Методика проведения обследования инженерных коммуникаций

Обследование инженерных систем – комплекс мероприятий, проводимый для оценки их текущего состояния и функциональных возможностей, соответствие структуры инженерных систем существующей проектной и (или) исполнительной документации, действующим нормам и правилам, а также пригодности инженерных сетей к дальнейшей эксплуатации, модернизации или ремонту.

Обследование инженерных коммуникаций может проводиться как в рамках комплексного обследования здания (сооружения), так и отдельно, в следующих случаях:

• Реконструкция;
• Капитальный ремонт;
• Смена балансодержателя, арендатора, оперативного управляющего;
• Систематические нарушения функционирования инженерных систем.

Обследование инженерных сетей проводится, как правило, в три этапа:

1. подготовка к проведению обследования;
2. предварительное (визуальное обследование);
3. детальное (инструментальное обследование).

Обследованию предшествуют изучение и анализ исходных данных по следующей технической документации:

• рабочим и исполнительным чертежам;
• актам приемки, испытаний;
• паспортам и сертификатам на оборудование, материалы и изделия;
• журналам ремонтов;
• другой документации, отражающей влияние на проведение обследования особенностей функционального назначения и эксплуатации здания.

Перечень мероприятий, проводимых в рамках обследования инженерных сетей:

• изучение технической документации по проектированию, строительству и эксплуатации;
• визуальное ознакомление с объектом обследования;
• натурное обследование - измерение линейных размеров, диаметров, сечений, выявление деформаций, дефектов и повреждений, сбор данных по нагрузкам и/или расходам;
• установление необходимости проведения инструментальных измерений и их объемов, определение их мест;
• выявление степени и причин физического износа инженерных коммуникаций на основании анализа результатов обследования, предъявленных заказчиком сведений по условиям эксплуатации поверочных расчетов;
• составление ведомости дефектов;
• разработку и подборку схем, эскизов и фотографий поврежденных участков;
• составление заключения (технического отчета) с выводами о возможности эксплуатации или капитального ремонта обследуемых инженерных сетей, рекомендациями по устранению дефектов и повышению надежности.

Объемы и сроки работ по обследованию зависят от размеров здания, их насыщенности инженерными коммуникациями и определяются в каждом конкретном случае техническим заданием на обследование.

Система стратегического, тактического и оперативного управления и планирования

1. Стратегическое, тактическое и оперативное управление недвижимостью

Стратегическое управление основывается на стратегическом мышлении менеджера. Cтратегическое управление требует от менеджера умения логически выстраивать свои действия в виде стратегической матрицы, в которой представлен весь спектр целей, возможностей, случайностей, необходимых условий, прямых и косвенных влияний, а также отдаленных последствий.

Основные направления, по которым реализуется стратегия, следующие:

- инновация и инвестиция;

- рост доли рынка;

- достижение удовлетворенности трудом и коллективом;

- получение прибыли в основном за счет оборота нематериальных активов;

- профилактика кризиса за счет повышения устойчивости экономической системы даже в условиях роста неопределенности и ошибок персонала.

К основным стратегиям управления относятся:

· маркетинговые

· кадровые

· инновационные.

Маркетинговые стратегии разрабатываются для роста доли рынка.

Кадровые стратегии помогают приблизиться к другим важным целям – достижению удовлетворенности каждого работника трудом и трудовым коллективом.

Инновационные стратегии нацелены на рост производительности труда и качества продукции при помощи периодических обновлений: Инновационные стратегии бывают революционными, пионерными, модификационными и имитационными.

Тактическое управление связано с максимизацией рыночной стоимости портфеля недвижимости и минимизации расходов на его формирование и удержание. Тактика управления отражает финансовую сторону недвижимости и позволяет говорить об управлении как об изменении стоимости портфеля. Стоимостьпортфеля недвижимости – это денежное выражение его потребительской полезности. Тактическое управление недвижимостью – управление активами, принадлежащими тому или иному собственнику. На практике управление активами происходит, когда управляющий решает следующие задачи:

- выполнение тактических указаний собственника;

- анализ соотношения стоимости активов и их доходности;

- разработка эффективной политики эксплуатации активов;

- определение группы потребителей, пользователей активами, рыночной ниши, функционального сегмента и т.д.;

- формулирование указаний для оперативного управляющего.

Оперативное управление недвижимостью – это весь набор операций с портфелем или с отдельным объектом, реализация которых приводит к получению одного из трех возможных результатов:

- возникает финансовое равновесие;

- просматриваются перспективы банкротства, краха, кризиса;

- извлекаются сверхприбыли, доходность значительно превышает нормальную, а рентабельность – среднеотраслевую.

Оперативное управление недвижимостью – это управление отдельным объектом в его материально-вещественной форме. Часто этот вид управления определяют как «управление собственностью», которое реализуется через следующие действия управляющего:

· выполнение операционных указаний (осуществление запланированных операций с объектом недвижимости);

· построение организационной структуры управления объектом недвижимости;

· увеличение чистой прибыли за счет сбора арендной платы и получения других доходов;

· контакты с арендаторами и пользователями, рассмотрение жалоб;

заключение контрактов и выполнение работ, связанных с обслуживанием, содержанием и эксплуатацией объекта недвижимости и т.д..

Тактическое планирование – инструмент реализации стратегии планирования. Разрабатывается с учетом стратегического и текущей ситуации.

Оперативное планирование – определяет перечень действий и операций их количество и сроки с учетом качественного аспекта.