Поняття зносу в теорії оцінки вартості

Вступ

Серед елементів ринкової економіки окреме місце посідає нерухомість, що виступає як кошти виробництва (земля, адміністративні, виробничі, складські, торгові й інші будівлі і приміщення, і навіть інші будівлі) і предмета чи об'єкта споживання (земельні ділянки, житлові будинки, дачі, квартири, гаражі).

Нерухомість виступає основою особистого існування громадянам і служить базою для господарської діяльності й розвитку підприємств і організацій всіх форм власності. В Україні відбувається активне формування та розвиток ринку нерухомості і дедалі більший число громадян, підприємств і закупівельних організацій бере участь у операціях із нерухомістю. Нерухомість головне обговорення при приватизації державної влади і муніципальної власності, при оренді нежилих приміщень, для придбання і продаж житлових приміщень. З'явився шар нових власників нерухомості як у сфері особистого споживання, і у багатьох сферах підприємницької діяльності.

Актуальність теми дослідження. Приступаючи до розгляду актуальності питання зносу нерухомості, потрібно розуміти, що нерухомість – це головний засіб економіки (у світовому масштабі), без якого ніяка діяльність з виробництва будь-яких благ (товарів, послуг, робіт) не може існувати в сучасному суспільстві. Для створення нових об'єктів нерухомості, а також підтримання в належному стані вже введених в експлуатацію об'єктів витрачається більша частина доходів підприємств та громадян.

У сучасному темпі розвитку економіки об'єкти нерухомості швидше стають непридатними в силу морального зносу, а не фізичного. Хоча ще в минулому сторіччі саме фізичний знос вважався основним показником для прийняття управлінського рішення про відтворення нового об'єкта або реконструкції старого. В даний час технології крокують куди більш широкими кроками, ніж раніше. І з кожним роком у цьому все більше переконуєшся. Люди вже не помітили як стали мобільніші, у містах з'явилися «пробки», про які навіть і не думали. З'являються нові плани з модернізації будівель і споруд, їх перебудову і перепланування. Також необхідно вирішувати питання про відкриття поточного виробництва або розширенні існуючого у зв'язку із збільшеними потребами сучасного суспільства. Знос має великий вплив на прийняття управлінського рішення, будь то підприємство, офіс юридичної контори або заміським будинок. Нерухомість грає в життя сучасних людей величезну роль, якщо не сказати вирішальну. Будівництво нових об'єктів нерухомості викликане передусім збільшується потреба людей у житлі, виробничих і складських базах. На ухвалення рішення про нове будівництво завжди буде впливати стан знаходиться в розпорядженні об'єкта нерухомості, а саме зносу. Але перш потрібно розібратися з необхідними поняттями теорії нерухомості та зносу об'єктів нерухомості.

У процесі споживання основні засоби нерухомості поступово втрачають свою вартість, що спричинюється не тільки їх використанням, а й впливом зовнішнього середовища, а також морального зносу, тому дуже важливим етапом в оцінці нерухомості є визначення зносу та його матеріальна оцінка.

Дослідження за даною тематикою здійснювали такі науковці як Бень Т.Г., Бачевський Б.Є Клименко О.В., Круш В.П., Ловінська Л., Пиріг І.М., Хомин П.Я., Чумаченко Н., Шудра В.Ф. та ні.

Мета і завдання дослідження. Метою курсової роботи є вивчення понять зносу в теорії оцінки вартості нерухомості.

Для досягнення цієї мети в процесі дослідження ставилися такі основні завдання:

- визначити поняття зносу в теорії оцінки вартості;

- охарактеризувати види зносу;

- проаналізувати оцінювання зносу майна.

Об’єкт дослідження. Об’єктом дослідження виступають суспільні відносини, що виникають у сфері оцінюючої діяльності при зносі майна.

Предмет дослідження. Предметом дослідження є вплив зносу майна на оцінку.

Поняття зносу в теорії оцінки вартості

Поняття «знос», що використовується в оцінній діяльності, необхідно відрізняти від поняття «амортизація», вживаного в бухгалтерському обліку.

Охарактеризуємо зв’язок деференіційний «знос» та «амортизація» в законодавстві та економічній теорії. У традиційному тлумаченні цих термінів маємо:

- амортизація – процес поступового знецінення основних засобів під впливом їх зносу та перенесення (відшкодування) цього зносу на вартість готової продукції [16, с. 89];

- знос – це процес поступового знецінення вартості основних фондів внаслідок їх спрацювання, старіння, або це сума накопиченої амортизації [18, с.105].

На думку авторів дослідження таке ототожнення зносу і амортизації є помилковим, оскільки вони не завжди співпадають у часі та вартості. Так, наприклад, при використанні рівномірного методу нарахування амортизації на певний об’єкт (яке було в практиці наших підприємств досить тривалий час), зовсім не означає, що так само рівномірно відбувається зношення цього об’єкта. Адже загальновідомо, що на перших роках експлуатації обладнання є більш продуктивним, піддається більшій експлуатації та швидше зношується. Тому за інших рівних умов в перші роки експлуатації знос буде більше нарахованої амортизації, а в останні – менше.

Крім того, в економічній практиці існують інші способи нарахування амортизації (прискорені), які теж ніяк не враховують фактичного стану зношеності, а, отже, величина зносу і амортизації теж не співпадають.

Ще одним аргументом такого неспівпадіння може бути змінність використання обладнання (наприклад, нормативний строк служби розраховувався на припущенні, що обладнання буде працювати в одну зміну, а план виробництва було змінено введенням тризмінного графіку роботи; обладнання стало використовуватись інтенсивніше, знос став зростати, а амортизація нараховується за старими методами). Маємо також приклади нарахування амортизації на об’єкти основних фондів, які тимчасово не використовуються підприємством (простої обладнання під час тривалих ремонтів), тобто можуть фізично не зношуватись. В результаті наявності таких фактів на підприємстві ще більшою стає ймовірність неспівпадіння величин зносу та амортизації основних фондів.

Загалом, можна сказати, що в більшості випадків «знос» і «амортизація» поняття нетотожні. Слід зазначити, що багато науковців також наголошують на недоцільності синонімізації цих термінів. Так, В.П. Круш, В.І. Подвігіна, О.В. Клименко ототожнюють знос (як фізичний, так і моральний) зі старінням основних фондів внаслідок експлуатації, економічного та техніко-економічного старіння, в результаті чого вони реально починають коштувати дешевше, ніж нові аналогічні об’єкти [17, с.52]. В той же час амортизація трактується вказаними авторами як процес знецінення вартості основних засобів під впливом фізичного та морального зношення і відшкодування сум такого зношення за рахунок собівартості продукції. Фактично це систематизований розподіл вартості основних фондів протягом корисного терміну використання. З думкою цих авторів можна повністю погодитись, враховуючи природу зносу та амортизації.

Б.Є. Бачевський, О.О. Решетняк, І.В. Заблодська вважають, що накопичена амортизація може виражати лише той знос, що виник у результаті виробництва певної продукції, оскільки в іншому випадку немає бази (готової продукції), на яку треба переносити цей знос [4, с.37]. На нашу думку, це твердження також можна вважати вірним, оскільки нарахована амортизація повертається нам у виручці від реалізації, а, якщо продукція не реалізована, то немає коштів для відтворення основних фондів.

Є.Л. Кантор, А.І. Гінзбург, В.Є. Кантор визначають знос основних фондів як поступову втрату основними фондами своєї вартості внаслідок втрати споживної вартості, тобто знецінення певного об’єкта основних фондів порівняно з аналогічним об’єктом внаслідок різних причин [15, с.132]. Вказані автори також наголошують на помилковості розповсюдженого трактуванні амортизації як показника, що є вираженням зносу, адже втрата вартості (знецінення) об’єкта основних фондів і перенесення її на готовий продукт не завжди відбуваються одночасно. На практиці вартість об’єкта основних фондів може втрачатися і без нарахування амортизації, і навпаки, амортизація може нараховуватись і без настання зносу (приклади подібних ситуації були розглянуті вище).

П.Я. Хомин, І.М. Пиріг наголошують, що економічна сутність зазначених термінів настільки різна, що нелогічно було б припускати їх вартісну рівність, оскільки «…знос основних засобів – це регулятив, контрактив, бо йому в активі вже нічого не протистоїть, адже об’єкти зношені власне на цю суму. Амортизація ж – це резерв, створюваний для заміни зношених активів». [20, с.23] До речі, саме обраний метод амортизації, а не фактична зношеність об’єкта основних фондів за певний період, визначає ту суму амортизації, яка буде нарахована за цей період і формуватиме резерв заміни даного об’єкта.

Н. Чумаченко визначає амортизацію як «…інвестиційний ресурс та засіб акумулювання грошових коштів» [21, с.7]. Тобто у зазначеного автора спостерігаємо акцент на трактуванні амортизації як накопичених фінансових ресурсів для відшкодування раніше авансованих у підприємство коштів. У нього амортизація представляє собою розрахункові (відкладені) витрати, що повертаються у виручці від реалізації для поповнення власних коштів підприємства на подальшу реалізацію інвестицій.

Т.Г. Бень дотримується схожої думки щодо амортизації, як важливого джерела власних інвестиційних ресурсів. Він наголошує, що в останні роки, порівняно з 80-ми роками минулого століття, амортизація «…перестала виконувати свою роль – відтворення основних виробничих фондів, - а амортизаційні відрахування стали використовуватися не за своїм економічним призначенням»[5, с.46]. Погоджуючись з думкою зазначеного автора, слід додати, що сучасні ринкові умови диктують свої правила формування і відтворення інвестиційних ресурсів. Зокрема, негативну роль відіграють інфляційні процеси.

На відмінність між згаданими поняттями вказує також і той факт, що згідно з п. 4 П(С)БО 7, амортизація – це систематичний розподіл вартості, що амортизується – первісної або переоціненої – за винятком ліквідаційної вартості протягом строку корисного використання. При цьому в тому в П(С)БО закріплені методи нарахування амортизації, в яких вартість, що амортизується, не є різницею між первісною (переоціненою) та ліквідаційною вартістю. Це методи зменшення залишкової вартості (при якому ліквідаційна вартість використовується не в абсолютному значенні, а у відносному до первісної і знаходиться в залежності від терміну корисного використання, що саме по собі абсурд) та прискореного зменшення залишкової вартості (при якому вартість, що амортизується, набуває форми залишкової вартості. Теж саме можна сказати і про податковий метод нарахування амортизації, який визначає вартість, що амортизується, як балансову.

Заслуговує уваги п. 24 П(С)БО 7, згідно з яким при визначенні строку корисного використання об’єкта основних засобів слід враховувати як фізичний, так і моральний знос. В той же час загальноприйнятим вважається, що нарахування амортизації втілює в собі відшкодування тільки фізичного зносу. Хоча вже починають з’являтись спроби включити до амортизації і моральний знос [17, с.43]. Тобто фактично маємо відшкодування не зовсім фізичного зносу на основі визначеного таким чином строку служби. Крім того, ремонт (який зменшує фізичний знос) та модернізація і реконструкція (які зменшують моральний знос) можуть збільшувати як первісну вартість основних фондів, так і строк їх корисного використання (при цьому, навіть, не завжди в рівних пропорціях). А така ситуація заздалегідь вказує на те, що знос, нарахований в попередні роки як сума накопиченої амортизації, після ремонту, реконструкції чи модернізації не відповідатиме реальному стану зношеності основних фондів на певну дату.

Отже, виходить, що амортизація є наслідком зносу, а знос – це накопичена амортизація, тобто у вартісному вираженні вони повинні бути рівними (що ми і спостерігаємо в практиці наших підприємств).

В результаті дослідження поглядів вчених на економічний зміст зносу можна виділити такі основні критерії його трактування (табл. 1.1.)

Таблиця 1.1.

Критерії трактування поняття «знос»

Аналізуючи дані таблиці 1.1., слід зазначити, що більшість авторів (5 з 9) трактують знос, як втрату споживчих властивостей або вартості об’єкта, що амортизується. На наш погляд дане визначення є найбільш точним, так як за змістом краще відображає дане поняття, виражає саме його фізичне та моральне старіння та кількісний аспект зносу основних засобів. Крім того, даний фактор дає можливість чітко відрізнити знос від амортизації, а також відводить амортизації функцію грошового вираження зносу.

Троє з дев’яти знос тлумачать як суму амортизації об’єкта основних засобів з початку його корисного використання. Ми вважаємо, що дане формулювання викладено некоректно, оскільки насправді знос має етимологічне походження від дієслова “зношування”, що означає ставати непридатним внаслідок тривалого використання. Тому знос основних засобів треба розглядати власне як втрату тими чи іншими об’єктами своїх фізичних властивостей, отже й знецінення вартості.

Крім того, Борисов А.Б. розуміють під зносом поступове зниження вартості основних засобів. Однак, на наш погляд, не доцільно розглядати знос лише у такому значенні, адже знос, хоч і впливає на вартість основних засобів та її зниження, але все ж таки він носить більш фізичний характер і повинен виражати скоріше фізичний і моральний аспект зношування основних засобів, ніж вартісний. Бутинець Ф.Ф. говорить, що знос - це процес втрати фізичних і моральних характеристик об’єкту та “якійний” вартісний показник зниження вартості.

Головна причина неясності з приводу даного аспекту облікової практики міститься у відсутності єдиної думки серед бухгалтерів відносно сутності поняття “знос”. [17, с. 283]

По-перше, існувала думка, що він характеризує фізичне зношування активу. Але той факт, що дія більшості факторів, що призводять до фізичного вибуття зі строю активу, можна виправити чи попередити відповідним обслуговуванням та доглядом, привів деяких до думки, що знос представляє собою відкладені експлуатаційні витрати, тобто витрати майбутніх періодів. З точки зору бухгалтерського обліку уявлення про знос як про фізичну подію чи послідовність фізичних подій може опинитись недоречними; бухгалтера оперують його фінансовим вираженням, яке може бути не пов’язано з фізичними факторами напряму. Як пише Уеллс (Wells): “Фізичні характеристики ‒ питання інженерне, а не бухгалтерське, і знос в інженерній справі має свою власну сутність, що важко узгоджується з традиційно використовуваними в бухгалтерському обліку поняттями” [17, с. 284].

Також не можливо визначити ступінь фізичного зносу, адже матеріальні активи складаються з деталей, які в міру зношення можна замінювати. В такому випадку не можна достовірно визначити, що таке фізичний знос та не можна обчислити міру фізичного зносу.

По-друге, знос розглядають як зменшення корисності в результаті дії зовнішніх по відношення до активу факторів, таких, як технічне старіння протягом часу і неадекватність, тобто нездатність виробляти те, на що пред’являється попит. Та знову ж, не існує довгострокових активів, для яких можна було б визначити міру технічного старіння чи неадекватності. Вона залежить від таких факторів, як загальний розвиток технологій в промисловості та економічні умови, які не можуть бути оцінені на короткострокових інтервалах [17, с. 284-285].

По-третє, знос трактували як зниження вартості. Матесон (Matheson) пише, що термін " знос” (" depreciation”) спочатку ввійшов у практику як скорочений варіант " зниження вартості внаслідок зношування” (" diminution of value by reason of wear and tear”) [17. с. 285].

По-четверте, знос (амортизацію) характеризували як фонд, за рахунок якого здійснюється заміна довгострокових активів в міру їх виходу зі строю. Поняття фізичного заміщення активів підтримувалося і економічними роздумами Тауссіг (Taussig), наприклад, пише:

Виробник знає, що його обладнання зношується і що, якщо він збирається підтримувати величину капіталу на незмінному рівні, він повинен відкладу вати щорічно визначені суми на його заміщення. Отже якщо виробник прагне до постійного доходу, він повинен розглядати такі суми як частина витрат [17, с. 286].