Концепция создания многофункциональных комплексов

При сочетании различных функций очень важна грамотная концепция. При выборе формата, сочетаемости и долей различных функций собственнику следует опираться не на свои представления о целесообразности, а на исследования рынка и советы консультантов.

Профессиональный консультант принимает во внимание наибольшее и наилучшее использование объекта и реальности рынка. Также консультант с помощью грамотной концепции способен создать среду, в которой каждый вид использования извлекает и приносит пользу.

Консультант способен провести анализ и выбрать наиболее вероятный и реально осуществимый вариант использования. При этом учитываются следующие параметры: законность, физическая осуществимость, финансовая целесообразность, максимальная эффективность.

Многофункциональные комплексы особенно сложны в управлении – необходимо максимально четко продумать зонирование, логистику служебных и потребительских потоков, поскольку, как бы не разделялись функции комплекса, они все равно остаются жестко связаны друг с другом инженерными, коммуникационными системами, управлением, общей концепцией.

В тех случаях, когда предполагается, что функции существуют отдельно друг от друга, необходимо продумать два отдельных входа, причем так, чтобы ни одна из целевых групп не была обижена – ей не приходилось искать нужный ей вход. Каждый вход должен быть акцентирован и не мешать другому – это довольно сложная задача.

Очень важно при создании концепции многофункционального комплекса соблюдать социальный уровень целевых групп. Смешение может нарушить имидж объекта.

Основная функция многофункционального комплекса выбирается, исходя из местоположения. В месте с хорошей проходимостью имеет смысл делать основной функцией торговлю. Если проходимость не очень высока, однако у места хорошая транспортная доступность, имеет смысл задуматься об офисной функции. При этом следует отметить, что хорошее местоположение может спасти любой проект – даже с самой слабой концепцией или вовсе без нее. Однако, учитывая, что хороших не занятых мест в больших городах становится все меньше, концепция приобретает все большее значение, поскольку она способна «вытянуть» даже объект с неудачным расположением.

В общем виде концепция многофункционального комплекса (МФК) включает в себя следующие этапы:

ЭТАП 1. Разработка концепции Проекта

1. Маркетинговое исследование

2. Анализ местоположения Участка

2.1. Расположение и основные характеристики Участка;

2.2. Ближайшее окружение Участка;

2.3. Анализ транспортной и пешеходной доступности Участка;

2.4. Перспективы развития района;

2.5. Выводы относительно коммерческой привлекательности Участка (SWOT-анализ) для реализации на нем проекта строительства торгового комплекса.

3. Анализ конкурентной среды

3.1. Анализ рынка жилой и коммерческой недвижимости в зоне рассматриваемой локации:

3.2. Предложение: существующие объекты;

3.3. Ставки аренды.

4. Выводы по наилучшему использованию Участка на основе проведенных анализа местоположения и маркетингового анализа. Определение востребованных форматов в составе будущего объекта

5. Предброкеридж Объекта

Данная работа проводится совместно с брокерами отдела коммерческой недвижимости, контактирующими с потенциальными арендаторами на предмет их заинтересованности в строящемся объекте. На выходе мы получаем данные по средней ставке аренды в разбивке по этажам и зонам функционального использования

6. Разработка концепции Объекта

ЭТАП 2. Финансовый анализ проекта