенты продолжа­ют приходить на это предприятие и продолжают деловые отноше­ния);

потерю прибыли;

другие деловые или торговые убытки (возможно обесценива­ние акций от продажи, уведомление клиентов о новом адресе, но­вые запасы бумаги, новые телефонные подключения);

компенсацию за перенос или прекращение части бизнеса;

затраты на адаптацию бизнеса (в случае переноса требуется стоимость приспособления этого помещения к новым условиям);

расходы по переезду, судебные издержки и другие выплаты (стоимость поиска нового здания, убытки, понесенные в результа­те неудавшейся покупки сопоставимого здания, плата за обследо­вание и т.д.);

оплату лишнего времени в случае поиска альтернативного по­мещения и пр.;

банковские проценты (в случае заема денег в банке на покупку альтернативной собственности).

Компенсацию выплачивают также и в том случае, если землю не изымают, но в результате проведения общественных работ (пе­рестройка дорог, аэропортов и пр.) появляются шум, пыль, дым, вредные испарения и огонь.

Любые противоречия в определении компенсационных выплат решают в земельном суде.

Например, на территории землепользования находятся мясопе­рерабатывающий завод, завод по производству кормов для домаш­них животных и два распределительных склада с охлажденными продуктами. Трасса новой скоростной дороги пересекает первона­чальный подъездной путь, отрезая заводы и склады от дороги. Пло­щадь участка, отчуждаемого по этому проекту, составляет 3, 03 га.

Иск, предъявленный собственником земли, включает в себя: стоимость отчуждаемой земли площадью 3, 03 га, компенсацию за раздел и нанесение ущерба, стоимость строительства нового подъездного пути, пропускного пункта, мойки для грузовиков и мостовых весов, гонорары инспекторам, юристам, архитекто­рам. После совместных переговоров и корректировки цены об­щий размер компенсации составляет примерно 550 тыс. долл. США.

10.6. ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА В ШОТЛАНДИИ

Шотландия — одна из стран Соединенного Королевства, явля­ющаяся частью Великобритании. Она имеет свое правительство, а с 1999 г. и свой парламент.

Земельные отношения в Шотландии, так же как в Англии и Уэльсе, складывались многие столетия и были ориентированы на абсолютную земельную собственность Английской Короны с пре­обладанием элементов феодальной системы.

Несмотря на то что остатки этой системы сохранились до на­стоящего времени, они не мешают землевладельцам и землеполь­зователям осуществлять земельный оборот и использовать землю по своему усмотрению. Тем не менее Шотландский парламент ак­тивно обсуждает вопрос об отмене остатков феодальной системы земельных отношений. Так, в 2000 г. им был принят Закон «Об от­мене закона о феодальном владении» (Abolition of Feudal Tenure etc (Scotland Act), введение в действие которого предусмотрено в ноябре 2004 г. [144].

Общая площадь Шотландии составляет 8, 07 млн га. Точных данных о числе земельных участков (парцелл) в Шотландии в рее­стре, составленном Рабочей группой по управлению земельными ресурсами Европейской Экономической Комиссии ООН, не име­ется.

Однако по оценкам специалистов регистрационной службы Шотландии в единый Земельный регистр страны должны быть внесены сведения о 2 611 797 единицах собственности. На 31 мар­та 2003 г. в Земельный регистр внесены данные о 34, 2 % собствен­ников недвижимости, что составляет по площади 5 % территории страны [166].

Ежегодно в частном секторе Шотландии осуществляют оборот примерно с 200 тыс. земельных участков и регистрируют 120 тыс. закладных по недвижимому имуществу.

По размерам землевладения и землепользования в Шотландии сильно различаются. Так, 20 наиболее крупным землевладельцам Шотландии принадлежит 1552 тыс. га земли (19% площади всей страны). Среди них — Комиссия по лесам (Forestry Commission) — 640тыс. га, компании: Duke of Buccleuch—108 тыс. га, Scottish Executive — 104 тыс. га, National Trust of Scotland — 70 тыс. га и др. В числе 20 наиболее крупных землевладельцев есть и отдельные граждане страны, например, Робин Флеминг владеет 32 тыс. га, лорд Маргадэйл — 29, 2 тыс. га земли.

Законы Шотландии разрешают иностранным гражданам вла­деть земельными участками. В числе первых десяти из них есть малазийцы, арабы, датчане, шведы, американцы, египтяне, швей­царцы. Размеры их землевладений составляют 6, 8...28 тыс. га.

Большей частью земель в Шотландии владеют юридические и физические лица — 47 %, местные власти имеют в своем распоря-

жении 35 % земель, жилищные ассоциации — 9 % земель, аренду­ют для непосредственного использования или в коммерческих це­лях также 9 % земель [166].

Данные показатели сильно варьируют по графствам страны. Например, в частном владении в Глазго находится всего 5 % зе­мель, в то время как в горных районах их насчитывается более 70 %. Эти данные уточняют по мере наполнения Земельного реги­стра Шотландии новыми сведениями.

Регистрация земли и иной недвижимости и сделок с ними в Шотландии сосредоточена в одном месте — специальном ведом­стве, называемом «Регистры Шотландии» (Executive Agency «Registers of Scotland»), которое находится в ведении министра юс­тиции Шотландии.

По своему организационно-правовому статусу Служба регист­ров Шотландии представляет собой государственную коммерчес­кую компанию, действующую на принципах самофинансирова­ния и самоокупаемости. Кроме того, она имеет права коммерчес­кого фонда, что позволяет ей часть своей прибыли направлять по своему усмотрению на развитие производства, приобретение обо­рудования, операции с ценными бумагами и т. п.

Ежегодно государству отчисляют 6 % от прибыли компании.

В Службе регистров Шотландии (RoS) работают 1300 сотруд­ников, имеется два главных офиса в Эдинбурге и Глазго и два Центра обслуживания клиентов. Регистрируют земли и недвижи­мость и сделки с ними специалисты производственных отделов.

До начала 60-х годов XIX в. регистрацию земельных участков в Шотландии вели в местных регистрационных отделах графств. После этого все регистрационные дела были сосредоточены в од­ном месте. С 1868 г. единая Служба регистров Шотландии стала самостоятельной автономной коммерческой компанией, подот­четной Министерству (департаменту) юстиции.

Основные доходы Службы складываются из сборов, взимаемых с юридических и физических лиц за регистрацию земельных учас­тков и сделок с ними. Для этого парламентом и правительством Шотландии утверждены специальные тарифы, зависящие от сто­имости недвижимого имущества. Например, если стоимость иму­щества не превышает 10 тыс. фунтов стерлингов, тариф (плата за регистрацию) составляет 22 фунта, до 15 тыс. — 33, до 20 тыс.— 44, до 5 млн — 7500 фунтов стерлингов [115].

В 2001 г. за счет регистрации земли и недвижимости и сделок с ними Служба регистров Шотландии получила 47, 16 млн фунтов стерлингов (75, 5 млн долл. США), в 2002 г.— 46, 88 млн фунтов стерлингов (75, 0 млн долл.), прибыль, полученная этой организа­цией, составила: в 2001 г. — 5, 96 млн фунтов стерлингов, в 2002 г. — 5, 6 млн фунтов стерлингов [115].

Служба регистров Шотландии отвечает за составление и под­держание 15 общественных реестров в стране. Наиболее важные

из них, касающиеся земли и имущества — два: Регистр «Сасин» (The Sasine Register от франц. sasine — захватывать) и Земельный регистр. Остальные 13 регистров ведут по запретам на продажу, завещаниям и другим операциям.

Регистр «Сасин» — общественный реестр документов на землю, действующий с 1617 г. Его ведут на основе Закона парламента Шотландии (1617 г.), который ввел Генеральный регистр Эдин­бурга, охватывающий всю территорию страны, а также Партику­лярные регистры в 21 графстве Шотландии.

В дополнение к этому в 1681 г. были введены окружные (бурге-кие, городские) регистры, в которых регистрировались все земель­ные сделки, имеющие место в королевских округах.

Регистр «Сасин» был введен в связи с необходимостью предот­вращения многочисленных случаев мошенничества при передаче прав собственности на имущество, а также для оказания помощи при разрешении земельных споров.

Со временем, особенно в связи с появлением надежной почто­вой службы, необходимость иметь партикулярные и окружные (бургские) регистры стала отпадать, а местные отделения регист­рации стали ненужными. Поэтому в 1868 г. в Эдинбурге Партику­лярный регистр был объединен с Генеральным. После введения Земельного закона 1926 г. стали закрывать и окружные (бургские) регистры.

По своей форме остававшийся основным в XX в. регистр «Са­син» представлял собой особую поземельную книгу, в которую за­носили сведения, основанные на документах и дающие полную историческую справку по единицам собственности. Это своего рода регистр документов по сделкам с земельными участками, закладными и др.

Регистр «Сасин» действовал в Шотландии в течение многих лет и достаточно эффективен и сегодня. Однако в последней четверти XX в., когда мировая практика стала основываться не на регистра­ции документов, а на регистрации прав с использованием точного картографического материала (планов земельных участков) с обеспечением государственных гарантий прав земельной соб­ственности, регистр «Сасин» перестал удовлетворять предъявляе­мым требованиям, несмотря на то что с 1995 г. он был переведен в электронный вид путем сканирования первичных документов.

С 1979 г. парламент Соединенного Королевства Великобрита­ния принял земельный закон для Шотландии, который касался изменений в земельной регистрации. На основе этого закона с 1981 г. в Шотландии начали вести второй — новый Земельный ре­гистр.

В отличие от регистра «Сасин» Земельный регистр гарантиру­ется хранителем, обеспечивает защиту прав землевладельцев и выдачу документа, удостоверяющего право собственности на землю.

Его обязательно дополняют планом регистрируемого земельно­го участка, который с 1993 г. составляют в цифровом виде.

Регистр «Сасин» и Земельный регистр разделяют Шотландию на 33 части, которые соответствуют графствам административно-территориального деления страны. Документы до сих пор регист­рируют в Регистре «Сасин» и Земельном регистре, касающемся соответствующего графства. Их можно направлять в представи­тельства RoS, расположенные как в Эдинбурге, так и в Глазго.

В дальнейшем предполагают отказаться от ведения Регистра «Сасин» и заменить его данными Земельного регистра. Происхо­дить это будет постепенно, так как установлено, что заполнять Зе­мельный регистр будут только при купле-продаже земли. Регистр «Сасин» же ведут при любой операции с земельным участком (при получении банковского кредита, завещании, дарении и др.). В 2002 г., например, было сделано 200 тыс. запросов на регистрацию земельных сделок.

Земельные отношения, землепользование и землеустройство в Шотландии регулируются множеством нормативных правовых до­кументов, касающихся землеустроительной деятельности.

Например, регистрацию земли и иной недвижимости осуще­ствляют на основе: Закона Шотландии о земельной регистрации (Land Registration (Scotland) Act, 1979); Правил регистрации зе­мель в Шотландии (Land Registration (Scotland) Rules, 1980); Тари­фов по регистрации (Fees in the Registers of Scotland Order, 1995).

Основной законодательный акт, определяющий порядок пла­нирования и организации рационального использования зе­мель, — Закон о планировании в городах и сельской местности (Town and Country Planning Act, 1997).

В соответствии с этим законом местные власти разрабатывают Планы развития своих территорий. По содержанию данные планы близки к схемам землеустройства административных районов на­шей страны. Отличие заключается в том, что их неукоснительно выполняют и они служат главным и обязательным видом землеус­троительной документации, предшествующим любой другой дея­тельности по предоставлению и изъятию земельных участков, из­менению их целевого назначения, разрешенного использования и т. п.

Только на основе Планов развития территорий с разрешения местных властей проводят межевание земель, территориальное землеустройство, строительство дорог, других объектов и т. п.

Строительные фирмы, осваивающие земельные участки, и их представители (developers), получая разрешения от местных властей, гарантируют им начинать деятельность с создания инфраструктуры (строительства дорог, инженерных коммуникаций и т. д.). Даже если эти фирмы разоряются, то в результате страхования строительной деятельности местные власти имеют на своих территориях устроен­ные дороги и другие элементы инфраструктуры.

При регулировании земельных отношений в Шотландии ис­пользуют и другие законодательные акты. К числу основных из них относятся законы:

О сельскохозяйственных землевладельцах — Agricultural Holdings (Scotland) Act, 1991;

О землепользовании мелких крестьян (крофтеров) — Crofters (Scotland) Act, 1993;

О национальных парках Шотландии — National Parks (Scotland) Act, 2000;

О земельной реформе в Шотландии — Land Reform (Scotland) Act, 2003.

В отличие от Службы регистров Шотландии Государственная топографическая служба «Ordnance Survey» является подразделе­нием одноименного ведомства Соединенного Королевства, веду­щего свою деятельность на территории Англии, Шотландии и Уэльса. В городах Шотландии действует 5 отделений этого ведом­ства.

Главные задачи «Ordnance Survey» — картографическая дея­тельность в интересах государства, составление и поддержание полной карты Великобритании, составление и постоянное обнов­ление планово-картографического материала различных районов страны, предоставление карт государственным органам, на торго­во-промышленные и потребительские рынки и т. д.

В Шотландии Государственная топографическая служба обес­печила создание карт на всей территории страны в следующих масштабах: для городов—1: 1250, для сельской местности — 1: 2500, для горных районов — 1: 10 000.

Учитывая, что картографическая коммерческая деятельность, в отличие от регистрационной, как показала практика, нерента­бельна, правительство приняло специальную целевую программу в области национальных картографических интересов — NIMSA (National Interest Mapping Service Agreement), согласно которой то-пографо-геодезическая служба получает 14 млн фунтов стерлингов в год. Эта программа (соглашение) была принята в апреле 1999 г. со сроком действия 7 лет. За 1999—2001 гг. только на выполнение картографических работ по государственному заказу было выделе­но 42 млн фунтов стерлингов.

В целом расходы «Ordnance Survey» составляют 100 млн фунтов стерлингов в год. В 2002 г. в этой службе работало 1800 чел., в том числе 1350 чел. — в штаб-квартире, расположенной в Саутгемпто-не, 450 топографов — в различных районах Великобритании. В 2003—2004 гг. в связи с повышением технической оснащенности планируется сокращение числа работников до 1500 чел.

Большая часть оборота Государственной топографической геодезической службы (80 %) формируется за счет средств от продажи электронных картографических цифровых данных Службам регистрации «НМ Land Registry» Англии и Уэльса и

«RoS» Шотландии. В Шотландии электронные картографичес­кие цифровые данные используют для поддержания регистра «Сасин» и Земельного регистра.

Кроме того, эти цифровые сведения за плату по установленным правительством тарифам передают Разведывательному агентству географической информации и видеоданных Министерства обо­роны (Defence Geographic and Imagery Intelligence Agency), Депар­таменту окружающей среды, продовольствия и сельских районов (Department Environment, Food and Rural Affairs), предприятиям коммунального хозяйства и связи, коммерческим фирмам, мест­ной администрации.

На продажу выставляют также туристические карты в масштабе 1: 50 000, продаваемые в количестве 2 млн экз. в год (900 видов), и другие материалы¹.

Научными проблемами, связанными с землепользованием и землеустройством, в Шотландии занимается специальный Научно-исследовательский институт использования земель Макалея (Macaulay Land Use Research Institute), расположенный в Абердине. Он находится в ведении Государственного секретаря Шотландии.

Земельные споры в стране решают в судах, через частный и го­сударственный арбитраж и с использованием посредников. Боль­шая часть дел проходит через государственный арбитраж, в струк­туру которого входит публичный арбитраж, земельный трибунал и специальный суд. Своего рода неофициальными арбитрами, ре­шения которых обязательны, являются также некоторые государ­ственные органы, осуществляющие служебные расследования по земельным делам [8].

Земельный трибунал по Шотландии занимается преимуществен­но вопросами, связанными с переоценкой земельных участков, оспариванием законности условий, ограничивающих землеполь­зование. Председателя Земельного трибунала назначает Верхов­ный суд Шотландии из числа своих членов. Решение принимают привлекаемые к работе юристы и эксперты в области землеуст­ройства. На слушаниях землепользователи и землевладельцы мо­гут представлять самих себя без адвокатов. Подать апелляцию на вынесенные решения можно только в соответствии с положения­ми существующего законодательства.

Земельный суд Шотландии рассматривает дела по аренде и пре­кращению права владения земельными участками площадью ме­нее 25 га. Состав Земельного суда назначает Верховный суд Шот­ландии из числа юристов (1...2 чел.) и специалистов по сельскому хозяйству (3 чел.), которые принимают решения. Свои заседания Земельный суд назначает в различных графствах, что обусловлено разной принадлежностью земельных дел. Решения Земельного суда — окончательные и не подлежат пересмотру другим судом.

www.ordnancesurvey.co.uk.

Публичный арбитраж принимает иски по спорному землевладе­нию и землепользованию на участках площадью более 25 га. Со­став арбитров назначает Председатель Верховного суда из числа экспертов в области сельского хозяйства, землеустройства и оцен­ки земельных участков. Расходы по арбитражу оплачивают сторо­ны, участвующие в рассмотрении земельных дел.

Частный арбитраж имеет договорную основу. Арбитр здесь яв­ляется нейтральным экспертом по решению спорных земельных дел. Решение частного арбитра имеет обязательную силу. Суд не может оспаривать его решения, кроме случаев, когда поступают заявления о коррупции, мошенничестве, предвзятости, превыше­нии арбитром своих полномочий.

Поэтому судебные процедуры в Великобритании очень дороги и могут длиться долгое время. В последние годы в стране начали усиленно развиваться установленные законом процедуры досудеб­ного урегулирования земельных споров через посредников (solisitors). В Шотландии только 5 % земельных дел доходит до суда, остальные 95 % решают через посредников.

Посредник (solisitor) в Шотландии — это юрист, занимающий­ся разрешением споров по земельным участкам и иной недвижи­мости. В стране имеется очень много посредников, которые объе­динены в различные организации, фирмы, конторы.

Они все чаще включаются в бизнес по операциям с землей и другой недвижимостью, дают консультации по финансам, приоб­ретают земельные участки для их последующей реализации и т. п. Это существенно отличает Шотландию от Англии, где основными в деятельности по сделкам с собственностью являются агенты по недвижимости.

Среди известных в Великобритании посреднических фирм, на­пример, можно выделить шотландскую компанию «ESPC—UK» (Edinburgh Solicitors Property Center — Эдинбургский центр по­средников по операциям с собственностью).

Эта коммерческая организация была основана в 1971 г. В 2003 г. в ее составе находились 160 адвокатских фирм, располо­женных на территории Шотландии, и 50 — на территории Анг­лии. В 1998 г. эта фирма открыла свой «Посреднический магазин недвижимости» (SPC — Solisitors Property Shop). Только в 2002 г. объем продаж земли и иной недвижимости, осуществленных че­рез «ESPC—UK», составил 2 млрд фунтов стерлингов (около 90 млрд р.).

Ежедневно WEB-страницу этой компании (www.espc.com) по­сещает 11 тыс. чел.

Судебные разбирательства в Шотландии ведутся также между Службой регистрации (RoS), с одной стороны, и землевладельца­ми и землепользователями, зарегистрированными в регистрах, с другой стороны. Предметами судебных исков являются ошибки, допущенные Службой регистров, связанные с потерей документов

или потерей зарегистрированными лицами прав, вследствие не­правильного установления ограничений и обременении в исполь­зовании участков. В результате таких ошибок владельцы земель не могут продать свои участки, несут коммерческие потери и упу­щенную выгоду.

Например, в одном из исков, предъявленных к Службе регист­ров Шотландии владельцами супермаркета, было указано, что в связи с необоснованным установлением ограничений по строи­тельству подъездной дороги горожанам был затруднен доступ в их магазин. Из-за этого супермаркет потерял 1 млн фунтов стерлин­гов. Данный иск был удовлетворен судом на 300 тыс. фунтов стер­лингов.

Иски предъявлялись также и в связи с ошибками при установ­лении площадей и границ земельных участков в процессе земель­ной регистрации. Всего с 1 апреля 1981 г. по конец 2002 г. к Служ­бе регистров Шотландии было предъявлено более 700 исков раз­мером от 500 до 1 млн фунтов стерлингов. В среднем в год подают примерно 50 исков. С 1 апреля 1993 г. по 31 марта 2003 г. общие выплаты по искам составили 1 065 169 фунтов стерлингов, что со­ставляет менее 1 % доходов Службы регистров Шотландии.

Возмещают ущерб по искам на основе раздела 12 Закона о ре­гистрации земли в Шотландии (1979г.). Для оценки ущерба на­значают специальную комиссию.

Г л а в а 11 ГЕРМАНИЯ

11.1. КРАТКАЯ ИСТОРИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ И ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА

Землеустройство в Германии имеет давнюю историю. Межева­ние земель и их учет начали в этой стране еще в средние века. Уже в XVIII в. проводили землеустроительные работы по разделению, обмену и консолидации земель, введению севооборотов.

Первое упорядочивание общинных земель в Пруссии стало осуществляться по закону от 1 августа 1771 г., а с 9 октября 1807 г. в стране было объявлено свободное владение землей. С 1810 г. все крестьяне стали самостоятельными землевладельцами.

В княжестве Нассау, например, позднее это прусская провин­ция Гессен-Нассау, в связи с действовавшими в то время законами о наследовании земли и разделением участков в равных долях между наследниками уже в XVIII в. было раздробленное, мелко­полосное, чересполосное и парцеллярное землепользование, при­водившее к трудностям в ведении сельского хозяйства. В 1784 г. там был издан указ о консолидации земельных участков и их об-

мене в целях укрупнения земельных массивов. В 1834 г. в законах этой земли уже встречается термин «землеустройство». Землеуст­ройство тогда осуществляли под лозунгом: «Питание для народа — доход для крестьянина».

В Баварии термин «землеустройство» появился в 1886 г., а пер­вый самостоятельный закон о землеустройстве в Германии действо­вал с 1887 г. В 1923 г. редакция данного закона была сохранена.

Действие закона о землеустройстве продолжалось до 16 июня 1937 г., когда режим национал-социалистов принял новый норма­тивный правовой акт о перераспределении земель, в соответствии с которым стали насильственно объединять земельные участки, что способствовало, по мнению нацистов, усилению диктатуры нации «...для того, чтобы разбудить дремлющие силы земли» и обеспечению гарантированного производства продуктов питания, в первую очередь для армии.

Вторая мировая война положила конец диктаторской земель­ной политике нацистского государства, унижающей человека и получившей название «политика крови и земли».

С 1953 г. землеустроительные работы в Западной Германии ста­ли осуществлять на основе нового закона о землеустройстве, кото­рый обновили в 1976 г. Этот закон регулировал земельные отно­шения и определял порядок землеустройства в сфере планирова­ния землепользования, строительства, размещения дорог, водных сооружений и других инженерных объектов, охраны природы.

Закон о землеустройстве вошел в силу с 1 апреля 1976 г. После­дующие редакции данного закона были сделаны 24 июля 1988 г. и 8 августа 1997 г.

В соответствии с законом землеустройство направлено на то, чтобы в результате организации сельских земельных владений улучшить условия труда и производства в сельском и лесном хо­зяйстве, а также способствовать развитию села.

Задачи землеустройства в этих сферах особенно важны, в том чис­ле в сельском и лесном хозяйстве в области охраны природы, сохра­нения ландшафта, обновления села путем нового строительства.

Цели землеустроительных работ во всех направлениях одина­ково важны и необходимы для фермеров и их семей. В результате рациональной организации земельных участков с учетом приро­доохранных мероприятий землеустройство служит прежде всего сохранению и развитию сельского хозяйства.

Эти землеустроительные мероприятия по снижению производ­ственных потерь и затрат труда способствуют увеличению доход­ности фермерских хозяйств и улучшению жизненных условий.

По мнению немецких специалистов, закон о землеустройстве является тем инструментом, который предлагает огромные воз­можности для охраны окружающей среды и природы, сохранения земли и почвы, очищения и содержания в чистоте вод. При этом создаются предпосылки для улучшения землепользования, а так-

же для сохранения и улучшения культурного ландшафта вместе с расширением сферы обитания растительного и животного мира.

Землеустройство способствует также улучшению жилищных условий и условий для труда.

Федеральный закон о землеустройстве можно конкретизиро­вать и дополнять в соответствующих законах федеральных земель Германии. Например, федеральная земля Гессен имеет свой закон о землеустройстве.

При проведении землеустроительных работ в Германии ис­пользуют и другие законы: Конституцию страны, Гражданский кодекс, Строительный кодекс, Федеральный закон о территори­альном планировании землепользования, законы федеральных зе­мель о кадастре недвижимости, геодезических съемках и т. п.

В целом в Германии все понимают, что землеустройство — это система необходимых мероприятий, без которых невозможно сформировать и организовать рациональное использование не­движимого имущества как в интересах всего общества, так и в ин­тересах отдельных землевладельцев и землепользователей.

Считается, что землеустройство стоит на службе человека, на страже охраны природы, обеспечивает гарантии прав земельной собственности.

В современных условиях в Германии возрастает роль государ­ственных органов, определяющих земельную и экологическую по­литику. Все большее значение придают планированию использо­вания и охраны земель, защите земель сельскохозяйственного на­значения от необоснованного изъятия для нужд промышленнос­ти, транспорта, растущих городов. При этом рычаги землеустройства государство использует в качестве основного ме­ханизма регулирования землевладения и землепользования на перспективу.

Изучение опыта землеустройства в Германии начиная с 1953 г. очень важно для формирования объектов недвижимости, форм и методов рационального устройства территории и охраны земель в нашей стране, осуществляющей переход к новым экономическим отношениям и проводящей новую земельную политику. Это необ­ходимо также и для создания такой системы землеустройства в России, которая могла бы, учитывая национальные особенности страны и положительный опыт землеустройства других госу­дарств, стать примером организации рационального использова­ния и охраны земель в современных условиях.

11.2. СИСТЕМА УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ

Федеративная Республика Германии (ФРГ) — одно из самых высокоразвитых государств мира. Общая площадь страны 356 954 км² (35, 7 млн га). Население превышает 82, 1 млн чел.

(1997 г.). Плотность населения — одна из самых высоких в Европе и составляет 229, 9 чел. на 1 км². Землеобеспеченность — 0, 43 га на 1 чел., в том числе 0, 21 га сельскохозяйственных угодий и 0, 14 га пашни [29].

Низкая землеобеспеченность и высокие антропогенные нагруз­ки на территорию обусловливают необходимость организации ра­ционального использования и охраны земли в стране и защиты ландшафтов.

В состав ФРГ входят 16 федеральных земель: Баден-Вюртем-берг, Бавария, Берлин, Бранденбург, Бремен, Гамбург, Гессен, Мекленбург-Передняя Померания, Северный Рейн-Вестфалия, Рейнланд-Пфальц, Саар, Саксония, Саксония-Анхальт, Нижняя Саксония, Шлезвиг-Гольштейн, Тюрингия.

Трудоспособное население составляет 36, 8 млн чел. В про­мышленности занято 41 %, в сельском хозяйстве — 6 % населе­ния [93].

Основная отрасль сельского хозяйства — животноводство, хотя в больших объемах производят зерновые, сахарную свеклу, карто­фель. Потребности населения в продовольствии примерно на 90 % покрываются за счет собственного производства.

Сельское хозяйство с учетом объема отраслей переработки обеспечивает 15 % валового национального продукта. Наиболее развиты следующие отрасли промышленности: металлургическая, электротехническая, электронная, химическая, автомобилестрое­ние (третье место в мире), судостроение (третье место в мире), аэрокосмическая, строительная.

В Германии имеется широко разветвленная сеть железных до­рог—41028км, из них 16 000 км —электрифицированы. Общая протяженность автодорог — 220 793 км, в том числе 10 743 км — скоростные автострады. Длина внутренних водных путей — 6748 км [29].

Постоянное развитие промышленности, транспорта, рост населения вызывают необходимость увеличения площадей от­водов для этих целей за счет сельскохозяйственных и лесных угодий, что требует их защиты. Тем не менее только в 2000 г. около 230 тыс. земельных участков было предоставлено в соот­ветствии с материалами физического (территориального) пла­нирования для различных целей.

В отличие от Великобритании и ряда англоязычных стран, где права земельной собственности защищены системой земельного регистрирования (Land titling — земельного титула), в Германии и некоторых странах Центральной Европы (Австрия, Чехия) ис­пользуется система «поземельной книги + кадастра» (Grundbuch + Cadastre).

Данная система сложилась исторически. Всего в поземельных книгах, которые ведут в качестве государственных реестров в учас-

тковых судах¹, зарегистрировано 61, 3 млн земельных участков [138]. Территориально-организационной единицей в поземельной книге является часть сельской общины или часть города (район).

Поземельная книга содержит описание правовых условий за­конного владения земельными участками. К этой информации от­носятся прежде всего данные о владельцах, их правах, обремене-ниях и лицах, имеющих претензии.

Кадастр недвижимости содержит в целом полную информацию о недвижимости (земельные участки и здания) на всей террито­рии, а также всю геометрическую (геодезическую) и семантичес­кую информацию о земельных участках и зданиях.

В поземельную книгу в отличие от кадастра недвижимости за­носят не все земельные участки. Государственные земельные учас­тки, если они не находятся в обороте, включать в нее не обяза­тельно.

Данные, имеющиеся как в кадастре недвижимости, так и позе­мельной книге, должны постоянно находиться в с