Подготовка и анализ технической документации для капитального ремонта.

Для производства капитального ремонта проектными и проектно-изыскательским организациями разрабатывается проектно-сметная документация.

Разработка такой документации на капитальный ремонт зда­ния предусматривает:

—проведение технического обследования, определение фи­зического и морального износа объекта проектирования;

—составление проектно-сметной документации для всех про­ектных решений по составу работ капитального ремонта;

—технико-экономическое обоснование капитального ре­монта и реконструкции;

—разработку проекта организации капитального ремонта и ре­конструкции, а также проекта производства работ.

Этапы технического обследования:

· Подготовительный

· Общее обследование здания

· Детальное обследование здания

· Составление технического заключения

На подготовительном этапе проводятся изучение архивных материалов, норм, по которым велось проектирование, сбор ис­ходных и иллюстративных материалов.

Целью общего обследования является предварительное ознакомление со зданием и составление программы детального обследования конструкций. При общем обследовании здания выполняют следующие работы:

— определяют конструктивную схему здания, выявляют несущие конструкции по этажам и их расположение;

—анализируют планировочные решения в сочетании с конструктивной схемой;

—осматривают и фотографируют конструкции крыши, двер­ью и оконные блоки, лестницы, несущие конструкции, фасад;

—намечают места выработок, вскрытий, зондирования конструкций в зависимости от целей обследования здания;

—изучают особенности близлежащих участков территории, вертикальной планировки, состояние благоустройства участка, организацию отвода поверхностных вод;

—устанавливают наличие вблизи здания засыпанных оврагов, термокарстовых провалов, зон оползней и других опасных геоло­гических явлений;

— оценивают расположение здания в застройке с точки зрения
подпора в дымовых, газовых и вентиляционных каналах.

Детальное обследование зданий выполняется для уточнения конструктивной схемы здания, размеров элементов, состояния материала и конструкций в целом.

При детальном обследовании выполняют работы по вскрытию конструкций, испытанию отобранных проб, проверке и оценке деформаций, определению физико-механических характеристик конструкции, материалов, грунтов.

В техническом заключении содержится перечень документальных данных, на основе которых составле­но заключение: история сооружения; описание окружающей ме­стности и общего состояния здания по внешнему осмотру; опре­деление физического и морального износа здания; описание конструкций здания, их характеристик и состояния; чертежи кон­струкций здания с деталями и обмерами; расчет действующих на­грузок и поверочные расчеты несущих конструкций и основания фундаментов; обмерные планы и разрезы здания, планы и разре зы шурфов, скважин; чертежи вскрытий; геологические и гидро­геологические условия участка; строительная и мерзлотная харак­теристика грунтов основания (при необходимости); условия экс­плуатации; анализ причин аварийного состояния здания (если таковые имеются); фотографии фасадов и поврежденных конст­рукций; выводы и рекомендации.

Вместе с заданием на проектирование объектов заказчик вы­дает проектной организации исходные данные:

—разрешительный документ на выполнение ремонта;

—архитектурно-планировочное задание;

—задание от инспекции по охране памятников архитектуры (при необходимости);

—разрешения (или технические условия) на присоединение ремонтируемого здания или сооружения к источникам снабже­ния, инженерным сетям и коммуникациям;

—материалы по ранее проведенным техническим обследова­ниям;

—оценочные акты;

—акт эксплуатирующей организации о техническом состоя­нии конструкций здания, конструктивных элементов и инженер­ного оборудования по данным последнего осмотра;

—инвентаризационные поэтажные планы (в кальке) с указа­нием площадей помещений и объема здания по данным Бюро тех­нической инвентаризации (БТИ), проведенной не ранее 3 лет до начала проектирования;

—паспорт строения с указанием величины физического изно­ж конструкций и инженерного оборудования, объемов, сроков и видов ранее выполнявшихся ремонтов;

—справку о состоянии газовых сетей и оборудования;

—акт эксплуатационной организации, утвержденный район­ным (городским) жилищным управлением, на замену санитарно-технического оборудования и поквартирную опись ремонтных работ (для объектов, ремонтируемых без прекращения эксплуа­тации);

—справки эксплуатирующих организаций о состоянии лиф­тов, объединенных диспетчерских систем (ОДС), центральных тепловых пунктов (ЦТП) и т. д.;

—задание на проектирование технологии встроенных нежи­лых помещений;

—разрешение на закрытие движения и отвод транспорта, вскрытие дорожного покрытия.

Генеральная проектная организация на основании полученного от заказчика задания на проектирование составляет строительный паспорт на капитальный ремонт зданий. Этот паспорт утверждается заказчиком.

Содержание строительного паспорта:

· задание на проектирование и исходные данные для проектирования;

· принципиальное решение по виду ремонта;

· предложения по организации площадки ремонта, использованию механизмов, промежуточных складов (при необходимости);

· предложения (при необходимости) о сносе строений, зеле­ных насаждений, отселении жильцов и арендаторов, проведении дополнительного технического обследования здания;

· ситуационный план и геоматериалы.

В проектно-сметную документацию входят разделы:

1) общая пояснительная записка;

2) архитектурно-строительные решения;

3) технологические решения по встроенным нежилым поме­щениям;

4) решения по инженерному оборудованию;

5) проект организации капитального ремонта;

6) техническая эксплуатация здания;

7) сметная документация.

Неотъемлемую часть утвержденной проектно-сметной документации на капитальный ремонт составляет проект организации ка­питального ремонта.

Состав проекта организации капитального ремонта:

а) календарный план капитального ремонта, в котором отражены сроки выполнения ремонта, приведено рас­пределение затрат на ремонт и объемов ремонтно-строительных работ по срокам;

б) строительный генеральный план с расположением суще­ствующих и сносимых строений, эксплуатируемых зданий, сооруже­ний и инженерных сетей, не подлежащих ремонту, разбираемых
и перекладываемых инженерных коммуникаций; постоянных
и временных проездов для транспортирования материалов, кон­струкций и изделий, путей перемещения кранов, инженерных сетей; источников обеспечения строй­площадки электроэнергией, водой, теплом и мест подключения временных инженерных сетей к действующим сетям; мест при­мыкания новых сетей к существующим; складских площадок,
основных монтажных кранов и других строительных машин и зон
их действия; механизированных установок; временного огражде­ния; безопасных проходов строителей и лиц, проживающих или
работающих в смежных зданиях или в здании, ремонтируемом без
отселения жильцов и арендаторов;

в)ведомость объемов основных ремонтно-строительных, мон­тажных и специальных работ, определенных проектно-сметной
документацией, с выделением объемов работ подготовительного
периода и при необходимости — по очередям (комплексам);

г) ведомость потребности в основных строительных конструк­циях, деталях, материалах и оборудовании;

д) график потребности в основных строительных машинах
и транспортных средствах по объекту ремонта;

е) график потребности в рабочих кадрах по категориям;

ж) пояснительная записка

Технико-экономические показатели проекта организации капитального ремонта:

• полная сметная стоимость капитального ремонта, в том числе ремонтно-строительных работ;

• нормативная продолжительность капитального ремонта месяцы или рабочие дни);

• максимальная численность работающих, чел.;

• затраты труда на выполнение ремонтно-строительных работ, чел.-дни.

Планирование и содержание текущего ремонта

Под текущим ремонтом инженерного оборудования зданий и сооружений понимают ремонт с целью восстановления его ис­правности (работоспособности), а также поддержания эксплуата­ционных показателей. Текущий ремонт проводится с периодичностью, обеспечиваю­щей эффективную эксплуатацию инженерного оборудования с мо­мента пуска систем в эксплуатацию или капитального ремонта до очередного капитального ремонта.

Текущий ремонт выполняет­ся по пятилетним планам с определением заданий по годам и по годовым планам с распределением заданий по кварталам. Пери­одичность текущего ремонта принимается в пределах трех-пяти лет с учетом группы капитальности зданий, их физического из­носа и местных условий.

Текущий ремонт подразделяется на профилактический, зара­нее планируемый, и непредвиденный (аварийный), выполняе­мый в срочном порядке.

Текущий ремонт выполняется организациями по обслуживанию жилищного фонда подрядны­ми организациями.

Продолжительность текущего ремонта определяется по нормам на каждый вид ремонтных работ конструкций и оборудования.

В зданиях, намеченных к производству капитального ремон­та в течение ближайших пяти лет или подлежащих сносу, теку­щий ремонт ограничивается работами, обеспечивающими норма­тивные условия для проживания (подготовка к весенне-летней и зимней эксплуатации, наладка инженерного оборудования).

При выполнении текущего ремонта производятся работы по ремонту ограждающих конструкций (фундаментов, стен, пере­крытий, полов, крыш, окон, дверей, перегородок), лестниц и бал­конов, печей и очагов, по восстановлению внутренней и наруж­ной отделки, по ремонту инженерного оборудования. В текущий ремонт также входят работы по внешнему благоустройству.