Шаг 8 – Проверка юридической чистоты приобретаемой квартиры.

Квартира найдена, предварительный договор подписан. До даты заключения основной сделки остается какое-то время (обычно месяц). За это время покупателю необходимо провести целое расследование: ему нужно проверить юридическую чистоту приобретаемой квартиры.

Под юридической чистотой квартиры подразумевается отсутствие каких-либо юридических препятствий для проведения сделки, ограничений права собственности продавца какими-либо запретами и обременениями, вероятность возникновения оснований для оспаривания законности сделки и признания ее недействительной в будущем сведена к минимуму.

Основаниями для признания сделки недействительной могут быть:

- несоответствие ее закону или иным правовым актам;

- мошенничество, подлог документов;

- нарушение прав несовершеннолетних, наследников, иных лиц;

- совершение сделки недееспособным лицом или лицом, ограниченным в дееспособности;

- совершение сделки лицом, не способным понимать значение своих действий;

- совершение сделки под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы;

иные основания.

Как же можно проверить эту самую юридическую чистоту? Начнем по порядку.

Проверка собственников, владеющих недвижимостью на данный момент:

Проверяем документы:

- паспорта

- свидетельства о собственности

- правоустанавливающие документы (договора купли-продажи, приватизации и пр.)

- доверенности (если есть)

- свидетельство о браке.

Все документы не должны быть просрочены (например, доверенность может быть выдана максимум на три года, а если срок не указан – то она действует в течение одного года с момента выдачи), номера страниц должны соответствовать очередности, печати и штампы должны быть четкими, подчистки и исправления в документах не допускаются. Оформлять сделку по заграничному паспорту стоит только в том случае, если человек постоянно проживает за границей, что должно подтверждаться справкой из Консульства РФ. Доверенность на совершение сделок с недвижимым имуществом должна быть нотариально заверенной.

Другие документы:

- справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам

- квитанции об оплате телефона и электроэнергии

- справка об отсутствии задолженности по налогу на недвижимое имущество

- нотариально заверенное согласие супруга (если необходимо)

- справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Перепланировки

Убедитесь в том, что планировка квартиры соответствует документам БТИ. Для этого внимательно изучите поэтажный план и экспликацию. Помните, что приобретая квартиру, в которой есть не зарегистрированная перепланировка, покупатель принимает на себя всю ответственность за возможные последствия. Бывает, что только при подписании договора купли-продажи продавец сообщает о такой перепланировке и просит покупателя подписать документ о том, что покупатель извещен о переоборудовании помещения и претензий к продавцу не имеет. Таким образом продавец перекладывает на покупателя всю ответственность в дальнейшем. Повторюсь, это может произойти в момент подписания договора купли-продажи и часто покупателю отступать уже не хочется.

Проверка истории квартиры

домовой книги (существует еще сокращенная выписка, где указаны только лица, проживающие в квартире в данный момент) в паспортном столе,

Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Для проверки истории квартиры необходимо взять расширенные выписки из:

В домовой книге записаны все, кто когда-либо проживал на данной жилплощади, а также те, кто эту квартиру приватизировал. Такую выписку может взять только владелец квартиры (ответственный квартиросъемщик) или его доверенное лицо.

Очень важно, чтобы никто из предыдущих жильцов не потерялся. Если кто-то из них был выписан не по новому адресу, а временно, например, в места лишения свободы или на лечение, от покупки такой квартиры лучше отказаться.

В едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним хранится вся информация обо всех существующих правах на квартиру, а также об их ограничениях или обременениях. В расширенной выписке из реестра содержится вся информация обо всех правах, когда-либо возникавших на данную квартиру и об основаниях для их изменения, перехода или прекращения.

Внимательно изучите все документы. Идеальный вариант – если покупатель лично (или через своего представителя) будет присутствовать при получении этих документов (мало ли что).

Шаг 9 – Заключение договора покупки-продажи

Вариант подобран. Он полностью Вас устраивает. Проверка юридической чистоты квартиры проведена. Что ж, на очереди следующий шаг – заключение договора купли-продажи. Внимание! Этот шаг очень и очень ответственный. Ведь именно сейчас Вы закрепляете свое желание приобрести именно эту недвижимость и отдать за нее определенную сумму денег.

Посему очень рекомендую Вам тщательно подготовиться к этому шагу.

Получите образец именно того договора, который Вы будете подписывать на сделке. Внимательно прочитайте его.

Проверьте данные всех документов, на которые ссылается договор.

Уточните адрес квартиры и ее характеристику.

Обратите внимание на ту цену, которая в нем указана. Она должна соответствовать Вашей договоренности с продавцом.

В соответствии с Налоговым кодексом РФ при покупке квартиры Вы имеете право один раз в жизни получить имущественный налоговый вычет. Из Вашего налогооблагаемого дохода вычитается сумма, затраченная на приобретение квартиры (дома), не превышающая 2 000 000 рублей. При этом в качестве доказательства приобретения Налоговая Служба принимает Ваш договор купли-продажи и цену, в нем зафиксированную. Никакие дополнительные расписки на суммы, уплаченные за неотделимые улучшения, не рассматриваются. Исключение составляют квартиры в домах-новостройках, сданных без отделки.

Представьте, что через один год у Вас возникла необходимость продать эту квартиру. Налог в таком случае Вы будете платить с разницы между ценой продажи квартиры и ценой ее покупки Вами же. А если Вы ее купили за 1 000 000 рублей (такая цена стоит в договоре купли-продажи). То… Считайте сами, сколько лишних налогов Вы заплатите.

Бывают ситуации, когда хозяин квартиры владеет ею менее трех лет. Тогда в соответствии с Налоговым кодексом РФ при продаже квартиры он должен заплатить налог на доходы физического лица по ставке 13% с суммы, вырученной от продажи за вычетом 1 000 000 рублей (это льгота). Хозяину налог платить не хочется. Тогда в договоре купли-продажи указывается, что квартира продается за миллион рублей, а остальная сумма оформляется расписками продавца в получении денег за проведенные им «неотделимые улучшения» квартиры.

Соглашаясь на такую сделку, хорошенько подумайте. Здесь для покупателя существуют некоторые риски.

Таким образом, если Вы планируете получить имущественный налоговый вычет, то указание в договоре суммы сделки в 1 000 000 рублей Вас не устроит. Ибо вычет Вы получите только с 1 000 000 рублей, вместо 2 000 000.

Внимательно изучите пункты, касающиеся обременения квартиры.

Уточните, кто зарегистрирован в квартире на момент подписания договора и когда он обязуется сняться с регистрационного учета. Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, то часть денег, причитающихся продавцу, может остаться в залоге у покупателя (или его законного представителя) до момента снятия ребенка с регистрации. Это делается для того, чтобы в случае отказа продавца выписать ребенка, покупатель имел бы средства для обращения в суд.

Тщательно изучите пункт, касающийся момента перехода к покупателю риска случайной гибели имущества. Настаивайте, что покупатель принимает на себя этот риск только после подписания им передаточного акта.

Обратите внимание на то, что в договоре должно быть указано, что продавец не возражает против переоформления на Вас телефонного номера, установленного в покупаемой Вами квартире. Иначе Вам придется устанавливать новый номер за отдельную плату.

Все пункты договора должны быть Вам понятны и одобрены! До подписания договора добейтесь согласования всех неустраивающих Вас пунктов со всеми участниками сделки. Не откладывайте это на день заключения сделки: там у Вас скорее всего уже не будет ни времени, ни технических средств для внесения правок в договор.